10月樓市成交量創(chuàng)新高 預(yù)計(jì)四季度將現(xiàn)“暖冬”

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樓市的暖冬來(lái)了

剛剛過(guò)去的10月，全國(guó)主要城市的住宅成交量整體明顯增長(zhǎng)，部分城市重現(xiàn)日光盤，而且二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了看房量、下定量增長(zhǎng)的現(xiàn)象。這預(yù)示著什么？

去年樓市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表當(dāng)前市場(chǎng)低迷。反倒是，今年10月的成交量遠(yuǎn)高于2011年10月，明顯高于2012年10月。而且，還創(chuàng)了今年年內(nèi)月度新高

關(guān)鍵是環(huán)比增幅超過(guò)二成，這意味著市場(chǎng)活躍度顯著提升。實(shí)際上，除了每年3月環(huán)比2月(多是交易萎縮的春節(jié)月份)增長(zhǎng)三成以上很常見(jiàn)之外，只要月度環(huán)比出現(xiàn)三成左右的大增，即表明市場(chǎng)出現(xiàn)異常，樓市可能要“變天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信號(hào)意義稍弱。但如果進(jìn)一步聚焦市場(chǎng)更為敏感的一線城市，則會(huì)發(fā)現(xiàn)四個(gè)一線城市10月成交量總體環(huán)比大增40%，其中北上廣深分別增長(zhǎng)約17%、43%、63%和53。

從房地產(chǎn)短周期原理分析，住宅成交量是所有指標(biāo)中的先行指標(biāo)，經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間持續(xù)下滑之后，成交量的突現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，則可能預(yù)示著市場(chǎng)可能正發(fā)生方向性的變化，也即步入復(fù)蘇通道。按上述數(shù)據(jù)，則可能10月份少數(shù)大城市的成交量已步入上行通道。

觀察過(guò)往三次短周期，三年左右完成一個(gè)上行和下行的輪回。從2007年9月見(jiàn)頂后到2008年12月份，下行期為15個(gè)月。從2009年11月份見(jiàn)頂后到2012年2月份，下行期為25個(gè)月。本輪降溫期從2013年2月份見(jiàn)頂后到2014年10月份，已達(dá)20個(gè)月。按上兩輪降溫平均時(shí)長(zhǎng)，則預(yù)計(jì)今年底前后就會(huì)結(jié)束下行期。

今年以來(lái)，宏觀政策頻頻“微刺激”，貨幣頻頻定向放松，流動(dòng)性穩(wěn)中趨松，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率呈下行態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2015年，貨幣政策和樓市政策，仍將保持、甚至更加寬松。

成交量月度走勢(shì)形態(tài)較強(qiáng)。今年6月至10月，主要城市住宅成交量呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是10月環(huán)比9月大增。成交量走勢(shì)表明，大城市的成交量已于上半年二季度見(jiàn)底，當(dāng)前已步入上行通道，我預(yù)計(jì)四季度成交量將高于三季度，更高于二季度。

當(dāng)然，眼下也有一種頗為主流的觀點(diǎn)：10月成交量明顯反彈，得益于9月30日“央四條”激活了購(gòu)房者心理預(yù)期；但結(jié)果是，商業(yè)銀行執(zhí)行力度偏小，近二周購(gòu)房者心理預(yù)期重新有所回落，未來(lái)幾個(gè)月成交還將重歸低迷。

對(duì)此，我并不悲觀。就房貸而言，中央支持合理自住需求的態(tài)度明確，在央行和銀監(jiān)會(huì)的繼續(xù)指導(dǎo)下，未來(lái)幾個(gè)月，商業(yè)銀行優(yōu)惠力度還將有所增加。況且，還有減稅等其他工具備用。政策方向明確，市場(chǎng)方向也就明確了。當(dāng)然，那些高庫(kù)存的城市壓力仍很大。就一線和部分二線城市而言，預(yù)計(jì)四季度將現(xiàn)“暖冬”。本輪房地產(chǎn)短周期的春天，也不遠(yuǎn)了。

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