朱中一：樓市總體處在軟著陸過程中

3月末，京津冀大地上的一場春雨姍姍來遲。與之相呼應(yīng)的是，掌握宏觀調(diào)控大權(quán)的多個部門在3月的最后幾天密集“聯(lián)合”發(fā)文，出臺多種針對樓市健康發(fā)展的新政策，讓此前一直處在焦灼期的房地產(chǎn)市場貌似聞到了“春天”的氣息?！斑@些文件都是在具體落實之前政府工作報告里提及的‘兩個穩(wěn)定’（穩(wěn)定住房消費、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場）政策。去庫存、支持自住和改善性住房需求注定成為今年樓市調(diào)控的主旋律?！?/p>

3月31日，曾擔(dān)任過住建部辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長，并多次配合主管部門起草國務(wù)院有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格等重要文件的朱中一就以上密集出臺的樓市新政接受了中國建設(shè)報記者獨家專訪。他表示：“受政策調(diào)整影響，預(yù)計今年的整體市場銷售情況會好于2014年，樓市總體處在軟著陸過程中，房價問題各地情況不同，不便妄下結(jié)論?！?/p>

落實“雙穩(wěn)定”需要“組合拳”

本報記者觀察梳理發(fā)現(xiàn)，近期有關(guān)房地產(chǎn)話題的討論，“兩會”表態(tài)、政府工作報告及近期多部門密集“聯(lián)合”發(fā)文出臺樓市新政均被各大行業(yè)論壇及業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注，以3月28日舉行的“2015中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟年會”為例，多位與會嘉賓接受本報記者隨機采訪時一致認為：“兩會”以來的多項樓市新政無不釋放出國家層面及有關(guān)部門促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)了太多的相關(guān)行業(yè)，在積極落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增長方式轉(zhuǎn)型的同時，也同樣在深刻影響著整體經(jīng)濟形勢，對國民經(jīng)濟的支柱性地位短時期內(nèi)無法被輕易否認。

作為國務(wù)院有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格等重要文件的起草者，朱中一每次對樓市新政的解讀都具備一定的參考價值，也深受業(yè)內(nèi)及媒體關(guān)注。在采訪過程中，他多次強調(diào)隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進和居民收入水平的不斷提高，人們針對住房的剛性需求和改善性需求依舊存在巨大空間，并不像一些境內(nèi)外媒體之前所忽悠的那樣：中國的樓市很快就要崩盤了！ “不管在去年還是現(xiàn)在，我國樓市只是進入了深度調(diào)整期，并非網(wǎng)絡(luò)傳言中所說的那樣已陷入死局。經(jīng)過去年一年的實踐證明，市場總的態(tài)勢是平穩(wěn)的，從中央政府到地方政府，都在積極落實分類調(diào)控、逐步放松限購、降準降息等利好政策。房地產(chǎn)市場當前總體上處于軟著陸的過程中，但因地區(qū)差異，一些地方起暖回穩(wěn)的時間早一些，一些庫存量大、在建規(guī)模大、人口聚集能力不足的地方軟著陸的時間可能要長一些?！敝熘幸槐硎尽?/p>

仔細研究《政府工作報告》及近期密集出臺的文件，可以發(fā)現(xiàn)其共性都是在強調(diào)今年房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)是穩(wěn)定住房消費、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。那么要完成或者實現(xiàn)這“兩個穩(wěn)定”，主要的措施應(yīng)該是什么？

對此，朱中一認為需要打好幾個方面的“組合拳”：加強對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危舊房的改造、支持居民自住性住房和改善性住房的需求、按照分類指導(dǎo)的原則完善宏觀調(diào)控的政策措施、用好增量的同時盤活存量、進一步完善住房保障制度并創(chuàng)新保障形式。

樓市軟著陸需尊重自身規(guī)律

“盡管去庫存、穩(wěn)定住房消費與市場是當前的主要任務(wù)和調(diào)控目標，但在軟著陸的過程中，依舊需要充分尊重房地產(chǎn)本身的發(fā)展規(guī)律，這一點對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，尤為重要?！敝熘幸桓嬖V本報記者，市場地域性強、周期性強是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展最基本的兩個規(guī)律。因為地域性強，所以現(xiàn)在需要分類指導(dǎo)；因為周期性強，所以市場層面希望政策能夠保持穩(wěn)定。

除此之外，朱中一還提醒廣大從業(yè)者、研究者、決策者，多多思考房地產(chǎn)行業(yè)究竟該怎樣定位的問題?！爸?，在經(jīng)濟下行的時候，我們都非常強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用，非常強調(diào)其是國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。而當經(jīng)濟復(fù)蘇、房價上漲時，又要遏制房價過快上漲。所以出現(xiàn)了之前調(diào)控政策上的多次搖擺，為什么搖擺？其本質(zhì)就是定位不夠清晰。在不同的時期、不同的階段，對于房地產(chǎn)在國計民生中的定位問題需要各層面人士一起好好研究。”

眾所周知，房和地密不可分，該怎樣實現(xiàn)住房市場跟土地市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須引起重視。多年來，朱中一通過自己的研究，多次向有關(guān)部門建議：涉及房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展問題的很多土地政策要統(tǒng)籌考慮，土地的出讓應(yīng)該根據(jù)實際住房需求來考慮出讓規(guī)模及價格，如想遏制房價過快上漲就不能讓土地價格過快上漲?！巴恋爻鲎尣荒芨胤降呢斦罩胶鈷煦^，否則必然會使地價越來越高。”

在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式問題上，朱中一認為如果沒有建筑的產(chǎn)業(yè)化，要推進所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化是不大可能的?！拔覀儸F(xiàn)在都在說要轉(zhuǎn)變粗放的發(fā)展方式，實際上是要轉(zhuǎn)變建筑業(yè)粗放式的施工方式。無論是綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化、全裝修，其實都是在貫徹執(zhí)行國家綠色建筑行動方案?！?/p>

“新常態(tài)”一詞想必大家早已耳濡目染。在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來，無非是現(xiàn)在的利潤下降了，企業(yè)競爭激烈了，庫存壓力大了。但在朱中一看來，樓市新常態(tài)除了增速逐步趨緩以外，還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及具體項目質(zhì)量、品質(zhì)的提升?！皩^大多數(shù)地方和企業(yè)來說，這些都是為了更加符合市場變化的需要。如果能夠按照這些方向走，我們就能真正進入新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)?！?/p>