融資模式創(chuàng)新帶來保障房定向工具 在補充資金中扛起大梁

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    各地創(chuàng)新保障房融資模式引入社會資金

    在房地產市場下滑的背景下，保障房建設既是惠民生工程，又是穩(wěn)增長的重要力量。但值得注意的是，建設目標的完成卻面臨著近萬億的資金缺口。業(yè)內人士表示，在單靠財政資金難以滿足現階段建設的背景下，保障類項目正試圖引入市場化資金得以補充，而這其中，融資模式創(chuàng)新帶來的保障房定向工具正在補充資金中扛起大梁。

    據不完全統(tǒng)計，北京、上海、青海、南京、蘭州等十多個省市已經通過定向工具為保障房輸血，共計規(guī)模達800億元。

    去年7月《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》印發(fā)以來，新一輪棚改明顯提速。2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。然而，目前棚改的進度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比，還有較大差距，資金是明顯的短板。住建部總經濟師馮俊在今年6月份國務院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上便指出，棚戶區(qū)改造目前面臨最大的困難是資金壓力。據測算，2017年完成1000萬戶的棚改目標，需要大約2.5萬億的資金支持。

    住建部部長陳政高明確表示，對于保障房建設，要確保完成全年目標任務不動搖，集中研究解決存在的問題，保開工、保建成，未開工的9月份必須全部開工。

    在數量高壓、財政資金不足的背景下，發(fā)債融資正扮演關鍵角色。近日，浦發(fā)銀行大連分行相關人士透露，該行已分別為鞍山城投和營口城投成功發(fā)行30億元和15億元保障性住房定向工具。

    據介紹，鞍山城投保障性住房定向工具30億元資金用于鞍山市共計12個保障性住房的項目建設，本次30億元募集資金，占總缺口的81.3%。營口城投首次發(fā)行的15億私募債主要用于營口市16個保障房項目建設，占總缺口的47%，剩余資金缺口亟待包括定向融資工具等在內的各種直接融資方式填補。

    定向工具指在銀行間債券市場以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務融資工具。其發(fā)行主體一般是具有法人資格的非金融企業(yè)，產品發(fā)行利率、所涉費率遵循自律規(guī)則、按市場方式確定。

    浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經理劉寧寧表示，未來還將引導當地企業(yè)與浦發(fā)銀行在其他業(yè)務領域展開戰(zhàn)略合作。以鞍山城投和營口城投為例，還將為企業(yè)注冊發(fā)行短期融資券、中期票據、超短融等。“雖然融資方式一直在創(chuàng)新，但當前全國私募債在保障房融資中，還是扛大梁的。”

    中國房地產研究會房地產法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮表示，“現階段棚戶區(qū)改造資金缺口較大。”由于部分棚戶區(qū)改造地區(qū)難以實現商業(yè)運作，資金平衡難，社會資金進入意愿度較低，資金難做補充。因此利用私募債募集資金是較好的選擇。

    今年2月份，福建省首次發(fā)行此類專項支持保障房債務融資工具。由興業(yè)銀行主承銷的福州市城鄉(xiāng)建設發(fā)展總公司非公開定向債務融資工具融資5億元。2月28日，中國建行銀行與國家開發(fā)銀行承銷的保障房專項私募債，債券融資55億元。5月交行浙江分行與國開行承銷發(fā)行溫州市名城建設投資集團有限責任公司發(fā)行的36億元保障房非公開定向債務融資工具，專項用于溫州地區(qū)15個保障房建設項目。6月30日，由中國工商銀行主承銷、國家開發(fā)銀行聯席承銷發(fā)行貴州省首支保障房私募債——貴陽市公共住宅投資建設(集團)有限公司20億元保障房私募債。陜西省今年也以省保障性住房建設工程有限公司為發(fā)行主體，已經成功發(fā)行了24.775億元私募債。

    不過，某商業(yè)銀行相關負責人也表示，對于投資回報，特別是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房，投資回收期長達20年以上，不僅本身風險較大，也需要長時間占用銀行信貸資金。而對于債券來講，其投資者把賺錢奉為天職，收益率定是首位。

    對此，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行工作人員也坦言利率與風控一直是發(fā)行機構最關注的問題。就浦發(fā)來說，專門成立后續(xù)服務管理團隊，指導發(fā)行人合規(guī)使用募集資金，并定期回訪償債保障措施，監(jiān)測風險。“比起上述問題，我們認為迫在眉睫的是發(fā)債相關各方要盡快設立牽頭部門，完善溝通機制。”上述浦發(fā)銀行相關人士直言。

    該工作人員表示，因為保障房任務指標是層層分解，國家分解至各省，再由各省分解到各市、區(qū)的建設企業(yè)。然而從融資角度來講，如果由建設主體獨立融資，由于其資質一般，融資能力非常有限。為此，他認為各省應至少通過市一級的融資主體進行統(tǒng)籌融資，因其良好的資質能得到投資人的認可，也可降低融資成本，提高融資能力。

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