“央版”房地產(chǎn)松綁政策出臺

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    備受關(guān)注的“央版”房地產(chǎn)松綁政策正式落地。30日，央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;此外，個人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。至此，加上上周剛剛落地的國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

    業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)樓市的結(jié)構(gòu)性金融、財政政策彈藥已投放，是避免房地產(chǎn)慣性下滑的針對性政策。房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點是雙管齊下，人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩(wěn)定住房消費，拉動內(nèi)需;而住建部則從供給端入手，前期已出臺優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。

    30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委下發(fā)《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。其中，對于擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例由此前的60%(部分地區(qū)為70%)調(diào)整為不低于40%。上述通知同時對公積金貸款進行了調(diào)整，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    就在中國人民銀行發(fā)布新政的同時，財政部、國稅總局兩部委也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，表示自3月31日起調(diào)整二套房交易營業(yè)稅政策，營業(yè)稅征收劃線從此前的5年調(diào)整為2年。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;但個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是二套房首付比例降低到40%。預(yù)計各地方政府將出臺更積極的松綁政策。

    “今天出臺的一攬子關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，會對房地產(chǎn)走勢和預(yù)期產(chǎn)生影響。”中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛30日接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，目前，穩(wěn)增長是很重要的任務(wù)，而房地產(chǎn)行業(yè)目前在中國金融機構(gòu)信貸中依然是很重要的行業(yè)，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)會對中國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生正面的影響。

    G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐也表示，當(dāng)前我國經(jīng)濟主要面臨著工業(yè)產(chǎn)能過剩、房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，而二者又互為你我，因此，穩(wěn)樓市化解二者過剩產(chǎn)能十分必要。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政的出臺有望刺激二手房銷售，但目前房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨前所未有的“去庫存”，尤其是部分三四線城市，庫存消化周期甚至超過60個月。

    27日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，其中，對于住房供應(yīng)明顯偏多的市縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。與此同時，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。

    華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點是雙管齊下，人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩(wěn)定住房消費、拉動內(nèi)需;住建部則從供給端入手，前期已出臺優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。

    “銀行如何調(diào)整房貸策略，將是本輪房地產(chǎn)政策能否真正生效的關(guān)鍵。”楊馳指出，考慮到收益和風(fēng)險兩方面的因素，銀行不可能大幅增加在住房領(lǐng)域的信貸資源配置。從收益角度來說，在利率市場化的背景下，銀行負(fù)債成本呈明顯上升趨勢，由于房屋貸款資產(chǎn)收益率偏低，并非銀行信貸投放的重點領(lǐng)域，長期以來信貸額度一直有限。從風(fēng)險角度來說，銀行業(yè)不良貸款余額和比率持續(xù)雙升，2014年末我國商業(yè)銀行不良貸款率已突破1%，達(dá)到近年來的高位1.25%。房地產(chǎn)領(lǐng)域雖然沒有發(fā)生大面積的風(fēng)險事件，但潛在的信用風(fēng)險不可忽略。