房地產(chǎn)項目管理初期之干系人分析

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　　房地產(chǎn)項目經(jīng)常存在設(shè)計方案不能通過規(guī)劃局的審批，通過規(guī)劃局認可投資方又不同意，設(shè)計方案中存在諸多矛盾，方案設(shè)計改來調(diào)去。我個人認為問題應(yīng)多方面分析，有針對性地開展工作，不能單純只解決規(guī)劃設(shè)計方案。
　　這就可以把項目管理中溝通管理之項目干系人分析引入實際應(yīng)用。首先項目存在眾多項目干系人，項目干系人是指與項目發(fā)生利益關(guān)系的個人或團體，項目干系人從項目中獲利或受損，對項目的開展會有推進或阻礙的影響。這影響力有多大，就要對項目干系人進行分析，采取有效措施對項目干系人的利益進行平衡，并制定信息溝通等級，讓不同的項目干系人得到相應(yīng)等級內(nèi)容的項目信息，從而使項目順利按計劃推進。
　　以某項目為例，項目干系人有：投資人（公司股東）、政府職能部門規(guī)劃局、拆遷居民、項目周邊居民、規(guī)劃設(shè)計承包公司及其他承包商、潛在購房客戶等等，這在實際操作中需要更多的細致調(diào)查分析找出更多的項目干系人。
　　目前該項目遇到的問題就是規(guī)劃設(shè)計問題無法通過規(guī)劃審批，表面上是設(shè)計方案不能得到規(guī)劃局的認可，但要解決問題應(yīng)從平衡各項目干系人的利益入手。例如以下干系人的利益所在：
　　1．投資人利益：項目可銷售面積加大，使銷售利潤最大化。
　　2．政府利益：政府職能得到突出表現(xiàn)，項目可以帶動社會效益、經(jīng)濟效益，提升城市魅力。
　　3．規(guī)劃局審核人個人利益：嚴格執(zhí)法提升工作業(yè)績，同時是否有利用職權(quán)滿足個人利益不得而知（現(xiàn)實問題不得不考慮）。
　　4．拆遷居民利益：通過拆遷使自己生活品質(zhì)得到大幅提升。
　　5．項目周邊居民利益：施工期間會給日常生活帶來麻煩，項目的完成會來生活上的便易。
　　6．受項目開展和完成直接受損的周邊居民：交通的不便、人車密集產(chǎn)生噪音、安全度降低、日照遮擋降低了生活品質(zhì)。
　　還有潛在客戶的要求等等各種利益因項目的存在而存在，滿足所有干系人的利益是不可能的，但重點是要對項目干系人的利益進行有效平衡，利益得不到平衡的干系人會對項目的順利進行產(chǎn)生風(fēng)險，風(fēng)險影響程度有高有低，應(yīng)進行認真分析制定風(fēng)險規(guī)避和應(yīng)對措施。利益平衡的方法可以是修改調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，但不是唯一的方法，也可以采取其他措施，例如對損失日照而降低生活品質(zhì)的居民給與經(jīng)濟補償。開發(fā)公司集合工程、設(shè)計、策劃、成本、法律等人員共同分析相應(yīng)領(lǐng)域可能帶來的風(fēng)險及風(fēng)險可能帶來的損失，制定應(yīng)對計劃，使風(fēng)險發(fā)生的可能性降到最低，使風(fēng)險發(fā)生后帶來的損失降到最低。
　　明確各項目干系人的利益所在，通過談判、妥協(xié)、強制等手段使項目干系人的利益得到平衡，項目可以順利進行；如果無法達到平衡，就可能導(dǎo)致項目的終止，此時終止項目會把投資損失降到最低，否則盲目遞進會使項目遭受更大的損失。
　　在影響項目的不確定因素消除后，就可以明確項目的規(guī)劃設(shè)計條件，在此基礎(chǔ)上讓設(shè)計公司有的放矢進行設(shè)計工作，提高了工作效率，同時也避免因為設(shè)計條件反復(fù)不確定使設(shè)計人員重復(fù)勞動消耗其內(nèi)在的工作積極性，對設(shè)計方案的創(chuàng)造性、經(jīng)濟性、合理性有不利影響。