試論物業(yè)管理的法律性質(zhì)及必要性

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

　　隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口激增、地價(jià)高漲、住宅短缺。為緩解住房緊張和城市土地資源相對(duì)有限之間的矛盾，提高土地使用率并減少建筑成本，人們不得不將房屋的建造向空中、地下進(jìn)行擴(kuò)展，于是多層和高層建筑物大量涌現(xiàn)。而建筑物的區(qū)分所有打破了單獨(dú)所有形態(tài)下對(duì)物業(yè)的歸屬與使用的觀念。由于居住在同一棟建筑物里的人員數(shù)量眾多，生活習(xí)慣不同，無論對(duì)專有部分或是共有部分的使用，都難免不牽涉到他人甚至是整體利益，往往導(dǎo)致沖突和糾紛。以往那種“各人自掃門前雪”的生活方式再難奉行。

　　為建立一個(gè)和諧的物業(yè)利用秩序，避免利益爭(zhēng)享、責(zé)任相諉的現(xiàn)象，客觀上就有必要將全體業(yè)主組織起來，設(shè)立一定的管理機(jī)構(gòu)，以共同解決物業(yè)的使用和維護(hù)問題。物業(yè)管理制度由此應(yīng)運(yùn)而生。

　　物業(yè)管理在國(guó)外已不是新鮮事物，在我國(guó)卻起步較晚。然而，由于社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的急需，諸多物業(yè)管理公司紛紛設(shè)立。這些從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，其中有不少并非專業(yè)的物業(yè)管理公司，包括：

　　1、兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他企業(yè)，即內(nèi)設(shè)非獨(dú)立法人物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、房管所（處）轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，即按照政企分開、企事分開的要求，從原屬事業(yè)性質(zhì)的房管所（處）改制為獨(dú)立法人的物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、后勤服務(wù)部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，即從原機(jī)關(guān)、企業(yè)和事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門改制為獨(dú)立法人的物業(yè)管理企業(yè)。

　　由于這些非專業(yè)企業(yè)的存在，加之我國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尚不豐富，立法上也缺乏一個(gè)整體規(guī)范，以及人們?cè)谠瓉碛?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的某些舊觀念的影響，導(dǎo)致目前物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理多存在角色錯(cuò)位、行為不規(guī)范現(xiàn)象。而管理制度不完善，管理設(shè)施不齊備，管理合同不平等，管理人員不合格，使得業(yè)主普遍抱怨的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低劣。尤其是物業(yè)管理收費(fèi)的問題尤為突出，一方面業(yè)主抱怨物業(yè)公司巧立名目擅自收費(fèi)或超標(biāo)收費(fèi)，而以拒絕交費(fèi)相對(duì)抗；另一方面物業(yè)公司又常以斷水?dāng)嚯娚踔料拗茦I(yè)主進(jìn)出小區(qū)相威脅等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾十分尖銳，有時(shí)甚至釀成暴力事件。

　　近年，住戶對(duì)物業(yè)管理問題的投訴已漸成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大熱點(diǎn)，法院受理的物業(yè)管理糾紛案件也呈上升趨勢(shì)。隨著我國(guó)住房商品化、市場(chǎng)化改革不斷向縱深推進(jìn)，物業(yè)管理問題也越來越受關(guān)注。

　　導(dǎo)致物業(yè)管理問題叢生的原因有多方面，但筆者認(rèn)為最根本的恐怕還在于人們對(duì)物業(yè)管理的法律屬性問題認(rèn)識(shí)不清，無論是政府主管部門還是相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)，均不能正確把握自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的位置。本文從物業(yè)管理的兩種形態(tài)入手，從民法的視角對(duì)物業(yè)管理的法律屬性進(jìn)行解析。

　　一、物業(yè)管理的形態(tài)

　　所謂物業(yè)管理，在2003年9月1日實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　根據(jù)負(fù)責(zé)執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)的主體之不同，可將物業(yè)管理分為自主管理和受委托管理兩種形態(tài)。

　　1、所謂自主管理就是由業(yè)主自行執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)或結(jié)成一個(gè)組織體（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）來共同執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，代表和維護(hù)該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。）

　　2、所謂受委托管理就是由專門從事物業(yè)管理工作的公司、企業(yè)來負(fù)責(zé)執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)。業(yè)主由于受時(shí)間、精力和能力等方面的限制，對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)不可能事必躬親，為提高管理效率，有必要將若干管理事項(xiàng)交由專業(yè)化的物業(yè)公司去完成，由此出現(xiàn)了受委托管理的形態(tài)，其已成為現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方式。剖析物業(yè)管理的法律屬性，須對(duì)物業(yè)管理的上述兩種表現(xiàn)形式特別是受委托管理分別予以考察。

　　受委托管理與自主管理場(chǎng)合所不同的是在管理權(quán)的來源上。自主管理場(chǎng)合的管理權(quán)系由業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)中派伸而來，是自行行使物業(yè)所有權(quán)，是物業(yè)所有權(quán)的固有權(quán)能，勿須通過任何其他媒介而得當(dāng)然享有。而在受委托管理場(chǎng)合下，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權(quán)是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過與業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）訂立物業(yè)管理合同的途徑，才能夠獲得業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的概括授權(quán)，享有對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物和人實(shí)施管理。

　　二、自主管理場(chǎng)合物業(yè)管理的法律屬性

　　在自主管理場(chǎng)合，實(shí)質(zhì)上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式。根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理，管理也應(yīng)當(dāng)包含在支配當(dāng)中。業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理正是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權(quán)管理的主體。因此，自主管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，該場(chǎng)合的物業(yè)管理權(quán)屬于私權(quán)范疇，在后文便不再贅述。

　　三、受委托管理場(chǎng)合物業(yè)管理的法律屬性

　　在受委托管理場(chǎng)合，系由專業(yè)化的管理公司負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其管理事項(xiàng)也包括對(duì)物的管理和對(duì)人的管理兩大方面，在這一點(diǎn)上與自主管理場(chǎng)合并無差異。考試大論壇

　　所謂對(duì)物的管理，即指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理。所謂對(duì)人的管理，即指對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人居住生活關(guān)系所為之社區(qū)管理。其對(duì)象不以居住于該領(lǐng)域內(nèi)所有建筑物上區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入該領(lǐng)域的人的行為，均應(yīng)納入。

　　管理的內(nèi)容一般包括：對(duì)建筑物不當(dāng)損毀行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理。概括而言，主要從三個(gè)角度出發(fā)：

　　1、從對(duì)物的角度，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能；如維持小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序、電梯安全檢查。

　　2、從對(duì)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的角度，主要表現(xiàn)為清潔、綠化、治安保衛(wèi)等行為，以維持小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全；如自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)、查驗(yàn)小區(qū)出入人員的證件。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　這兩種物業(yè)管理行為基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為，并不帶有“管理”的色彩，也不符合“管理”的本來涵義。因?yàn)槠渲胁淮嬖谧鳛楸还芾韺?duì)象的人，不屬于隸屬、支配意義上的那種人對(duì)人的關(guān)系，而更直接的體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系。

　　3、從對(duì)物的利用秩序的角度，主要表現(xiàn)為監(jiān)督業(yè)主（或非業(yè)主使用人）對(duì)物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為，以保障全體業(yè)主對(duì)物業(yè)的有效利用。如制止業(yè)主的濫搭濫建行為。只有該類物業(yè)管理行為才存在管理行為所作用的對(duì)象——人，其目的在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，對(duì)不當(dāng)?shù)氖褂梅绞接枰灾浦梗源_保物業(yè)的整體利用秩序。

　　那么第三種管理行為是否就具有“管理”的性質(zhì)呢？當(dāng)然不是！

　　因?yàn)樵擃愋袨橹康脑谟诩s束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，對(duì)不當(dāng)?shù)氖褂梅绞接枰灾浦?，以確保物業(yè)的整體利用秩序。故其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，不具有行政管理的內(nèi)容和特征，實(shí)質(zhì)上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式。

　　從物業(yè)公司從事物業(yè)管理活動(dòng)的目的和效果來看，受委托管理場(chǎng)合的物業(yè)管理與其說是管理，倒不如說是一種服務(wù)。物業(yè)公司通過管理服務(wù)，為業(yè)主們創(chuàng)造和諧、方便的生活、工作環(huán)境，自己也從中賺取相應(yīng)的服務(wù)對(duì)價(jià)——物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。就此而言，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權(quán)其實(shí)更多的只是一種職責(zé)或義務(wù)。物業(yè)公司行使物業(yè)管理權(quán)，不是以業(yè)主為相對(duì)人行使合同權(quán)利，而是履行合同義務(wù)。物業(yè)公司對(duì)自己手中的這種“管理權(quán)”只應(yīng)誠(chéng)實(shí)信用的加以履行，不得怠惰或放棄，否則就是失職行為，就構(gòu)成違約。

　　雖然從形式上看物業(yè)公司也有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為，比如說要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)利。而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍然源自于業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，而由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng)，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益。此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為。

　　因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系并不具有行政管理性質(zhì)，物業(yè)公司實(shí)施的這種管理也非行政行為意義上的管理。從某種意義上說，業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）采取合同方式自愿將物業(yè)管理權(quán)讓渡給物業(yè)公司行使，仍然屬于對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)只是業(yè)主的物業(yè)所有權(quán)的延伸，物業(yè)管理行為本質(zhì)上只是一種業(yè)主委托的契約行為。因此，受委托管理場(chǎng)合的物業(yè)管理，本質(zhì)上也是一種民事行為，是私法上的行為。

　　四、明確物業(yè)管理法律屬性的實(shí)踐意義

　　在我國(guó)，由于住房商品化改革推行不久，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的某些思維方式和習(xí)慣做法尚未扭轉(zhuǎn)，人們尊重私權(quán)、私權(quán)自治意識(shí)還普遍不強(qiáng)。明確物業(yè)管理的法律屬性問題，有助于人們樹立物業(yè)管理領(lǐng)域是私權(quán)領(lǐng)域的觀念，也有助于政府主管部門及相關(guān)的物業(yè)管理公司正確處理自身在物業(yè)管理法律關(guān)系中的角色定位。

　　正是由于物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，因此應(yīng)當(dāng)由作為私法的民法體系來作基本的調(diào)整。物業(yè)管理法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，從根本上應(yīng)委諸于當(dāng)事人意思自治，政府公權(quán)利不應(yīng)不適當(dāng)?shù)剡^多介入該領(lǐng)域。

　　反觀我國(guó)目前，目前僅有一部物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，尚缺少統(tǒng)一的民事法律加以規(guī)定。各種地方性規(guī)章各自為政，政府公權(quán)利到處插手，不少地方政府主管部門在大到業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的組建，小到物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的訂立等許多物業(yè)管理事項(xiàng)上都直接參與；有的地方規(guī)定小區(qū)選聘物業(yè)管理公司必須進(jìn)行招標(biāo)，其招標(biāo)和解聘物業(yè)管理公司還必須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)；有的地方將物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)混同設(shè)置，等等。政府主管部門擺不準(zhǔn)自己在物業(yè)管理領(lǐng)域中的位置，行政管理職能與民事服務(wù)職能發(fā)生嚴(yán)重錯(cuò)位。政府公權(quán)力的這種濫介入、過多干預(yù)，難免不造成物業(yè)管理領(lǐng)域中本應(yīng)平等的民事關(guān)系變的不平等起來，甚至引發(fā)權(quán)錢勾結(jié)，為害甚大。

　　物業(yè)管理本質(zhì)上屬于私法行為，應(yīng)由作為私法的民法來作基本的調(diào)整，政府公權(quán)力不應(yīng)不適當(dāng)?shù)倪^多介入該領(lǐng)域。政府部門應(yīng)轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)管理的方式；廣大物業(yè)公司也應(yīng)認(rèn)識(shí)到手中的物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上只是一種契約義務(wù)應(yīng)將自己擺在服務(wù)者的位置。

　　政府部門應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理屬私權(quán)領(lǐng)域，應(yīng)遵循私權(quán)自治規(guī)律，充分認(rèn)識(shí)到業(yè)主才是物業(yè)管理活動(dòng)的主角，業(yè)主有權(quán)自主建立物業(yè)管理組織和制定自治管理規(guī)則，選擇合適的物業(yè)公司來執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)。當(dāng)前，政府公權(quán)力應(yīng)從物業(yè)管理領(lǐng)域適度退出，并應(yīng)徹底轉(zhuǎn)變管理方式，從傳統(tǒng)上的微觀、直接管理轉(zhuǎn)向宏觀、間接管理。

　　政府在物業(yè)管理中的職能應(yīng)主要定位在制定相關(guān)的管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，培養(yǎng)管理市場(chǎng)，監(jiān)督物業(yè)公司，對(duì)違法、違規(guī)行為進(jìn)行處罰，并對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的組建提供指導(dǎo)和協(xié)助，促使其盡快成熟、完善。相信，隨著政府管理方式的轉(zhuǎn)變，廣大業(yè)主的自治觀念將逐步加強(qiáng)，自治能力也將不斷提高，物業(yè)管理的質(zhì)量必將顯著改善。

　　對(duì)于物業(yè)公司而言，既然其管理行為屬于私法上的契約行為，其所擁有的物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上只是一種合同義務(wù)，由此決定其也應(yīng)當(dāng)擺正自身在物業(yè)管理中的位置，正確處理好與業(yè)主之間的關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理公司有相當(dāng)一部分是由原來的房管所改制而來，這種物業(yè)公司同政府部門有著剪不斷的各種關(guān)系，往往自覺不自覺的擺出一種上級(jí)或領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)，對(duì)業(yè)主缺乏平等觀念和服務(wù)意識(shí)，工作方法上帶有濃厚的行政命令色彩，工作態(tài)度專斷、粗暴，出現(xiàn)糾紛動(dòng)輒對(duì)業(yè)主處以罰款（物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān)，沒有行政處罰權(quán)），或者采取斷電、斷水等強(qiáng)制措施，甚至唆使公司保安毆打業(yè)主。

　　自身角色定位上的差錯(cuò)是導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾對(duì)壘、糾紛迭起的最根本原因。為了能夠爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)和更好的效益，廣大物業(yè)公司必須樹立正確的物業(yè)管理理念，認(rèn)清自己與業(yè)主之間的民事法律關(guān)系，自覺的把自己擺在服務(wù)者位置，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)贏得廣大業(yè)主的信任和滿意。

　　參考文獻(xiàn)

　　陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》法律出版社 1995年

　　陳華彬《物權(quán)法原理》國(guó)家行政管理學(xué)院 1998年