潘可維：房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸理性

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世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁 潘可維

出生在香港，畢業(yè)于斯坦福大學(xué)，深造于香港中文大學(xué)，在香港回歸之后，潘可維也“回歸”了祖國(guó)。風(fēng)趣幽默，溫文爾雅，但在談笑之間又在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、海外投資、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)、人才培養(yǎng)機(jī)制上頗有建樹，這就是我們眼中的世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁潘可維。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來理性回歸

潘可維及家人自1998年便一直居住在中國(guó)，作為一名職業(yè)經(jīng)理人，他曾在多家涉及不同領(lǐng)域的跨國(guó)公司中擔(dān)任高級(jí)管理職位，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)投資環(huán)境敏銳的洞察力，讓他對(duì)“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己獨(dú)特的見解。

“我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有樂觀的態(tài)度，從宏觀角度而言，對(duì)比中國(guó)和歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)和歐洲國(guó)家的都市化程度很高，可以達(dá)到95%—99%，而我國(guó)的都市化進(jìn)程只有50%左右，但卻以1%的速度在增長(zhǎng)，對(duì)我們的行業(yè)而言，無論是做投資或是做咨詢，每年1%的增長(zhǎng)確實(shí)可以創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)。因此我對(duì)中國(guó)市場(chǎng)中長(zhǎng)線的發(fā)展還是比較看好的，當(dāng)然短期之內(nèi)會(huì)有一些波動(dòng)，供求上存在一些不均衡，在目前的供應(yīng)量被市場(chǎng)消化之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)找到一條理性的軌道發(fā)展。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的去投機(jī)化以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，在短期內(nèi)很難看出對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，中國(guó)的房地產(chǎn)情況十分復(fù)雜，以北京和上海舉例，這兩個(gè)超級(jí)城市的人口已經(jīng)超越歐洲某些國(guó)家的人口，而各個(gè)城市的發(fā)展?fàn)顩r也不同，不能一刀切，未來態(tài)勢(shì)如何，還需要靜觀其變。

商業(yè)地產(chǎn)自持是現(xiàn)金流穩(wěn)定的關(guān)鍵

房地產(chǎn)市場(chǎng)是從上世紀(jì)90年代才開始發(fā)展的，頗具規(guī)模的開發(fā)商都是做住宅起家的，住宅的銷售模式是散售、套現(xiàn)、繼而再進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)這些住宅的開發(fā)商進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，最初他們并未想過通過長(zhǎng)期持有繼而持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，都是通過出售來使資金回流。但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市，例如紐約、舊金山、香港、新加坡基本上市中心的核心地塊都不會(huì)散售，會(huì)長(zhǎng)期持有。通過資產(chǎn)管理，將租金作為長(zhǎng)期生產(chǎn)資金回報(bào)的資產(chǎn)，當(dāng)建筑老化之時(shí)，因?yàn)閾碛薪ㄖ旧韱为?dú)的業(yè)權(quán)，可以拆掉重建，以此補(bǔ)回地價(jià)，不斷地發(fā)展下去。

如果開發(fā)商沒有遠(yuǎn)見，最初就將核心商業(yè)地產(chǎn)出售，未來回收成本的代價(jià)將會(huì)十分昂貴。因此開發(fā)商應(yīng)該思考的問題不僅僅是要建好項(xiàng)目，更在于項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)管理。通過良性的物業(yè)管理、資產(chǎn)管理，把潛在的價(jià)值發(fā)揮出來。

潘可維強(qiáng)調(diào)開發(fā)商如果要自持項(xiàng)目，那么要注意現(xiàn)金管理的問題。前期可通過某些項(xiàng)目提供穩(wěn)定的租金收入，在后期的發(fā)展上就不會(huì)因?yàn)橘Y金的問題而掣肘，最后脫手項(xiàng)目。有了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)未來的運(yùn)營(yíng)才可以步入正軌。

建立系統(tǒng)化的管理方式

目前中國(guó)在建的商場(chǎng)超過2000個(gè)，遍布各地，但差異化并不明顯，很多商場(chǎng)在招商的時(shí)候，面對(duì)的客戶群體都是相似的。如果商場(chǎng)建好之后，招商有困難，那么世邦魏理仕會(huì)給業(yè)主提供建議，引進(jìn)一些個(gè)性化的產(chǎn)品，跟其他商圈產(chǎn)生差異。

商業(yè)地產(chǎn)一將難求，世邦魏理仕在培養(yǎng)人才方面也做出了很多努力。他們擁有一個(gè)人才的數(shù)據(jù)庫(kù)，資源集中在北上廣深。員工先在北上廣深接受培訓(xùn)，之后再派到其他城市接受鍛煉。另外還會(huì)定時(shí)派主要人員到國(guó)外進(jìn)行考察，吸取其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。

世邦魏理仕為五大行之一，為中介行業(yè)，在過去是以買賣、租賃為主。而對(duì)于企業(yè)化的管理，可能稍有落后。如果將世邦魏理仕與其他世界500強(qiáng)的企業(yè)對(duì)比，世界500強(qiáng)企業(yè)都有強(qiáng)大的平臺(tái)，包括管理系統(tǒng)、人事編制、招聘培訓(xùn)、財(cái)務(wù)制度、大數(shù)據(jù)使用等方面，上述這些方面在中介行業(yè)發(fā)展過程中是相對(duì)滯后的。潘可維過去有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，世邦魏理仕又亟待整合發(fā)展，希望通過系統(tǒng)化、企業(yè)化的管理方式，將世邦魏理仕的平臺(tái)搭建完善，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。

潘可維表示如今的增長(zhǎng)模式是依靠人力的增加達(dá)到的，長(zhǎng)此以往公司的發(fā)展會(huì)受制于人力的投入。當(dāng)擁有一個(gè)完善的平臺(tái)時(shí)，增加5%的人手，可能會(huì)增加30%的業(yè)務(wù)，達(dá)到一種規(guī)模效應(yīng)。