《不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則》征民意 登記后房產(chǎn)證丟了不用急

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　　《條例》出臺(tái)后，國(guó)土資源部加快工作進(jìn)度，在前期理論研究及立法工作成果基礎(chǔ)上，研究形成了《細(xì)則》初稿。

　　3月26日，國(guó)土資源部就《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。這意味著不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程再近一步。

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已于2015年3月1日起實(shí)施。與《條例》配套的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》是不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)的關(guān)鍵一環(huán)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮此前表示，去年底公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》更多是原則性與方向性?xún)?nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記框架性的指導(dǎo)意見(jiàn)。而實(shí)施細(xì)則敲定了相關(guān)制度與操作辦法，包括登記人員與登記程序，更具操作性，有利于基層不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的鋪開(kāi)。

　　國(guó)土資源部這次發(fā)布的實(shí)施細(xì)則(征求意見(jiàn)稿)共8章137條。

　　國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛認(rèn)為，實(shí)施細(xì)則比較全面地總結(jié)了登記實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，吸收了此前土地登記辦法和房屋登記辦法的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際操作性更強(qiáng)。

　　在登記程序方面，《細(xì)則》明確了登記的一般程序，即申請(qǐng)、受理、審核、登簿。

　　尹飛表示，“這跟過(guò)去的做法是完全不同的，此前還規(guī)定了發(fā)證。過(guò)去房產(chǎn)證很重要，因?yàn)榻ㄔO(shè)部的規(guī)章里面講房產(chǎn)證是房屋權(quán)利的唯一合法憑證，但物權(quán)法采用的是權(quán)利登記制。物權(quán)法規(guī)定登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，進(jìn)行房屋交易需以登記簿為準(zhǔn)，權(quán)屬證書(shū)只是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上設(shè)置的使用期限曾一度引發(fā)熱議，但真正對(duì)老百姓有意義的是登記簿而不是權(quán)屬證書(shū)，物權(quán)歸屬的根據(jù)是登記簿而非權(quán)屬證書(shū)。”

　　《細(xì)則》第二十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料、審核結(jié)果等，依法將辦理的各類(lèi)登記事項(xiàng)清晰、準(zhǔn)確、完整地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

　　從實(shí)施細(xì)則第三十一條可以看到，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提出補(bǔ)發(fā)申請(qǐng)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明后，予以補(bǔ)發(fā)。

　　“過(guò)去出現(xiàn)上述情況需要公告3個(gè)月，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是唯一合法憑證，怕出現(xiàn)虛報(bào)的情況。現(xiàn)在以登記簿為準(zhǔn)，就沒(méi)有那么嚴(yán)格了。三個(gè)月中房?jī)r(jià)有漲跌，現(xiàn)在就不會(huì)影響買(mǎi)賣(mài)，更適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的需要。”尹飛說(shuō)。

　　另外，《細(xì)則》對(duì)登記程序中可能遇到的特殊問(wèn)題，如共用不動(dòng)產(chǎn)登記如何申請(qǐng)、委托申請(qǐng)的具體程序等，逐一細(xì)化。并且，對(duì)監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記或者委托他人申請(qǐng)登記需提交的有關(guān)材料作出特殊規(guī)定，也規(guī)定了不予登記、實(shí)地審查，以及公告的具體適用情形。

　　值得注意的是，《細(xì)則》第九十八條中，提到了預(yù)購(gòu)商品房抵押登記應(yīng)提交的材料。

　　尹飛說(shuō)，“預(yù)購(gòu)商品房抵押此次做了重要調(diào)整，從預(yù)告登記調(diào)到了抵押登記。在實(shí)踐中，有一些法院的判決認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房是預(yù)告登記，即便做了預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，他也不認(rèn)可抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記只能限制處分權(quán)。此次將預(yù)購(gòu)商品房抵押調(diào)到抵押登記，既維護(hù)了銀行利益，也維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。因?yàn)檫@樣的話(huà)，購(gòu)房者將預(yù)購(gòu)房屋抵押給銀行，銀行享有了抵押權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就不用再對(duì)購(gòu)房者負(fù)連帶責(zé)任，責(zé)任少了，相應(yīng)向購(gòu)房者的收取費(fèi)用也少了。”

　　所謂預(yù)購(gòu)商品房抵押，也就是通常所說(shuō)的按揭，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保。

　　另外，《細(xì)則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記類(lèi)型、登記辦理等做了詳細(xì)規(guī)定。

　　國(guó)土部地籍管理司司長(zhǎng)王廣華曾對(duì)媒體表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能和目的，在于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，壓制房地產(chǎn)健康發(fā)展的枷鎖逐步解除，不動(dòng)產(chǎn)登記條例是房地產(chǎn)稅制出臺(tái)的前提，逐步完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和政策將出臺(tái)。