朱中一：樓市總體處在軟著陸過(guò)程中

3月末，京津冀大地上的一場(chǎng)春雨姍姍來(lái)遲。與之相呼應(yīng)的是，掌握宏觀調(diào)控大權(quán)的多個(gè)部門在3月的最后幾天密集“聯(lián)合”發(fā)文，出臺(tái)多種針對(duì)樓市健康發(fā)展的新政策，讓此前一直處在焦灼期的房地產(chǎn)市場(chǎng)貌似聞到了“春天”的氣息?！斑@些文件都是在具體落實(shí)之前政府工作報(bào)告里提及的‘兩個(gè)穩(wěn)定’（穩(wěn)定住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)）政策。去庫(kù)存、支持自住和改善性住房需求注定成為今年樓市調(diào)控的主旋律?！?/p>

3月31日，曾擔(dān)任過(guò)住建部辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，并多次配合主管部門起草國(guó)務(wù)院有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格等重要文件的朱中一就以上密集出臺(tái)的樓市新政接受了中國(guó)建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪。他表示：“受政策調(diào)整影響，預(yù)計(jì)今年的整體市場(chǎng)銷售情況會(huì)好于2014年，樓市總體處在軟著陸過(guò)程中，房?jī)r(jià)問(wèn)題各地情況不同，不便妄下結(jié)論?！?/p>

落實(shí)“雙穩(wěn)定”需要“組合拳”

本報(bào)記者觀察梳理發(fā)現(xiàn)，近期有關(guān)房地產(chǎn)話題的討論，“兩會(huì)”表態(tài)、政府工作報(bào)告及近期多部門密集“聯(lián)合”發(fā)文出臺(tái)樓市新政均被各大行業(yè)論壇及業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注，以3月28日舉行的“2015中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨中國(guó)地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟年會(huì)”為例，多位與會(huì)嘉賓接受本報(bào)記者隨機(jī)采訪時(shí)一致認(rèn)為：“兩會(huì)”以來(lái)的多項(xiàng)樓市新政無(wú)不釋放出國(guó)家層面及有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)了太多的相關(guān)行業(yè)，在積極落實(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也同樣在深刻影響著整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性地位短時(shí)期內(nèi)無(wú)法被輕易否認(rèn)。

作為國(guó)務(wù)院有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格等重要文件的起草者，朱中一每次對(duì)樓市新政的解讀都具備一定的參考價(jià)值，也深受業(yè)內(nèi)及媒體關(guān)注。在采訪過(guò)程中，他多次強(qiáng)調(diào)隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和居民收入水平的不斷提高，人們針對(duì)住房的剛性需求和改善性需求依舊存在巨大空間，并不像一些境內(nèi)外媒體之前所忽悠的那樣：中國(guó)的樓市很快就要崩盤了！ “不管在去年還是現(xiàn)在，我國(guó)樓市只是進(jìn)入了深度調(diào)整期，并非網(wǎng)絡(luò)傳言中所說(shuō)的那樣已陷入死局。經(jīng)過(guò)去年一年的實(shí)踐證明，市場(chǎng)總的態(tài)勢(shì)是平穩(wěn)的，從中央政府到地方政府，都在積極落實(shí)分類調(diào)控、逐步放松限購(gòu)、降準(zhǔn)降息等利好政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前總體上處于軟著陸的過(guò)程中，但因地區(qū)差異，一些地方起暖回穩(wěn)的時(shí)間早一些，一些庫(kù)存量大、在建規(guī)模大、人口聚集能力不足的地方軟著陸的時(shí)間可能要長(zhǎng)一些?！敝熘幸槐硎尽?/p>

仔細(xì)研究《政府工作報(bào)告》及近期密集出臺(tái)的文件，可以發(fā)現(xiàn)其共性都是在強(qiáng)調(diào)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是穩(wěn)定住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么要完成或者實(shí)現(xiàn)這“兩個(gè)穩(wěn)定”，主要的措施應(yīng)該是什么？

對(duì)此，朱中一認(rèn)為需要打好幾個(gè)方面的“組合拳”：加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危舊房的改造、支持居民自住性住房和改善性住房的需求、按照分類指導(dǎo)的原則完善宏觀調(diào)控的政策措施、用好增量的同時(shí)盤活存量、進(jìn)一步完善住房保障制度并創(chuàng)新保障形式。

樓市軟著陸需尊重自身規(guī)律

“盡管去庫(kù)存、穩(wěn)定住房消費(fèi)與市場(chǎng)是當(dāng)前的主要任務(wù)和調(diào)控目標(biāo)，但在軟著陸的過(guò)程中，依舊需要充分尊重房地產(chǎn)本身的發(fā)展規(guī)律，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，尤為重要?！敝熘幸桓嬖V本報(bào)記者，市場(chǎng)地域性強(qiáng)、周期性強(qiáng)是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展最基本的兩個(gè)規(guī)律。因?yàn)榈赜蛐詮?qiáng)，所以現(xiàn)在需要分類指導(dǎo)；因?yàn)橹芷谛詮?qiáng)，所以市場(chǎng)層面希望政策能夠保持穩(wěn)定。

除此之外，朱中一還提醒廣大從業(yè)者、研究者、決策者，多多思考房地產(chǎn)行業(yè)究竟該怎樣定位的問(wèn)題。“之前，在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，我們都非常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，非常強(qiáng)調(diào)其是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房?jī)r(jià)上漲時(shí)，又要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。所以出現(xiàn)了之前調(diào)控政策上的多次搖擺，為什么搖擺？其本質(zhì)就是定位不夠清晰。在不同的時(shí)期、不同的階段，對(duì)于房地產(chǎn)在國(guó)計(jì)民生中的定位問(wèn)題需要各層面人士一起好好研究?！?/p>

眾所周知，房和地密不可分，該怎樣實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)跟土地市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須引起重視。多年來(lái)，朱中一通過(guò)自己的研究，多次向有關(guān)部門建議：涉及房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展問(wèn)題的很多土地政策要統(tǒng)籌考慮，土地的出讓應(yīng)該根據(jù)實(shí)際住房需求來(lái)考慮出讓規(guī)模及價(jià)格，如想遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲就不能讓土地價(jià)格過(guò)快上漲。“土地出讓不能跟地方的財(cái)政收支平衡掛鉤，否則必然會(huì)使地價(jià)越來(lái)越高?！?/p>

在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式問(wèn)題上，朱中一認(rèn)為如果沒(méi)有建筑的產(chǎn)業(yè)化，要推進(jìn)所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化是不大可能的。“我們現(xiàn)在都在說(shuō)要轉(zhuǎn)變粗放的發(fā)展方式，實(shí)際上是要轉(zhuǎn)變建筑業(yè)粗放式的施工方式。無(wú)論是綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化、全裝修，其實(shí)都是在貫徹執(zhí)行國(guó)家綠色建筑行動(dòng)方案。”

“新常態(tài)”一詞想必大家早已耳濡目染。在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，無(wú)非是現(xiàn)在的利潤(rùn)下降了，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈了，庫(kù)存壓力大了。但在朱中一看來(lái)，樓市新常態(tài)除了增速逐步趨緩以外，還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及具體項(xiàng)目質(zhì)量、品質(zhì)的提升。“對(duì)絕大多數(shù)地方和企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些都是為了更加符合市場(chǎng)變化的需要。如果能夠按照這些方向走，我們就能真正進(jìn)入新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)。”