發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢研究報告推進房地產(chǎn)業(yè)綠色轉(zhuǎn)型

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中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn)研究中心高級顧問 黃俊鵬

為了摸清國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的綠色發(fā)展情況，早在2011年中國房地產(chǎn)報便啟動了“中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與前景”的大型調(diào)研，并于2011年年底在深圳住交會上發(fā)布了《中國綠色地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢研究報告2012》。之后在每年住交會綠色地產(chǎn)論壇上都發(fā)布當(dāng)年的研究報告。

近日，2014中國綠色地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研活動已正式啟動，就今年的調(diào)研思路和研究重點，中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn)研究中心高級顧問黃俊鵬發(fā)表了自己的看法。

Q：調(diào)研綠色地產(chǎn)，發(fā)布研究報告的目的是什么?

黃俊鵬：從2011年“綠色地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢”調(diào)研開始，研究中心每年都會對房地產(chǎn)行業(yè)、綠色地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)進行梳理，按照一定的理論方法，對房企的綠色發(fā)展程度進行評價，給出排名。

希望該排名能夠讓優(yōu)秀的綠色開發(fā)企業(yè)獲得更多市場關(guān)注。同時，也希望更多的企業(yè)能夠借鑒這些先行者的發(fā)展模式、先進經(jīng)驗從而實現(xiàn)整個房地產(chǎn)業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型。

每年除了對100多家涉綠房企的綠色戰(zhàn)略、項目實踐、綠色營銷和技術(shù)研發(fā)等方面進行研究、探討外，本年度研究報告還會對支持綠色地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌霭l(fā)展?fàn)顩r進行研討，以提供給開發(fā)企業(yè)一份全面的、可以總攬全局的戰(zhàn)略參考手冊。

上述研究的主要目的和意義概括而言，有以下五個方面：第一，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、深入地向綠色低碳轉(zhuǎn)型;第二，探索房地產(chǎn)業(yè)在綠色低碳轉(zhuǎn)型過程中新的商業(yè)模式;第三，提升綠色地產(chǎn)先行者的品牌價值;第四，展示和強化房地產(chǎn)業(yè)的社會責(zé)任;第五，提升全社會對綠色地產(chǎn)的認(rèn)知。

Q：簡單介紹一下調(diào)研的過程?在連續(xù)3年的累積調(diào)研中，有哪些比較有意義的調(diào)研結(jié)果?

黃俊鵬：研究中心采取文獻檢索、專家訪談、專家座談會、市場調(diào)研等方法。在綠色地產(chǎn)發(fā)展理論方面，通過對相關(guān)學(xué)術(shù)文獻進行研究，對過往綠色建筑、綠色地產(chǎn)相關(guān)研究成果進行梳理、歸納和總結(jié)，闡述了綠色地產(chǎn)最新的發(fā)展理論;在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項目實踐方面，對現(xiàn)有的綠色建筑案例，特別是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行深入分析，探索其在技術(shù)應(yīng)用、市場營銷、用戶使用等方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)。同時，開發(fā)了調(diào)研問卷，對上述房地產(chǎn)企業(yè)在綠色技術(shù)應(yīng)用、綠色戰(zhàn)略選擇等方面進行問卷訪談，對普通消費者購買綠色建筑的行為進行了隨機訪談。另外，對部分節(jié)能技術(shù)、產(chǎn)品的價格信息、市場應(yīng)用狀況等進行電話調(diào)研和實地考察，盡可能在計算中采用最新、最可靠的數(shù)據(jù)。

在過去的3年中，研究團隊取得了豐碩的研究成果，獲得了相當(dāng)多具有較強價值的數(shù)據(jù)和結(jié)論，并且為許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所引用。比如年度報告中對開發(fā)企業(yè)的綠色排名、綠色標(biāo)簽的市場價值以及消費者購買綠色建筑意愿和潛在障礙等分析廣泛被引用。除此之外，報告還針對42種綠色建筑常用技術(shù)在實用性方面進行了排名，分析了這些技術(shù)的優(yōu)缺點，實際應(yīng)用價值和應(yīng)用場合，該部分內(nèi)容對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在技術(shù)選用上的風(fēng)險，提供最佳技術(shù)組合方面具有很大的價值。

Q：通過研究積累，您認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型的特點是什么?

黃俊鵬：當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)在走向綠色、低碳可持續(xù)發(fā)展路途上主要的特點是被動性和漸進性，其進入途徑則主要通過參評國內(nèi)綠色建筑評價標(biāo)識、美國LEED認(rèn)證，或其他國際綠色建筑評估體系。此外，也有不少大型地產(chǎn)開發(fā)集團通過開發(fā)生態(tài)城項目，實現(xiàn)自上而下由宏觀到微觀的綠色轉(zhuǎn)型。

研究中心分析了2005年~2013年各個涉綠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計咨詢機構(gòu)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)等綠色地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展?fàn)顩r。僅從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，深入研究了萬科、萬通、金地、保利等數(shù)十家企業(yè)集團的綠色戰(zhàn)略，持續(xù)跟蹤了這些企業(yè)綠色戰(zhàn)略演進及綠色項目實踐。

經(jīng)過多年的數(shù)據(jù)積累，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略、管理、產(chǎn)品、營銷、實際開發(fā)綠色項目、能力建設(shè)、社會責(zé)任共7個維度對112家房地產(chǎn)企業(yè)進行了綜合評價，并按綜合評分的高低進行了排序，得出各年度綠色地產(chǎn)10強企業(yè)。如果從涉綠程度的深淺及市場效益的高低等角來區(qū)分，則有洗綠、淺綠和深綠之分。

業(yè)界通常對那些僅以申報綠色標(biāo)識為目的，而不是真正以項目的節(jié)能降耗、提供高品質(zhì)生活體驗為目的行為稱之為“洗綠”，也就是Green Wash。將類似項目稱之為“西瓜型”項目：外皮很綠，但內(nèi)瓤卻是紅的。在政府強制要求做綠色建筑的氛圍下，少部分企業(yè)缺乏技術(shù)積累，缺乏專業(yè)人才的支持，也缺乏對綠色建筑發(fā)展趨勢的正確認(rèn)識，缺乏對環(huán)境和未來的敬畏，不得已采取了“洗綠”的做法。

踐行“淺綠”策略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)大多數(shù)，在研究的112家房地產(chǎn)企業(yè)中，相當(dāng)部分房企都屬于這一行列。淺綠策略大多也會以申報綠色建筑評價標(biāo)識或國際綠色建筑認(rèn)證作為企業(yè)涉綠的標(biāo)志。但均會根據(jù)自己企業(yè)的實際技術(shù)積累提出合理的評級目標(biāo)，并制定出綠色建筑的中長期發(fā)展規(guī)劃，該類型企業(yè)如SOHO中國、萬通地產(chǎn)、金都集團、沿海綠色家園、金融街[最新消息價格 戶型 點評]控股、恒基兆業(yè)等(詳細(xì)情況可以參考研究報告)。

Q：《中國綠色地產(chǎn)研究報告2014》調(diào)研已經(jīng)開始啟動，今年將有哪些亮點呈現(xiàn)?

黃俊鵬：2014年是中國房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅行業(yè)發(fā)展的拐點之年，從今年二季度起，全國大部分城市的房價開始停止增長，部分大中型城市的商品住宅項目售價開始走低。與此同時，新一屆政府又提出了新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，廣大開發(fā)商的目光從大城市轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)上。因此，未來數(shù)年，城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。

2014年也是互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)業(yè)異?；钴S的一年，大佬們和大的開發(fā)商們爭相推出自己的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略。仔細(xì)考察這些互聯(lián)網(wǎng)思維下的研究成果，無一例外都將焦點放到了社區(qū)上，社區(qū)商業(yè)、O2O、社區(qū)自治以及綠色住區(qū)等成為房地產(chǎn)落實互聯(lián)網(wǎng)思維的立足點。

國內(nèi)新的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)將于2015年1月起正式實施，美國綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)LEED V4已在去年6月份就頒布實施，舊版LEED標(biāo)準(zhǔn)也選擇在2015年7月正式退出市場。標(biāo)準(zhǔn)的更新無疑是一個強烈的信號，以LEED V4為例，新版的LEED評估體系完全改寫了材料與資源部分的技術(shù)要點，將材料的選擇建立在全生命周期評估(Life Cycle Assessment)的基礎(chǔ)上，并且提出了生產(chǎn)者責(zé)任延伸(Extended Product Responsibility)、企業(yè)社會責(zé)任等中國企業(yè)完全陌生的概念。這些新的環(huán)保理念無疑大大增加了房地產(chǎn)項目申報綠色建筑標(biāo)識的難度，但也在中國的產(chǎn)業(yè)界極大宣傳了這些在西方早已為業(yè)界所熟知的環(huán)保理念，給中國的制造業(yè)提供了更加廣闊的環(huán)保視野，更多實踐綠色轉(zhuǎn)型的方法和途徑。

作為整個房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇和執(zhí)行力能夠極大影響到整個供應(yīng)鏈，尤其是建筑材料和部品的供應(yīng)商?？梢哉J(rèn)為新的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，開啟了一個嶄新的綠色建筑時代。

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