北京《物業(yè)管理暫行辦法》出臺(tái) 業(yè)主疑惑能否搖出好物業(yè)

“我居住的小區(qū)聘什么樣的物業(yè)公司，不是該由業(yè)主選定么？”上周末兩天，遠(yuǎn)見(jiàn)名苑小區(qū)的業(yè)主論壇中，疑惑的聲音炸開(kāi)了鍋?！?u>北京市保障性住房和自住型商品住房物業(yè)服務(wù)管理暫行辦法》正向公眾征求意見(jiàn)。“混合式”小區(qū)該如何選聘物業(yè)公司，限定范圍和搖號(hào)方式是否剝奪了自主選擇權(quán)，引發(fā)了業(yè)主的大討論。

樣本

一個(gè)“混合”小區(qū)的物業(yè)難題

遠(yuǎn)見(jiàn)名苑小區(qū)是一個(gè)總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的大型社區(qū)，3400戶業(yè)主中，商品房業(yè)主和回遷安置房業(yè)主各占一半，大伙兒也自稱為“混合式”小區(qū)。

因?yàn)榉课輰傩圆煌?，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也按高低分了三個(gè)檔次：回遷安置房的物業(yè)費(fèi)是1元/平方米/月，25層高的商品房物業(yè)費(fèi)是2元/平方米/月，27層高的商品房物業(yè)費(fèi)是2.38元/平方米/月。

“就因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)不同，惹出了不少意見(jiàn)。”一位業(yè)主告訴記者，按照小區(qū)的面積，本應(yīng)聘請(qǐng)具備一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，而現(xiàn)在服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司資質(zhì)僅是三級(jí)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)，不少商品房業(yè)主不滿意，想要更換物業(yè)公司，可也有回遷安置房業(yè)主擔(dān)心，一換物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)就難免會(huì)上漲。

“大伙兒正考慮要不要更換時(shí)，就看到了這部《意見(jiàn)》。”業(yè)主們擔(dān)心，由于回遷安置房是比照經(jīng)適房管理，而小區(qū)又是一家物業(yè)公司在管理，萬(wàn)一選聘新的物業(yè)，就得參照新的管理辦法，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)搖號(hào)方式在企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)。

“很多人并不贊同這條規(guī)定。”一位業(yè)主的意見(jiàn)頗具代表性：自己居住的場(chǎng)所聘什么樣的物業(yè)公司，不該由業(yè)主自己選定？怎么能由一份名錄，通過(guò)搖號(hào)這種“抓鬮”般的方法確定？

追問(wèn)

1.限定范圍是否剝奪業(yè)主選擇權(quán)？

記者隨后又征詢了兩個(gè)保障房小區(qū)的業(yè)主意見(jiàn)后發(fā)現(xiàn)，除了“混合式”小區(qū)的管理外，意見(jiàn)焦點(diǎn)多集中在兩個(gè)方面：一個(gè)是使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件搖號(hào)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須從物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)名錄中選擇。而這個(gè)名錄，則由市住建委會(huì)同北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建立。

“在市場(chǎng)定價(jià)的原則下，去限定物業(yè)公司的選擇范圍，業(yè)主們的自主選聘權(quán)利是否被剝奪？北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作為一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，是否具備法定的相應(yīng)職責(zé)，去制定這么一份指定名錄？又如何保證制定中的公正性？”某保障房小區(qū)的業(yè)主陳先生提出，感覺(jué)這種選聘方式反而破壞了市場(chǎng)的自由交易原則。

也有小區(qū)業(yè)主提出，管理辦法中并沒(méi)有給出選聘物業(yè)公司之外的其他選擇。“比如，北京已經(jīng)有小區(qū)試驗(yàn)了‘自管’模式，由業(yè)主投資組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。如果也有保障房小區(qū)想搞‘自管’模式，不選聘物業(yè)公司，可不可以呢？”章女士說(shuō)道。

2.物業(yè)費(fèi)水平為什么行業(yè)協(xié)會(huì)定？

一位不愿具名的長(zhǎng)期研究物業(yè)行業(yè)的人士告訴記者，市場(chǎng)定價(jià)物業(yè)費(fèi)的項(xiàng)目，已經(jīng)是市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)事務(wù)。行政管理部門和行業(yè)協(xié)會(huì)予以限定入圍目錄，則是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政干預(yù)思維。這與《物權(quán)法》第六章中規(guī)定的，業(yè)主可自行管理或委托物業(yè)企業(yè)管理物業(yè)區(qū)域是有所違背的。

同時(shí)，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)自律組織，對(duì)行業(yè)內(nèi)一、二、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)，應(yīng)該一視同仁。在沒(méi)有法定授權(quán)的情況下，不可單方面制定、推舉入圍物業(yè)企業(yè)目錄。而依據(jù)《行政許可法》規(guī)定：公民、法人或者其他組織能夠自主決定的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠有效調(diào)節(jié)的，行業(yè)組織或者中介機(jī)構(gòu)能夠自律管理的，行政機(jī)關(guān)采用事后監(jiān)督等其他行政管理方式能夠解決的，可以不設(shè)行政許可。