棚改去庫(kù)存化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

　　棚戶區(qū)改造政策暖風(fēng)頻吹

　　棚戶區(qū)改造是目前各類型保障房中占比最大的一種， 2014 年以來李克強(qiáng)總理在多個(gè)場(chǎng)合提到棚戶區(qū)改造的重要性，關(guān)于棚改的政策暖風(fēng)頻吹，棚改將在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要需求。

　　棚改新政三大看點(diǎn)

　　看點(diǎn)一：規(guī)則之變：棚改安置房原則上不再新建，棚改創(chuàng)造剛性住房需求，從實(shí)物安置到貨幣化安置。 棚戶區(qū)改造貨幣化，既完成了安置，又消化了庫(kù)存，對(duì)于盤活資金和活躍經(jīng)濟(jì)都有積極作用。

　　看點(diǎn)二：規(guī)模之巨：從商品房投資拉動(dòng)到棚戶區(qū)改造投資拉動(dòng)。 我國(guó)棚戶區(qū)改造計(jì)劃數(shù)量由 2009 年的 80 萬戶增長(zhǎng)到 2014 年的 470 萬戶，增速較快。 2015 年計(jì)劃棚改數(shù)量繼續(xù)增加至 580 萬戶，按每戶 70 平米計(jì)算，建筑面積可達(dá) 4 億平米。2016 年至 2020 年，我國(guó)將再改造各類棚戶區(qū) 2500萬戶，拆除住房面積 17.5 億平方米。

　　看點(diǎn)三：機(jī)構(gòu)之變：國(guó)開行住宅金融事業(yè)部助 力棚改，央行再貸款向市場(chǎng)注入資金。 國(guó)開行住宅金融事業(yè)部獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)建立，為全國(guó)棚改提速提供成本適當(dāng)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的建設(shè)資金。 2014 年二季度國(guó)開行住宅金融事業(yè)部獲央行 1 萬億元再貸款，主要用于發(fā)放支持棚戶區(qū)改造的貸款。還款來源是國(guó)開行住宅金融事業(yè)部未來在銀行間債市發(fā)行的住宅金融專項(xiàng)債券。今年棚改貨幣化安置所需資金 也將主要來自于國(guó)開行的支持。這實(shí)際上相當(dāng)于向市場(chǎng)上變相放水，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的同時(shí)增加貨幣供應(yīng)量，提振經(jīng)濟(jì)抵抗通縮。

　　2015 年商品房銷量將超預(yù)期，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)釋放，新開工面積繼續(xù)下滑

　　極端假設(shè)下，今年在無棚改貨幣化安置政策下，住宅銷量下跌 10%，在 580 萬戶棚改安置任務(wù)分別完成 30%和 50%的情況下，全年商品房銷量同比增速分別為 1.41%和 8.13%，而實(shí)際銷量或遠(yuǎn)超此增速。庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)將逐漸釋放，而新開工面積仍然保持同比下滑，投資增速還將向下。

　　維持行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)，重點(diǎn)關(guān)注棚改新政落實(shí)比例高的區(qū)域公司

　　2015 年銷量的繁榮將超預(yù)期，高庫(kù)存得以緩解，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放，行業(yè)發(fā)展更加健康，估值將得到進(jìn)一步修復(fù)。維持地產(chǎn)行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)?？紤]到一線城市拆遷難度更 大，二三線城市棚改貨幣化安置的落實(shí)比例應(yīng)更高，建議關(guān)注二三線城市項(xiàng)目為主的中南建設(shè)，榮盛發(fā)展，及棚改新政落實(shí)比例較高區(qū)域的公司，如福星股份等。