我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的真問題和假對策

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中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨的困境

據(jù)造價通信息網(wǎng)了解，日前有一篇文章描繪了現(xiàn)階段中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨的困境。文中主要提到兩大方面內(nèi)容，一方面是我國人口老齡化的提前到來使中國養(yǎng)老地產(chǎn)需求巨大；另一方面卻是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者普遍面臨盈利難題。更有不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號賣房子。”

此時，不禁有人疑問：如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求呢？

對此，業(yè)內(nèi)人士給出的評價有兩個：其一，真問題——文中談到的問題都是真真切切存在的問題；其二，假對策——現(xiàn)在社會上流傳的相關(guān)對策，幾乎都是無效的，只是看上去很美而已。

商機還是“傷機”

首先，我們來看看真問題。第一，建設(shè)初期的高投入、低回報;第二，難覓消費能力與高收費相當(dāng)?shù)目蛻?第三，處于全面虧損局面。

以上3個問題是環(huán)環(huán)相扣的。要講清楚這個問題，先要從養(yǎng)老地產(chǎn)虛妄的盈利目標(biāo)談起，即市場層面廣泛提起的，“目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元”。做出這樣的預(yù)測，不知有何依據(jù)?

經(jīng)濟學(xué)的常識告訴我們，所謂商機，換個角度說就是需求。需求有兩種，一是有效需求，二是潛在需求。

不論是現(xiàn)在的4萬億元需求，還是2030年的13萬億元需求，都是把有效需求和潛在需求混為一談。試想，目前中國有2億老人，4萬億元就意味著每個老人平均支付2萬元。先刨除生活在農(nóng)村的1億多老人中的絕大多數(shù)，因為要他們1年拿出2萬元絕無可能。減少一半，剩下1億老人，每人支付的費用就要增加一倍，4萬元，有沒有可能?目前，中國有5000多萬領(lǐng)取養(yǎng)老金的城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員，但他們的平均養(yǎng)老金每月只有2000元，1年只有24000元。全部支付給商機?肯定不是的。

如果我們換個角度計算一下，最便宜的養(yǎng)老機構(gòu)每年的費用是10萬元，4萬億就需要4000萬老人來支付，是目前老人群體的20%。中國每年拿得出10萬元來養(yǎng)老的老人有4000萬之多嗎?你信是你的事，反正我不信。

綜上所述，4萬億元商機本就是忽悠。事實上，這樣的市場評估，或許就是造成目前困境的“傷機”。15年后，據(jù)說這個商機要增長2.25倍，達到13億元。但到那時，即使老年人的收入也能增長2.25倍，也不過是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的數(shù)據(jù)分析，可以回答第二個真問題——“難覓消費能力與高收費相當(dāng)?shù)目蛻?rdquo;，因為中國本來就沒有這么多具有高消費能力的人。

忽悠商機的后果，就接出了本文開始時提及的“惡果”。為什么“沒有好果子吃”?因為對老齡化高潮到來會創(chuàng)造相應(yīng)商機的判斷失誤，很多的忽悠造成了認(rèn)識上的誤區(qū)。準(zhǔn)確的表達是：養(yǎng)老服務(wù)是一項初期高投入、長期有回報的產(chǎn)業(yè)。投資者絕無可能在高投入之后，幾年內(nèi)就收回成本。

在北京的一次養(yǎng)老會議上，有做風(fēng)投咨詢的說：“養(yǎng)老機構(gòu)年收益5%~8%，誰來投資?”要是這樣的態(tài)度，趁早撤離為好。不過，在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)之后，一夜暴富應(yīng)該已經(jīng)成為天方夜譚。安心地在30~40年發(fā)展中，做收益的5%~8%，哪怕是3%~5%，應(yīng)該說也是有遠見的。

就是是地產(chǎn)還是養(yǎng)老?

其次來談?wù)?ldquo;假對策”。在厘清了一些關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)商機的忽悠之后，我們再來看社會上廣泛探討的問題：養(yǎng)老地產(chǎn)，是“地產(chǎn)”還是“養(yǎng)老”?

中國老齡化的進程正在加速，2013年的現(xiàn)狀是，60歲及以上老年人的比重是14.9%，人數(shù)是2.02億人。順便說兩句，按照聯(lián)合國的說法，60歲及以上的老人占10%~20%是輕度老齡化，20%~30%是中度老齡化，30%以上才是重度老齡化。因此，根據(jù)我國國情，我國社會老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中，還遠遠沒到“病急亂投醫(yī)”的程度。當(dāng)前的關(guān)鍵，是政府的公共政策或社會政策必須當(dāng)機立斷地回到正確的路子上來。

回憶一下養(yǎng)老地產(chǎn)說法的變化也許是很有趣的。現(xiàn)在說得更多的是養(yǎng)老社區(qū)，因為前幾年政府提出了“9037”或“9064”的說法，把養(yǎng)老服務(wù)分成3個層次——機構(gòu)養(yǎng)老(3%~4%)、社區(qū)養(yǎng)老(6%~7%)和居家養(yǎng)老(90%)。養(yǎng)老地產(chǎn)接過了社區(qū)養(yǎng)老的概念，顛倒一下，變成了養(yǎng)老社區(qū)，實際上是“以養(yǎng)老為目的”的商業(yè)小區(qū)。

社區(qū)養(yǎng)老的概念原本是，要重視老年人日常生活的社會人文環(huán)境，盡可能地讓老人在自己已經(jīng)居住了很長時間甚至一輩子的家庭和社區(qū)環(huán)境中度過晚年。

然而，養(yǎng)老社區(qū)恰恰反其道而行之——將一個實質(zhì)上的商業(yè)小區(qū)建設(shè)在一個相對遙遠的陌生地方。雖然號稱功能齊全，但如果選擇到那里居住，老人幾乎所有熟悉的人文地理環(huán)境和社會支持網(wǎng)絡(luò)都被隔絕了，甚至連家人探視也很不便利——這是養(yǎng)老地產(chǎn)最根本且無解的致命傷。

總而言之，養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對是兩回事。

不管怎樣，養(yǎng)老地產(chǎn)這個事物實際上已經(jīng)客觀存在，投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少，我們不能視而不見。養(yǎng)老服務(wù)的盈利空間和盈利點以上已經(jīng)分析過，現(xiàn)在是做出決斷的時候。針對上述問題，業(yè)內(nèi)人士提出幾大解決對策：

一，徹底轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運營商。

二，轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運營商，坐收分紅或租金。

三，如果上面兩個都不想采納，那就趕緊退出這個領(lǐng)域。

我們都相信，經(jīng)過市場的大浪淘沙，養(yǎng)老地產(chǎn)終將會有盈利項目出現(xiàn)，真正的需求以及需求的層次會明晰起來，也便于負責(zé)任的政府全面統(tǒng)籌，做好養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)劃。

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