探討城市規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展

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摘要：城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產環(huán)境，滿足社會經濟發(fā)展需要的技術手段。而房地產開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉變成房屋的過程。

　　關鍵詞：城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展

　　一、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)內在聯(lián)系

　　城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產環(huán)境，滿足社會經濟發(fā)展需要的技術手段。而房地產開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創(chuàng)造良好的生活和生產環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產開發(fā)的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產開發(fā)來實現，并針對開發(fā)過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。

　　房地產業(yè)是一種城市形態(tài)的產業(yè)。房地產業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產業(yè)。而房地產業(yè)在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現也來的?？梢?，房地產業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協(xié)調的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產業(yè)的不協(xié)調性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產業(yè)這一地域性很強的產業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產業(yè)這一基礎性、先導性產業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。

　　二、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點

　　城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發(fā)多是企業(yè)或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的不同特點。

　　1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產開發(fā)是個體經濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設施等問題。

　　2. 城市規(guī)劃的長遠利益和房地產開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發(fā)建設要協(xié)調長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發(fā)的短期活動來實現，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調的發(fā)展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發(fā)展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

　　3. 城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。城市房地產開發(fā)的突發(fā)性對現有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

　　三、市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系

　　1. 城市規(guī)劃對房地產開發(fā)起到必要的管制作用我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。

　　2. 城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據，房地產開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。

　　3. 城市規(guī)劃設計也是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段房地產成片開發(fā)必須經過總體的規(guī)劃設計才能進行工程建設，合理的規(guī)劃設計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

　　總之，地產開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導和促進。且規(guī)劃設計也是房地產開發(fā)謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發(fā)經營者增強城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術，做到在城市規(guī)劃的指導下更有效地從事開發(fā)工作。

　　四、我國房地產開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調發(fā)展的表現

　　目前，我國一些城市仍存在著房地產開發(fā)背離城市規(guī)劃的現象。

　　過度開發(fā)在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質量下降等。

　　開發(fā)的隨意性在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同，導致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

　　對公共開發(fā)的冷落公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資。

　　我國房地產開發(fā)與城市協(xié)調發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對房地產業(yè)發(fā)展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業(yè)發(fā)展的基本依據。而房地產開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產發(fā)展。同時，由于房地產開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調整。

　　市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理

　　首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

　　其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。

　　第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

　　規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應變能力在市場經濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，因此城市規(guī)劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產開發(fā)和城市建設的發(fā)展，以使規(guī)劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規(guī)劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發(fā)中出現的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規(guī)劃”。