朱大鳴：抵御房價暴漲只剩下限貸令最后防線

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隨著各地刺激樓市之意已決，限購令幾乎已經(jīng)全線崩潰。9月3日，蘭州市宣布取消限購政策，全國僅有8個城市限購尚未松綁，包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京和西寧，自此，46個限購城市堅(jiān)守四年多的限購防線幾乎全線失守。人們普遍預(yù)測，就連這個八個城市很可能也堅(jiān)守不住，在不久的未來也會發(fā)布刺激房地產(chǎn)市場的政策。

除去地方力保土地財政以及防止地方債務(wù)崩潰的考慮外，一些人認(rèn)為這些城市庫存量大，而且時不時有幾個撐不住的樓盤降價促銷，市場觀望氣氛濃重，這些因素促使了眾多城市放棄了堅(jiān)守四年多的限購政策，甚至出現(xiàn)了打雞血式的刺激政策。這些因素并不新鮮，庫存量大和業(yè)主砸盤也是歷次出臺刺激政策的重要理由。

自此人們逐漸理解了住建部副部長仇保興這段分類調(diào)控的具體內(nèi)涵：“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。”

分類調(diào)控最基本思路就是局部問題局部解決，這種思路確實(shí)結(jié)束此前部分樓市發(fā)燒全國樓市跟著吃藥的現(xiàn)象。這樣，地方政府就有了調(diào)整調(diào)控政策的權(quán)力，于是我們看到了一些地方相繼放棄了限購政策。更重要的是，限購政策具有明顯的行政調(diào)節(jié)手段，于是限購政策也就成為眾矢之的，被以“非市場手段”名義清除出房地產(chǎn)調(diào)控政策也就具有了合理性。這樣，取消限購令既具有合法性，也具有合理性，更重要的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)輿論界鋪天蓋地地“哭跌”的氣氛下，再加上幾個的樓盤打折的廣告，配以幾個頂不住的開發(fā)商降價樓盤被砸的報道，更彰顯出取消限購令之后形成強(qiáng)烈劇場效應(yīng)。很多地方信誓旦旦地表示：“取消限購令后房價很穩(wěn)定，不會暴漲”。

人們期待限購令解除后，市場能夠迎來“回暖”(他們期待回暖其實(shí)就是排隊(duì)搶購)，但除了個別城市出現(xiàn)排隊(duì)買樓的現(xiàn)象外，好像市場并不買賬，并沒有出現(xiàn)人聲鼎沸、人人爭相搶購的效果。

因此，在清除了限購令這個巨大障礙之后，限貸令又處于風(fēng)口浪尖之上。根據(jù)一些人的邏輯，限貸令也是行政干預(yù)，不利于資金自由配置。他們已經(jīng)忘掉了即使是執(zhí)行著嚴(yán)格的限貸令，大量信貸資金還是八仙過海各顯神通地進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致大量實(shí)體企業(yè)告貸無門。他們也忘掉了當(dāng)初制定限購令和限貸令的目的，就是遏制投機(jī)性需求。在房地產(chǎn)稅收存在顯著的漏洞，大量投機(jī)者囤積眾多房產(chǎn)而不必付出持有代價，他們想讓房地產(chǎn)市場脫掉限貸令與限購令繼續(xù)“裸奔”，表面上看這些觀點(diǎn)是在維護(hù)房地產(chǎn)市場利益，但其實(shí)是直接將房地產(chǎn)泡沫推向一個更大更危險的臨界點(diǎn)，打開房地產(chǎn)潘多拉的災(zāi)難盒子。

客觀地說，限貸令與限購令確實(shí)具有一定負(fù)面效應(yīng)，例如可能限制了一部分非投機(jī)性需求的交易，之前我們也曾經(jīng)批評了限購令這樣的負(fù)面功能。但是，這兩個政策是在房價暴漲全面失控背景下出臺的，如果沒有限貸令與限購令，中國房地產(chǎn)市場泡沫早已經(jīng)被吹上天后重重地摔下來了。至今限購令與限貸令仍有防御房價暴漲的功能，如果誰覺得自己很聰明，就拿出一個比限貸令和限購令更能防御房價暴漲的政策。似乎到目的為止，我們只是看到站在道德制高點(diǎn)的怒批，還沒有看到誰能夠拿出更好對策來。所謂增加供給來平抑房價，在房地產(chǎn)金融屬性占據(jù)優(yōu)勢的狀態(tài)下，只不過是一句空口號而已。

限購令有步驟地解除，限貸令還能撐多久?其實(shí)，限貸令被清除的過程非常曲折，先是幾個城市挑戰(zhàn)然后取消，再經(jīng)過表面堅(jiān)守限購政策暗地放松，直到公開放開限購令并造成一股潮流。但限貸令命運(yùn)很可能不會復(fù)制限購令那樣的道路，因?yàn)橄拶J令一旦大規(guī)模取消，大量信貸資金蜂擁而至，房價暴漲那是經(jīng)過歷史多次證明的。那效果就會超越房地產(chǎn)市場的邊界，直接影響金融體系和經(jīng)濟(jì)體系，因此，限貸令將成為抵御房價最后一道防洪大壩和底線。