黃璽慶：城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求

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芭蕾雨國(guó)際控股有限公司總裁 黃璽慶

    “激辯房地產(chǎn)市場(chǎng)前景”于7月5日在北京大學(xué)舉行，多位專(zhuān)家學(xué)者參與論壇，共論房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。芭蕾雨國(guó)際控股有限公司總裁黃璽慶表示，城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求，但是城鎮(zhèn)化能夠提供有效供應(yīng)。農(nóng)村的土地變成城市建設(shè)用地了，征地了，土地供應(yīng)有了。但是失去集體建設(shè)用地的那些農(nóng)民，他不是你的有效需求，他們住到安置房里去了。

    嘉賓發(fā)言實(shí)錄：

    大家好，非常高興有機(jī)會(huì)參加這個(gè)討論，前面聽(tīng)了四位教授、博士精彩的講話(huà)，從年齡上講他們是我們的師弟。但是你看一個(gè)個(gè)都首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，都大教授，我對(duì)他們的評(píng)論是贊揚(yáng)的還是拍磚呢?我是誠(chéng)惶誠(chéng)恐，很忐忑。

    那么我想評(píng)論就評(píng)論吧，如果說(shuō)點(diǎn)官場(chǎng)上的話(huà)，我想說(shuō)聽(tīng)了四位教授、博士的精彩演講受益匪淺。如果回到咱們北大交流中心陽(yáng)光廳里面，我可能說(shuō)是我是越聽(tīng)越糊涂。等我回到我們自己的房地產(chǎn)圈里，我可能會(huì)評(píng)論說(shuō)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話(huà)只可聽(tīng)之不可信之。多有得罪。

    因?yàn)槲蚁虢裉焖麄兊脑?huà)不是給大家聽(tīng)的，主要是給我聽(tīng)的，我是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)不會(huì)崩潰，大家買(mǎi)不買(mǎi)房那和你們有關(guān)系，應(yīng)該讓我們來(lái)聽(tīng)，幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家言之鑿鑿針對(duì)我們市場(chǎng)談?wù)撨@個(gè)問(wèn)題。第一次聽(tīng)西南財(cái)大這個(gè)報(bào)告，咱們北大金融校友會(huì)我們也是在成都搞第一次論壇，當(dāng)時(shí)韓教授公布了他們的成果，當(dāng)時(shí)研究的是我們這個(gè)報(bào)告的真實(shí)、有效、獨(dú)家性，我當(dāng)時(shí)眼前一亮。剛才又聽(tīng)甘犁教授講，我?guī)缀醵家嘈帕?。但是陸博士一說(shuō)，感情海量判斷手段都不一樣，我真是糊涂了。

    但是他們談的都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。泡沫是怎么產(chǎn)生的?是因?yàn)閿?shù)據(jù)，如果大家不是專(zhuān)門(mén)搞經(jīng)濟(jì)的可能也會(huì)說(shuō)糊涂了。6、7月份是很好的月份，世界杯，大家看球，必備的是干什么呢?啤酒。這個(gè)泡沫是怎么產(chǎn)生的?一瞬間倒的很快，那個(gè)啤酒沫就起來(lái)了。是不是這樣?泡沫泡沫就是這么產(chǎn)生的，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫?從全局上看中國(guó)不是一個(gè)大啤酒缸，不是這樣的。中國(guó)有31個(gè)省市，中國(guó)有600多個(gè)城市，中國(guó)有3000個(gè)縣，每個(gè)縣房地產(chǎn)都不差，每個(gè)縣都是不同的啤酒杯子，我們不同的酒杯里面往里倒酒。有的地方可能倒的快了點(diǎn)，泡沫流出來(lái)了，比如說(shuō)鄂爾多斯。有的地方倒的很慢，還沒(méi)滿(mǎn)呢怎么能有泡沫呢?首先我一定要提出這么一個(gè)質(zhì)疑。

    供需關(guān)系在中國(guó)它是可以創(chuàng)造的，倒的快了，如果有泡沫了怎么辦?怎么解決泡沫?問(wèn)題大嗎?趕緊多喝幾口，或者往里放點(diǎn)東西，放點(diǎn)冰塊，放點(diǎn)話(huà)梅，一會(huì)兒怕沫就沒(méi)了。所以有泡沫你不用管他，我是一個(gè)老“運(yùn)動(dòng)員”了，我不是真正的運(yùn)動(dòng)員。房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年開(kāi)始調(diào)控，以央行文件開(kāi)始，長(zhǎng)達(dá)11年的房地產(chǎn)調(diào)控，因?yàn)?013年國(guó)家沒(méi)有出調(diào)控政策。那我們就是老“運(yùn)動(dòng)員”了，沒(méi)有什么啊，一會(huì)兒有拐點(diǎn)了，一會(huì)兒說(shuō)春天了，一會(huì)說(shuō)冬天了，房地產(chǎn)有兩派，冬天派和夏天派，成就了很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家，成就了很多專(zhuān)家。

    我個(gè)人真實(shí)的感受，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)真是出了問(wèn)題了，但是放在一個(gè)比較長(zhǎng)的周期里面，這些泡沫都會(huì)自動(dòng)的消化。所以我說(shuō)如果房地產(chǎn)有問(wèn)題，是大家太關(guān)注這個(gè)行業(yè)了。你說(shuō)一個(gè)人吃五谷雜糧，風(fēng)吹日曬哪能不傷風(fēng)感冒呢?但是如果大家老是關(guān)心這個(gè)，你怎么得吃點(diǎn)抗生素吧，他本來(lái)就要感冒，由于大家太多的關(guān)注，太多的關(guān)愛(ài)，他就要發(fā)生癌變了，一個(gè)感冒就要發(fā)生癌變了。所以房地產(chǎn)自身的問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于由于大家過(guò)度關(guān)注所產(chǎn)生的問(wèn)題，這個(gè)是房地產(chǎn)的真實(shí)狀況，沒(méi)有媒體，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家們說(shuō)的那么危言聳聽(tīng)。

    當(dāng)然了，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家他的職責(zé)就是發(fā)盛世危言的，這是他的職責(zé)。但是我們作為投資商、開(kāi)發(fā)商，我們還是要保持相對(duì)的清醒的頭腦。根據(jù)我說(shuō)了，怎樣去解決這個(gè)泡沫問(wèn)題?一個(gè)是快點(diǎn)喝，增加供應(yīng)，供應(yīng)是可以創(chuàng)造的。比如說(shuō)取消現(xiàn)貨，比如在某個(gè)地方我通過(guò)土地抽緊銀根，抽緊地根，限制供應(yīng)，房地產(chǎn)的供需是完全可以創(chuàng)造出來(lái)的，這就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。比如說(shuō)我往里加點(diǎn)東西，加點(diǎn)冰糖、話(huà)梅是什么?我豐富這個(gè)地區(qū)的功能，我不要緊緊是住宅，我配套一些商業(yè)資源，配套一些產(chǎn)業(yè)資源，配套一些公共服務(wù)職能，配套學(xué)校，配套醫(yī)院，這個(gè)城市宜居了，這個(gè)泡沫就沒(méi)了，需求就上來(lái)了，供需是可以創(chuàng)造的。

    另外稍微的說(shuō)兩個(gè)和大家不太一樣的常識(shí)問(wèn)題，大家都關(guān)心房?jī)r(jià)上漲和房子漲價(jià)不是一個(gè)概念。如果你已經(jīng)買(mǎi)了房子了，房?jī)r(jià)上漲與否與你無(wú)關(guān)，你關(guān)心房子是否漲價(jià)。什么叫房子漲價(jià)?我買(mǎi)了這個(gè)東西之后，我一百塊錢(qián)買(mǎi)的，一百二十賣(mài)掉的，我的房子漲價(jià)了，我賺了。全世界只有房子沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)品，作為一種商品的話(huà)只有房子沒(méi)有一個(gè)是一樣的。戶(hù)型一樣樓層不一樣，朝向也不一樣。所以你的價(jià)格永遠(yuǎn)是你自己的價(jià)格，你不是我的價(jià)格。就好象我買(mǎi)了一個(gè)42寸的電視，5千塊錢(qián)，你買(mǎi)了個(gè)44寸電視，你是5500塊錢(qián)，你能說(shuō)電視漲價(jià)了嗎?我是42寸的，你是44寸的，不一樣，沒(méi)有一個(gè)房子是一樣的。所以它是否漲價(jià)，只在于我買(mǎi)的房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)之后，是否能夠賣(mài)出去，房子漲價(jià)了。房?jī)r(jià)上漲那是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的事情，是哪套房子上漲了，不知道，是整體大概的一個(gè)趨勢(shì)。

    那房?jī)r(jià)上漲他要為我結(jié)存宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投資手段的配置，很復(fù)雜的一個(gè)原因。但是我相信，如果已經(jīng)買(mǎi)了房子的人，如果你不是想做投資的人，房?jī)r(jià)上漲與大部分人沒(méi)有關(guān)系，你關(guān)注的只應(yīng)該是房子是否漲價(jià)。

    另外剛才也提到了城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，幾位教授都提到了。城鎮(zhèn)化不是靈丹妙藥，不是解決房地產(chǎn)所謂一些供應(yīng)的問(wèn)題，一些需求問(wèn)題，不是的。城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求，但是城鎮(zhèn)化能夠提供有效供應(yīng)。什么叫城鎮(zhèn)化?農(nóng)村的土地變成城市建設(shè)用地了，征地了，土地供應(yīng)有了。但是失去集體建設(shè)用地的那些農(nóng)民，他不是你的有效需求，他干嗎去了?住到安置房里去了。你房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把農(nóng)村的集體建設(shè)用地，征地變成了國(guó)有建設(shè)用地，你有土地供應(yīng)了，這是城鎮(zhèn)化給你的貢獻(xiàn)。但是你購(gòu)房者不是那些失地的農(nóng)民，是其他的人口。所以說(shuō)我們說(shuō)多少年城鎮(zhèn)化率如何如何，反估我們房地產(chǎn)市場(chǎng)高枕無(wú)憂(yōu)了，不是這樣。

    為什么去年中國(guó)三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)了問(wèn)題?去年城鎮(zhèn)化非常厲害，去年大多數(shù)開(kāi)發(fā)商退回一線(xiàn)城市，離開(kāi)三線(xiàn)城市，就是城鎮(zhèn)化出的問(wèn)題。2013年供應(yīng)出的房子基本上是2010年開(kāi)始拿地，開(kāi)始建設(shè)，兩三年把房子建完了。那時(shí)候大家都知道習(xí)要上臺(tái)了，大家預(yù)知了，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家的鼓動(dòng)下去三四線(xiàn)城市拿著額地。在這樣高歌猛進(jìn)的情況下呈現(xiàn)了這樣的餡餅，那我們發(fā)現(xiàn)這不是餡餅了，是一個(gè)巨大的陷井，沒(méi)有有效的需求。房地產(chǎn)目前所存在的問(wèn)題，我覺(jué)得就是發(fā)展中行業(yè)自身存在的問(wèn)題。