房產(chǎn)企業(yè)法律顧問工作流程

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        一、服務(wù)目的
　　(一)規(guī)范細(xì)致的法律服務(wù)更有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)務(wù)的規(guī)范化、法制化;
　　(二)全面周到的法律服務(wù)將有效地幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)避法律風(fēng)險，預(yù)防糾紛的發(fā)生。
　　二、服務(wù)方案
　　(一)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各個階段需要解決的具體問題，分不同階段可能出現(xiàn)的法律問題和各種需要制作的法律文件，確定相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容：
　　1、征地拆遷及補(bǔ)償安置期間，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的法律服務(wù)包括但不限于：
　　(1)為房地產(chǎn)開發(fā)公司的征地及城市房屋拆遷工作出具相關(guān)的法律意見;
　　(2)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司同被拆遷人進(jìn)行拆遷談判，在談判中提供相應(yīng)的法律服務(wù);
　　(3)負(fù)責(zé)草擬和審查征地及房屋拆遷過程中所需法律文件;
　　(4)對補(bǔ)償安置中可能出現(xiàn)的法律問題提供相應(yīng)的法律服務(wù);
　　2、在土地前期開發(fā)期間，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的法律服務(wù)包括但不限于：
　　(1)受托參與土地使用權(quán)出讓過程中的協(xié)商、招標(biāo)、拍賣，為房地產(chǎn)開發(fā)公司依法受、出讓取得土地使用權(quán)提供相應(yīng)的法律服務(wù);
　　(2)受房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的法律評估、調(diào)查;
　　(3)草擬、修改、完善地塊前期開發(fā)合同，起草土地受讓協(xié)議書等有關(guān)法律文件;
　　(4)參與市政配套合同的洽談、起草、審查，并協(xié)助處理合同履行過程中其他非訴訟法律事務(wù);
　　3、在施工建設(shè)期間，為房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律服務(wù)包括但不限于：
　　(1)參與工程設(shè)計、施工招標(biāo)文件的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司審查投標(biāo)文件并為評標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見;
　　(2)審查修改工程設(shè)計合同、施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托勘察合同;
　　(3)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司與工程承包方洽談、草擬、修改確定工程承包合同;
　　(4)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)、信譽(yù)及隊伍素質(zhì)和履約能力，審查確定工程分包合同;
　　(5)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司依約履行工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同及對履約、反索賠資料的積累和保管;
　　(6)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司審查工程分部分項質(zhì)量驗(yàn)收資料，協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭議;
　　(7)參加房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程竣工的驗(yàn)收工作，對驗(yàn)收工作提出法律意見。
　　4、在經(jīng)營期間，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的法律服務(wù)包括但不限于：
　　(1)房地產(chǎn)合作開發(fā)與土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓
　　a、解答房地產(chǎn)合作開發(fā)與土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓的專項法律咨詢，提供全方位的法律意見。
　　b、受房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，參與房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓的決策論證。提供法律方面的合法性、可行性論證，策劃和制定化解法律風(fēng)險的相關(guān)方案;
　　c、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托出具律師函;為客戶在房地產(chǎn)合作開發(fā)及土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓過程中保全己方權(quán)利或證據(jù)，進(jìn)行法律交涉。
　　d、參與房地產(chǎn)合作開發(fā)及土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同的策劃與分析，制定所需合同及其他法律文件的文本并參與談判。
　　e、全程跟蹤房地產(chǎn)合作開發(fā)及土地使用權(quán)(項目)轉(zhuǎn)讓活動，提供全方位動態(tài)法律服務(wù)，包括：審查有關(guān)法律文件、草擬有關(guān)合同及協(xié)議、參與談判、提供法律意見、擬定轉(zhuǎn)讓方案、辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);
　　f、處理房地產(chǎn)項目公司在設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、兼并等過程中涉及的法律事務(wù);
　　g、為房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項目招商、融資提供法律意見、設(shè)計方案，參與談判，并制作相應(yīng)的法律文件;
　　(2)商品房屋的預(yù)售、銷售、租賃
　　a、參與房地產(chǎn)開發(fā)公司與銷售代理商關(guān)于代理銷售、租賃事宜的談判，審查、修改房地產(chǎn)開發(fā)公司與代理商的代理銷售、租賃協(xié)議書，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司完善商品房屋預(yù)售、預(yù)租條件;
　　b、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司與境外律師樓簽署委托代理合同，為境外律師樓出具向境外預(yù)售商品房屋的法律意見書;
　　c、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司審查有關(guān)樓宇預(yù)、銷售的廣告內(nèi)容;
　　d、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預(yù)售合同》、《商品房買賣合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等法律文件，并就相關(guān)文本報送行政機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)備案;
　　e、答復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房人、承租人針對上述法律文件提出的法律問題;
　　f、準(zhǔn)備《商品房買賣合同》文本，安排辦理正式簽約手續(xù);
　　g、配合房屋竣工的驗(yàn)收工作;
　　h、代表房地產(chǎn)開發(fā)公司向買方出具律師催收樓款通知書;
　　i、在收樓過程中，協(xié)商買賣雙方進(jìn)行相關(guān)法律咨詢、協(xié)調(diào)解決雙邊矛盾;
　　j、協(xié)助設(shè)計租賃實(shí)施方案及完善商品房租賃條件;
　　k、草擬、審查租約、意向書，提供法律意見;
　　(3)商品房屋的按揭
　　a、參與房地產(chǎn)開發(fā)公司與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，起草和審查業(yè)主按揭中房產(chǎn)商作為擔(dān)保的有關(guān)合同安全性、合法性;
　　b、協(xié)助對業(yè)主主體資格及資信進(jìn)行審查;
　　c、將業(yè)主的申請資料及借款人與房產(chǎn)商簽署的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及已繳樓款憑證送呈銀行審核。
　　d、協(xié)助辦理《房地產(chǎn)預(yù)售契約》、《房地產(chǎn)按揭貸款合同》公證并監(jiān)證;
　　e、協(xié)助進(jìn)行抵押登記備案;
　　(4)物業(yè)管理
　　a、為確定物業(yè)管理方案提供法律意見，協(xié)助論證物業(yè)管理方案的可行性;
　　b 、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè);
　　c、起草或?qū)彶椤⑿薷年P(guān)于設(shè)立物業(yè)管理公司的合同章程及其他相關(guān)法律文件;
　　d、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù);
　　e、協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，為物業(yè)管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立進(jìn)行策劃;
　　f、起草或?qū)彶?、修改《使用公約》、《業(yè)主(住戶)守則》等相關(guān)法律文件;
　　g、起草或?qū)彶椤⑿薷那捌谖飿I(yè)管理合同;
　　h、其他有關(guān)物業(yè)管理的法律服務(wù);
　　(5)其他相關(guān)法律服務(wù)
　　a、在建工程、工業(yè)、商業(yè)、住宅物業(yè)的抵押、收購和轉(zhuǎn)讓法律服務(wù);
　　b、物業(yè)調(diào)查、商品房評估、拍賣及測繪法律服務(wù);
　　c、受托代理房地產(chǎn)開發(fā)公司各種涉及房地產(chǎn)的訴訟、仲裁、復(fù)議案件;
　　三、上述法律服務(wù)內(nèi)容將通過以下法律服務(wù)方式得以實(shí)現(xiàn)：
　　1、發(fā)揮集體智慧，共同研討房地產(chǎn)開發(fā)公司復(fù)雜重大問題，力求為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供最佳的法律服務(wù)。
　　2、本網(wǎng)將根據(jù)具體情況及房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求指定2名律師擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問。
　　3、不定期與房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人會晤，提供法律意見和方案。
　　4、不定期與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行電話聯(lián)系，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀，以便有針對性地提供法律服務(wù)。
　　5、房地產(chǎn)開發(fā)公司可隨時通過電話、信函、傳真、電子郵件等方式或派人上門與律師溝通，本網(wǎng)律師也可上門提供法律服務(wù)，以便幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司及時解決法律問題。
　　6、如房地產(chǎn)開發(fā)公司有特殊要求，雙方可協(xié)商確定。
　　四、工作流程
　　開展相關(guān)法律服務(wù)的工作流程：
　　第一項：由本網(wǎng)專業(yè)律師負(fù)責(zé)，并組成專門工作團(tuán)隊，負(fù)責(zé)工作流程的法律服務(wù);
　　第二項：工作團(tuán)隊進(jìn)行摸底調(diào)查，用合理時間了解基本情況;
　　第三項：會同工作流程對法律服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。編制目錄，初步分析后建檔;
　　第四項：制訂相關(guān)法律服務(wù)的工作安排;
　　第五項：根據(jù)工作安排，由資深律師負(fù)責(zé)具體工作;
　　第六項：建立會商制度，根據(jù)工作要求，確定律師事務(wù)所與工作流程的定期會議制度; 由負(fù)責(zé)律師在定期會議上匯報工作進(jìn)度，征詢意見。對于有特別要求的項目，經(jīng)工作負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可召開臨時會議研討;
　　第七項：對提供法律服務(wù)的項目進(jìn)行跟蹤服務(wù);
　　第八項：工作調(diào)整，針對工作中不時發(fā)現(xiàn)的問題，提出調(diào)整及解決方法;