房地產項目的規(guī)劃設計管理（2）

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管理要點二：設計前期

房地產公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復雜，如果有良好的政府資源和當?shù)卣闹С?，購買土地會簡單一些，畢竟在內地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計劃和整體布局以及市場增長緊密結合起來。

l  建立與當?shù)匾?guī)劃、國土部門建立良好的工作關系。

如果在當?shù)赜泻芎玫恼P系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進行，為進一步的實施開發(fā)打下一個良好的基礎，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。
 
購買土地前首先做好三個準備：
 
1）規(guī)劃選址。

某一種開發(fā)項目概念確定后，下一步的工作就是項目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場進行實地調查和核實。其次，根據(jù)項目的定位和對土地的具體要求，擬選5處以上的位置進行選址和評價。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎設施、周邊建設情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價以及項目進入后的市場反映及銷售預測等，評價應結合選址和前面的調查及項目定位綜合考慮，必要時要對項目定位進行調整。最后，根據(jù)各選址評價報告，進行針對性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。

比如，城市大型購物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個：一是地區(qū)人口密度和流動率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因為交通非常方便，而且開汽車也非常容易到達，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購物中心設置的第一個因素：人口流動率。所以，交通便利和人口密度及流動率，對于購物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。

在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設置購物中心適合嗎？答案是否定的。因為，深圳是一個特區(qū)，市區(qū)內已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購房，他們不大可能在下班時饒路去郊區(qū)購物中心進行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設置購物中心缺乏吸引力。

所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進出都很不錯，可以有一個較好的市場前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務員和教師，對大型購物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費者人群擴大到整個梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購物中心高人口流動率的保證，幾個方面保證了家樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設的良好案例。

2）  加強設計報批過程中的目標管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設計要點

設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協(xié)調。

l  盡管用地紅線和規(guī)劃設計要點都是規(guī)劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的正當途徑將公司的發(fā)展目標和設計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設計要點以及開發(fā)建設要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設計要點是關鍵技術工作。

用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進行下達，地產公司要及時跟蹤和協(xié)調，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區(qū)位價值，就要結合下一步的規(guī)劃設計、城市規(guī)劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

規(guī)劃設計要點，是項目的靈魂和技術核心，他影響著公司的一系列決策和經濟戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價。所以，在簽定土地合同時，就要做好經濟技術分析，重點對容積率、公共配套（學校、幼兒園、商場等）進行成本分析，計算建設后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并作出方案判斷和選擇。因為，規(guī)劃設計要點在下達后就不容易調整，所以，之前一定要將開發(fā)建設遇到的問題在規(guī)劃設計要點中考慮進去，為今后自我調整留出余地。