汽車(chē)不是靠追逐貴族做大的 養(yǎng)老地產(chǎn)也一樣

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中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任、全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員、中國(guó)老年宜居研究中心主任黨俊武

中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務(wù)艱巨，既關(guān)系到全體中國(guó)人的“民生”、“民死”問(wèn)題，也關(guān)系到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。解決中國(guó)老齡問(wèn)題，發(fā)展中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)，需要相關(guān)企業(yè)家具備戰(zhàn)略眼光，著力研究中國(guó)老年人本土化需求，提供多層次、多樣化、人性化的房地產(chǎn)產(chǎn)品，為全體公民的老年期提供硬件保障，同時(shí)又促進(jìn)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

近期，中國(guó)老齡科學(xué)研究中心將發(fā)布首部《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)藍(lán)皮書(shū)》。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任、全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員、中國(guó)老年宜居研究中心主任黨俊武表示，中國(guó)應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)，需要加快發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，這其中包括老齡房地產(chǎn)業(yè)、老年用品業(yè)、老齡服務(wù)業(yè)、老齡金融業(yè)，這四大板塊組成中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展格局，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大。

近日，黨俊武暢談了中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的興衰之道。

要做戰(zhàn)略規(guī)劃

Q：作為研究中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專(zhuān)家，對(duì)于中國(guó)老齡化形勢(shì)及存在的問(wèn)題怎么看?

黨俊武：中國(guó)老齡化形勢(shì)要比人們的想象和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)峻得多，目前，中國(guó)老年人口已達(dá)2億人，未來(lái)增長(zhǎng)速度較快，會(huì)形成一個(gè)龐大的消費(fèi)群體。另外，老百姓沒(méi)有充分的金融準(zhǔn)備，已經(jīng)成為解決中國(guó)老齡問(wèn)題最大的瓶頸之一。

Q：實(shí)際上，嚴(yán)峻的形勢(shì)有目共睹，也正是因?yàn)樾蝿?shì)嚴(yán)峻及市場(chǎng)基數(shù)大，市場(chǎng)前景廣闊，形成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)。對(duì)于在這一形勢(shì)下衍生出的養(yǎng)老地產(chǎn)你怎么看?

黨俊武：確實(shí)，這一形勢(shì)預(yù)示著老齡房地產(chǎn)業(yè)有巨大的市場(chǎng)需求。但老齡房地產(chǎn)業(yè)是真正的大產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)涵之廣遠(yuǎn)超養(yǎng)老地產(chǎn)這一單一范疇。其首先包含需要新建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，老年病醫(yī)院、老年康復(fù)醫(yī)院、規(guī)模不一的服務(wù)設(shè)施與機(jī)構(gòu)等，以及農(nóng)村養(yǎng)老設(shè)施都屬于老齡房地產(chǎn)業(yè)范疇。未來(lái)專(zhuān)門(mén)為老年人提供醫(yī)療服務(wù)的老年病醫(yī)院、老年康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老院這一類(lèi)機(jī)構(gòu)的總量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前醫(yī)院的總量。

Q：目前，房地產(chǎn)企業(yè)、險(xiǎn)資、資本及國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資商均已涉足中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，這也表明這一市場(chǎng)的前景與吸引力，對(duì)于這一現(xiàn)象你怎么看?

黨俊武：這是一種可喜現(xiàn)象，說(shuō)明中國(guó)企業(yè)家對(duì)老齡社會(huì)的到來(lái)十分敏感，不僅嗅到了商機(jī)，而且比上一代企業(yè)家更有戰(zhàn)略眼光。縱然在發(fā)展過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，這些企業(yè)家的出現(xiàn)表明，中國(guó)企業(yè)界的膽識(shí)是和中國(guó)作為世界上第一老年人口大國(guó)的地位是相稱(chēng)的。

Q：對(duì)于中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)要有怎樣的準(zhǔn)備與規(guī)劃?

黨俊武：這個(gè)時(shí)候，企業(yè)要在戰(zhàn)略理念上弄清整個(gè)老齡產(chǎn)業(yè)特別是老齡房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大，到了老年期人們的特殊需求是什么，企業(yè)精英們一定要加強(qiáng)縱深研究，找出本土化的老年人需求。要發(fā)展中國(guó)的老齡房地產(chǎn)業(yè)，要學(xué)習(xí)歐洲、美國(guó)，更要學(xué)習(xí)日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。但回到中國(guó)大陸，北京要做北京的，上海要做上海的。如果搞不清項(xiàng)目落地城市老年人的特殊需求，后果將十分慘痛。

中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的興衰之道

中產(chǎn)階級(jí)為主

Q：從你的研究角度來(lái)看，什么才是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?

黨俊武：目前，人們對(duì)老齡房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知還存在諸多誤區(qū)。首先是現(xiàn)在養(yǎng)老項(xiàng)目郊區(qū)化現(xiàn)象十分突出，幾百個(gè)項(xiàng)目大都建在郊區(qū)，將項(xiàng)目選在郊區(qū)遠(yuǎn)離公共服務(wù)圈，不僅使老年人與社會(huì)形成了隔離，也致使項(xiàng)目有空城的風(fēng)險(xiǎn)。也說(shuō)明一些企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃方面有一定的問(wèn)題。其次，大家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式也存在理解上的誤區(qū)。中國(guó)發(fā)展到今天，面對(duì)人口老齡化，我們存在方方面面的準(zhǔn)備不足，最大的準(zhǔn)備不足是金融準(zhǔn)備不足。公民沒(méi)有足夠的現(xiàn)金支撐自身在老年期的消費(fèi)需求，造成了開(kāi)發(fā)商在盈利模式的構(gòu)建上面臨瓶頸性困擾。在老百姓現(xiàn)金不多的情況下，在盈利模式的設(shè)計(jì)上，就要考慮盈利結(jié)構(gòu)與周期的問(wèn)題。

Q：對(duì)于這些現(xiàn)象，你認(rèn)為應(yīng)該怎么解決?

黨俊武：針對(duì)這一現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該換位思考，站在老年人的角度研究企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，全面掌握老年人實(shí)際需求，不能找個(gè)地方把老年人圈起來(lái)“養(yǎng)尊處優(yōu)”，而要提供人性化的服務(wù)，促進(jìn)老年人融入而不是疏離主流社會(huì)、融入而不是遠(yuǎn)離主流文化圈。

在盈利方面，在開(kāi)始階段定位高端是有市場(chǎng)的，但這僅僅是第一步，要在未來(lái)老齡房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，在戰(zhàn)略上就一定要把中端市場(chǎng)放在重要位置，作出相應(yīng)的安排。汽車(chē)不是靠貴族做強(qiáng)做大的，只有進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)家庭，汽車(chē)業(yè)才迎來(lái)行業(yè)的井噴期。老齡房地產(chǎn)業(yè)再特殊，也不可能超越這一行業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律。所以，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，要以中產(chǎn)階級(jí)為主。在商業(yè)模式設(shè)計(jì)方面要多元化。

Q：作為民生事業(yè)，在你看來(lái)政府在老齡房地產(chǎn)業(yè)方面應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，政府與市場(chǎng)要怎么平衡發(fā)展才對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及老年人有利。

黨俊武：在老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，政府承擔(dān)的是兜底責(zé)任，最終還是要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。最后要達(dá)成的目標(biāo)，就是通過(guò)企業(yè)的參與實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)，讓價(jià)格降下來(lái)，讓服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量提升上去，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與老年人的雙贏。

在對(duì)老齡房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)上要避免單向思維，老齡房地產(chǎn)業(yè)不等于批地、蓋房和賣(mài)房，沒(méi)有后續(xù)的管理和服務(wù)體系的支撐，老齡房地產(chǎn)業(yè)難以成長(zhǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十幾年中經(jīng)過(guò)了一段畸形發(fā)展過(guò)程，老齡房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該避免出現(xiàn)類(lèi)似的弊端和弊病。