任志強：城鎮(zhèn)化水平決定商業(yè)地產的發(fā)展條件

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華遠地產前董事長 任志強

眾所周知，任志強在行業(yè)內一直有著“樓市預言帝”的稱號，在近20年的房地產浪潮中，他既是親歷者，也是引領者。12月11日下午，“任大炮”任志強來成都參加“2014商業(yè)地產論壇”時做了一次演講，重點論道“商業(yè)地產與城鎮(zhèn)化的關系”，這是他卸任華遠地產董事長后的首次出場論道。

當下究竟是買商業(yè)地產好還是住宅好?

任志強拋出了一個疑問，當下究竟是買商業(yè)地產好還是住宅好?

任志強表示，思考這個問題之前，首先得調研該城市或地區(qū)的經濟增長速度是多少，或者第三產業(yè)的增長速度是多少。“在經濟發(fā)展快，服務業(yè)發(fā)展快的條件下，那么投資商業(yè)地產要好于住宅。”

今年我國商業(yè)地產的發(fā)展勢頭還是不錯的。任志強表示，2014年1-9月商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢始終處于一個較高增長地位，“國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年1-9月全國房地產開發(fā)和銷售情況，數據顯示，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資分別同比上漲23.4%和23.8%，增速較1-9月加快，明顯跑贏住宅開發(fā)的11.1%增速。”

而究其原因，任志強認為這是一個此消彼長的關系，“‘9·30’政策算是一個分水嶺，住宅市場逐漸回暖，商業(yè)地產的投資當然會被適當壓縮。”

城鎮(zhèn)化率決定商業(yè)地產發(fā)展的具體條件

商業(yè)地產今年發(fā)展勢頭較好，但是也受許多因素的影響。任志強講了房價增長快慢與城鎮(zhèn)化率高低的關系，“通過對很多國家的調研發(fā)現，在所有城市的發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)化率在30%以下的時候，正是房價低速增長的時候。但是，當城鎮(zhèn)化率在30%-70%的時候，房價便處于一個加速增長的過程中。而中國現在的城鎮(zhèn)化率是53點幾，正好處于房價高速增長的時期。”

同時，任志強認為城鎮(zhèn)化率水平決定了第三產業(yè)的發(fā)展水平，而第三產業(yè)中商業(yè)占了非常大的比重。

因此，他表示城鎮(zhèn)化和商業(yè)地產兩者間應該是“城鎮(zhèn)化水平決定了商業(yè)地產的發(fā)展條件”這樣一種關系，“市場看好城鎮(zhèn)化帶來的利好，城市化或將更利于重要商業(yè)中心和城市的發(fā)展。”

任志強還用數據分析了四川的商業(yè)地產發(fā)展條件。“四川的城鎮(zhèn)化率是43.53%，低于全國平均水平近10個百分點，說明四川仍是以農村和農業(yè)發(fā)展為主的經濟狀況，進而說明其商業(yè)地產發(fā)展目前處于一個快速增長的階段。”

發(fā)展商業(yè)地產要考慮互聯網的影響

城鎮(zhèn)化率決定了商業(yè)地產發(fā)展的具體條件，在如今互聯網經濟時代下，任志強也講到了商業(yè)地產該如何發(fā)展的問題，他認為發(fā)展商業(yè)地產要著重考慮互聯網的影響。“今天我們有谷歌和百度，但是明天可能就會有一些新的東西替代他，變成我們沒有想象到的一些東西，而如果要進行商業(yè)地產，就不得不考慮互聯網未來發(fā)展過程中的影響。所以高科技可能會顛覆我們所有的思維，如果你不用互聯網，也許你就會成為失敗者。最初你可能處在價值鏈的上游，但是隨之你就可能會處在價值鏈的下游。”

事實也的確如此，互聯網時代下，房地產上下游企業(yè)將沒有“笨錢”可掙，各大品牌房企都在探索與互聯網結合謀創(chuàng)新共發(fā)展的道路：介紹互聯網時代組織模式的《失控》一書被萬科掌門人郁亮奉為圣經;華潤置地的商業(yè)品牌華潤萬家開啟樂購與互聯網雙融合的戰(zhàn)略;碧桂園與淘寶京東合作;世茂研發(fā)四款app，玩轉社區(qū)O2O;遠洋攜手京東互聯網試水房產眾籌......

“如果我們開發(fā)商和商業(yè)地產都把互聯網帶給人們的影響考慮到了，從為消費者解決問題的角度出發(fā)，也許你就能獲得更多的時間和機會。”任志強以這樣一句話結束了此次演講。