張延伸：養(yǎng)老開發(fā)必須尊重社會和市場需求

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WinWin(UK)工程顧問有限公司首席建筑師、總裁 張延伸

WinWin是建筑師威廉姆斯(Williams)男爵(Baron)在1919年于英國倫敦創(chuàng)立的，之前主要服務(wù)于英國皇室及爵位在侯爵(Marquess)以上的貴族家族，20世紀(jì)三四十年代隨著英德美等國家進(jìn)入老齡化社會，開始專注于世界養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃和建筑設(shè)計。

尊重社會演變

Q：過去百年，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計方面有何變化?在理念上又經(jīng)歷了怎樣的演變?

張延伸：全世界來看，歐美發(fā)達(dá)國家是較早進(jìn)入老齡化社會的國家，法國65歲以上人口在1865年達(dá)到7%，英國和德國為1930年，美國為1945年。這些國家在剛進(jìn)入老齡化社會時，與現(xiàn)在的中國很類似，家庭觀念或家族觀念濃厚，老年人不愿意完全遠(yuǎn)離子女，但發(fā)展到現(xiàn)在，老年人已經(jīng)在追求自立了。所以現(xiàn)在來看，西方國家最初的養(yǎng)老也是以家庭養(yǎng)老為主，到上世紀(jì)七八十年代，西方國家轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣B(yǎng)老。與這種社會生態(tài)轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計也是從最初的普通住宅發(fā)展為后來的設(shè)計養(yǎng)老社區(qū)。

隨著歐美國家從家庭養(yǎng)老步入社會化養(yǎng)老，WinWin在設(shè)計理念上也經(jīng)歷了一些變化。上世紀(jì)90年代前，WinWin設(shè)計的養(yǎng)老社區(qū)主要是傳統(tǒng)住宅社區(qū)，但隨著年輕人進(jìn)入城市生活，社區(qū)中只剩下老年人，為了保證他們的生活品質(zhì)，政府有目的地進(jìn)行了政策引導(dǎo)和社區(qū)規(guī)劃，比如建設(shè)老年大學(xué)、加大護(hù)理醫(yī)院的投入等，逐漸形成了如今的老年社區(qū)。Winwin也經(jīng)歷了從純粹的住宅設(shè)計到對住宅進(jìn)行適老化改造設(shè)計的過程。

Q：這種演變對中國養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃有什么借鑒意義?

張延伸：養(yǎng)老形勢的改變實際上是社會生態(tài)的改變。目前，中國子女買房、照顧孩子都還在依靠父母，還處于家庭養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老的轉(zhuǎn)變中，與這種社會生態(tài)相適應(yīng)，社區(qū)中必須有一部分甚至大部分符合家庭式養(yǎng)老的養(yǎng)老機構(gòu)，在這樣的狀態(tài)下，養(yǎng)老形式、開發(fā)必須尊重社會生態(tài)，因此我們一再告誡開發(fā)商不要遠(yuǎn)離城區(qū)大量建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)。

尊重市場需求

Q：目前，WinWin在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的研究重點是什么?

張延伸：對于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，我們的研究重點是怎樣通過合理規(guī)劃，讓投資方的投資規(guī)模更小、降低投資壓力，以及使項目物業(yè)利用達(dá)到最大化，擁有長期的適用性。

Q：在設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，WinWin堅持什么樣的原則和方向?

張延伸：WinWin在設(shè)計養(yǎng)老社區(qū)時會考慮幾個問題，一是哪些老年人住進(jìn)來，同時要統(tǒng)計分析入住老年人的收入情況、教育程度和年齡層次。二是考慮老年人的需求，60多歲的人要照看小孩，就需要規(guī)劃幼兒園和學(xué)校;老年人如果受教育程度較高、熱愛文藝、熱愛生活，就需要建設(shè)老年大學(xué)，提供文化消費設(shè)施;考慮到60多歲的老人與50多歲的老人在精力上并無多大區(qū)別，我們還會規(guī)劃老人創(chuàng)業(yè)園區(qū);對超老齡老人還要配套護(hù)理院。三是對不同的開發(fā)者我們的設(shè)計理念也會有不同：對一般的地產(chǎn)開發(fā)，WinWin主張自持比例盡可能地減少，一般不大于30%，并且，我們主張分期開發(fā)。對于保險資金介入的項目，WinWin主張一次性開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目對保險公司來說類似銀行壓庫黃金，可以展示公司的固定資產(chǎn)。另外，從社會需求出發(fā)，我們認(rèn)為要有一定比例的可變戶型，做到“大戶型可拆，小戶型可合”，這樣可以做到長期滿足不同的社會需求。

Q：還有哪些規(guī)劃與理念是值得國內(nèi)政府或企業(yè)注意的?

張延伸：值得注意的是項目的可變換性。由于國外城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)基本結(jié)束，很多養(yǎng)老社區(qū)的二次使用就成為問題。我們在福建的項目已經(jīng)開始嘗試解決這樣問題，就是在前期規(guī)劃設(shè)計時就考慮建筑形式、建筑物業(yè)能夠滿足將來的多種使用需求。比如在福建的項目，我們會預(yù)留幾萬平方米的物業(yè)用作老年人創(chuàng)業(yè)園區(qū)使用，但同時又保證其可以很順利地改造為養(yǎng)老公寓。我們力圖做到房子戶型可變，物業(yè)使用性質(zhì)也要可變，將來從辦公到商用到住宅，可以有各種變化形式。

Q：如今，養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計領(lǐng)域有哪些新的發(fā)展趨勢值得關(guān)注?

張延伸：主要有以下幾點：一是建筑外觀適宜采用溫暖的顏色;二是內(nèi)部的交互性，利于老人出訪和被訪;三是設(shè)備的自動化;四是護(hù)理院邊緣化，護(hù)理院適宜建在與老年社區(qū)隔離地帶;五是要有生活配套，要有菜市場;六是老年社區(qū)要參照普通住宅做好停車配套;還有，就是要配備酒店或賓館，方便子女短暫居住。

去養(yǎng)老化

Q：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在設(shè)計上呈現(xiàn)出哪些特點?有何不合理之處?應(yīng)如何調(diào)整?

張延伸：中國現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都建在遠(yuǎn)離城區(qū)的郊外，這是比較危險的投資方式，難以吸引老人入住。規(guī)避方法是在項目中規(guī)劃幼兒園和小學(xué)，這樣子女在城區(qū)工作，老人可以照看小孩，老人才會安心。

另外，現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目出現(xiàn)了配套過剩現(xiàn)象，一些項目有龐大的養(yǎng)老配套，但是老年人住進(jìn)去，很多是到去世前幾個月才會用到這些配套，這就造成了資源和投資的浪費。因此我建議一些養(yǎng)老項目要去養(yǎng)老化，做宜老化居住社區(qū)，可以配套護(hù)理院，但不是每棟樓都要配備擔(dān)架，也沒有必要每個房間都要符合養(yǎng)老住宅的規(guī)范，養(yǎng)老地產(chǎn)項目完全按照養(yǎng)老住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)很容易造成空間浪費。我們提出的理念是，養(yǎng)老住宅按照一定比例配備就可以，完全按照宜老化設(shè)計的可以是幾棟樓，老人需要看護(hù)護(hù)理時可以搬過去住，這樣做比較符合老年人心理需求及社會演變需求。

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