北京試點(diǎn)合作型保障房 房產(chǎn)證是購(gòu)買者最大擔(dān)心

排隊(duì)6年購(gòu)買經(jīng)適房的北京市民劉宇（化名），最近正在和一個(gè)新名詞打交道——“合作型保障房”。

這個(gè)詞來(lái)自《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例（草案修改稿）》，是指符合保障條件的家庭和政府合作，由家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，由政府提供建設(shè)用地，限定住房面積，并實(shí)行封閉運(yùn)行管理，家庭退出時(shí)，由政府回購(gòu)的住房。

今年2月6日，劉宇所在的石景山區(qū)政府網(wǎng)站上掛出了一處合作型保障房的意向摸底的通知。該合作型保障房是位于石景山區(qū)西部的南宮小區(qū)。該小區(qū)面向石景山區(qū)已取得經(jīng)濟(jì)適用住房備案資格，且尚未配售的輪候家庭，預(yù)測(cè)家庭出資為5000元/平方米左右。作為經(jīng)適房備案家庭，劉宇一家在前不久剛剛填完意愿單。

目前，北京有四個(gè)項(xiàng)目正作為合作型保障房的試點(diǎn)，分別位于豐臺(tái)區(qū)高立莊、通州土橋、石景山區(qū)南宮和五里坨。豐臺(tái)區(qū)的高立莊合作型保障房是最早開(kāi)始意向摸底的項(xiàng)目，測(cè)算的家庭出資不高于6000元/平方米。

讓居民掏錢和政府一起建房子的計(jì)劃，究竟能不能行得通？這種保障房的吸引力究竟有多大？

房產(chǎn)證是購(gòu)買者最大擔(dān)心

在填完意向單之后，3月5日，劉宇迫不及待地來(lái)到在建的南宮小區(qū)做了一番實(shí)地調(diào)研。

石景山南宮合作型保障房項(xiàng)目南宮小區(qū)位于隆恩寺路西側(cè)，由北京金石融景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，可提供房源898套。

該項(xiàng)目周圍坐落著西山峻景、興泰嘉園等社區(qū)，這里與地鐵蘋果園站相距約8公里，對(duì)于附近的交通路況，劉宇還比較滿意。

“我們買房很實(shí)際，就看性價(jià)比，位置、價(jià)格、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)都是最關(guān)心的。”劉宇計(jì)算了一番，如果合作型保障房的使用年限按70年來(lái)算，30萬(wàn)元的價(jià)格折算到每個(gè)月上，僅為300多元，確實(shí)稱得上物超所值。

價(jià)格雖然夠吸引人，但到樣板樓里勘察一番后，劉宇對(duì)兩居室的格局不那么滿意，他覺(jué)得兩居室的格局還沒(méi)有一居室的格局實(shí)用。

因?yàn)榈谝淮温?tīng)到“合作型保障房”這個(gè)概念，劉宇也是花了一些時(shí)間去研究相關(guān)的政策，他表示，現(xiàn)在《草案修改稿》里提出的合作型保障房這個(gè)概念，只是做了一些基本規(guī)定，有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還沒(méi)有明確。

按照《草案修改稿》，北京市城鎮(zhèn)家庭，其成員在本市均無(wú)住房，且未在本市取得過(guò)福利性住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、定向安置住房、棚戶區(qū)改造住房、自住商品住房等政策性住房的，可以申請(qǐng)合作型保障房；合作型保障房的單套建筑面積控制在60平方米以下；單人家庭申請(qǐng)合作型保障房的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲；合作型保障房只能用于家庭自住，不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、出借、擅自調(diào)換或者改變房屋居住用途；而家庭承擔(dān)的屋建設(shè)費(fèi)用，包括房屋建設(shè)安裝費(fèi)、配套建設(shè)費(fèi)、代建費(fèi)等，具體金額由區(qū)、縣價(jià)格部門會(huì)同住房保障行政管理部門確定；保障家庭退出或者取得其他住房的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣住房保障行政管理部門報(bào)告，由市和區(qū)、縣人民政府組織回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格根據(jù)保障家庭原支付金額，并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定等等。

劉宇首先擔(dān)心的就是到底能不能拿到房產(chǎn)證，如果按照不能轉(zhuǎn)讓、出租的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)該無(wú)法拿到房產(chǎn)證，那如果沒(méi)有房產(chǎn)證，會(huì)有什么證件來(lái)替代？在目前的《草案修改稿》中沒(méi)有明確。

和劉宇一樣，在一個(gè)保障房論壇里，也有人覺(jué)得《草案修改稿》中應(yīng)該對(duì)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題做出明確規(guī)定，而另一方面，購(gòu)房者所承擔(dān)的價(jià)格費(fèi)用，其測(cè)算的依據(jù)是什么，也應(yīng)該有具體詳細(xì)的說(shuō)明。

中倫律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人張學(xué)兵說(shuō)，他最大的擔(dān)心也是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，“老百姓購(gòu)買后得到什么樣的證書呢？叫房產(chǎn)證還是房屋使用權(quán)證，因?yàn)榘船F(xiàn)有的規(guī)定還找不到法律依據(jù)。”他表示，如果房子沒(méi)有房產(chǎn)證，恐怕大多數(shù)人會(huì)降低購(gòu)買興趣。

除了房產(chǎn)證問(wèn)題，劉宇同樣關(guān)注的是房子究竟能住多久。

“正常講，保障房申請(qǐng)是有門檻的，對(duì)于合作型保障房來(lái)說(shuō)，以后是不是還會(huì)對(duì)家庭收入進(jìn)行復(fù)查？我擔(dān)心隨著收入的提高，以后家庭的收入不符合保障房的要求了，到時(shí)候還能不能繼續(xù)住了？”劉宇發(fā)現(xiàn)，這些問(wèn)題，《草案修改稿》和登記通知上面都沒(méi)有做出明確的規(guī)定。

不僅如此，合作型保障房的申請(qǐng)還受到區(qū)域限制。

劉宇告訴記者，此次石景山政府還公示了一處在通州的經(jīng)適房項(xiàng)目，但和西邊的石景山相距甚遠(yuǎn)，對(duì)于他們一家來(lái)說(shuō)，只能放棄。而劉宇原本想申請(qǐng)豐臺(tái)高立莊的合作型保障房項(xiàng)目，但限于豐臺(tái)區(qū)居民才能登記，他只能選擇石景山區(qū)的項(xiàng)目。

讓劉宇糾結(jié)的是，目前自己在購(gòu)買商品房上資金還不夠充裕，經(jīng)適房現(xiàn)在的房源越來(lái)越少，地點(diǎn)又不好，作為經(jīng)適房備案家庭，自己就像被卡在中間，不知如何是好。“如果這次不抓住合作型保障房，下一次有房源也不知何時(shí)了。”

雖然渴望擁有一套住房，但劉宇也承認(rèn)，購(gòu)買合作型保障房就像是把自己的命運(yùn)放在別人的手里，自己說(shuō)了不算。

如何體現(xiàn)“合作”

目前，北京市推出的四個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束了摸底登記，但對(duì)合作型保障房的具體實(shí)施，現(xiàn)在還沒(méi)有明確規(guī)定，因?yàn)榻刂沟侥壳?，《北京市城?zhèn)基本住房保障條例》還只是個(gè)草案修改稿，沒(méi)有正式出臺(tái)。

張學(xué)兵告訴記者，本來(lái)在今年1月份的北京市人代會(huì)上要對(duì)這個(gè)條例進(jìn)行審議表決，但對(duì)于條例里的規(guī)定，決策層還有不同的意見(jiàn)，同時(shí)住建部也在起草保障房條例，因此北京市政府還需要等一等，看看國(guó)務(wù)院出臺(tái)的條例和北京市地方立法的規(guī)定會(huì)否有沖突。

從經(jīng)適房、廉租房、公租房、兩限房、自住房，再到合作型保障房，一些學(xué)者覺(jué)得政府是在概念上做文章，合作型保障房實(shí)際上就是一個(gè)長(zhǎng)租房。

在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池看來(lái)，按照現(xiàn)在《草案修改稿》里的規(guī)定，合作型保障房沒(méi)有真正體現(xiàn)出“合作”二字。

“從字面上看，目前只是政府出地，購(gòu)房者出錢購(gòu)買居住權(quán)，但合作建房應(yīng)該體現(xiàn)在建房的多個(gè)環(huán)節(jié)，房屋怎么建、怎么設(shè)計(jì)，建筑材料的選用，甚至是承建商、物業(yè)機(jī)構(gòu)的選擇過(guò)程，都應(yīng)該讓購(gòu)房者有權(quán)力參與，形成真正的合作機(jī)制。”趙秀池告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，合作型保障房的推出一定要吸取經(jīng)適房、自住房的經(jīng)驗(yàn)，政府要在建筑的監(jiān)理方面做得非常好。“相比商品房，承建商獲得的利潤(rùn)比較微薄，監(jiān)管部門要把好質(zhì)量關(guān)，而在承建商建蓋成本的計(jì)算上，也要防止將不合理的成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。”

在郭毅看來(lái)，如果未來(lái)合作型保障房正式推出，政府需要在購(gòu)房者購(gòu)房資格的審核上把好關(guān)，不要像以前經(jīng)適房那樣出現(xiàn)權(quán)力尋租的行為。同時(shí)，政府還要遏制合作型保障房的轉(zhuǎn)租行為。

提及合作型保障房的建造，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜并不贊同。“政府建房會(huì)有很多問(wèn)題，如地段、一次性投入成本等等，保障房的建設(shè)有時(shí)和老百姓的需求并不能接軌，有可能產(chǎn)生資源的錯(cuò)配。”

2013年，北京市住建委推出了自住型商品房，雖然以低于周邊市場(chǎng)30%的價(jià)格吸引了許多購(gòu)房者，但時(shí)間一長(zhǎng)，棄購(gòu)現(xiàn)象大量出現(xiàn)，位置偏遠(yuǎn)是其中一個(gè)重要原因。

“政府不能老是想著用補(bǔ)磚頭的方式來(lái)解決住房問(wèn)題，而是要盤活市場(chǎng)上的存量，可以積極回購(gòu)一些市面上的經(jīng)適房，來(lái)提高保障房的數(shù)量。”汪利娜強(qiáng)調(diào)。

能否三方共贏

其實(shí)，在《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案修改稿)》最初的起草過(guò)程中，并沒(méi)有“合作型保障房”這個(gè)詞。

去年7月，北京市第十四屆人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議，由“配售型保障房”取代經(jīng)適房、限價(jià)房，配售型保障房將不再采取備案家庭輪候的方式，而是采用類似目前自住型商品房的項(xiàng)目登記制。

但后來(lái)采納了北京市人大法制委員會(huì)的建議后，在9月份提交審議的《草案修改稿》中將“配售型保障性住房”修改為“合作型保障房”。

《草案修改稿》把北京市的保障房分為兩類，即“租賃型保障房”和“合作型保障房”，而原來(lái)一直被納入保障房體系的“經(jīng)適房”、“兩限房”、“廉租房”、“公租房”被取消。

在北京，政府放棄土地出讓金，購(gòu)房者承擔(dān)住房建設(shè)費(fèi)的合作方式還是頭一次，但居民和政府一起建房的理念卻早在10多年前就有人提過(guò)。

10多年前，北京市民于凌罡作為合作建房第一人備受社會(huì)關(guān)注。

據(jù)他回憶，2005年3月，包括他在內(nèi)一共220個(gè)人，每人出資500元，注冊(cè)成立了北京合作藍(lán)城咨詢服務(wù)有限公司，注冊(cè)資金11萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)公司準(zhǔn)備通過(guò)招拍掛買地，然后招標(biāo)專業(yè)的設(shè)計(jì)院、建筑商、監(jiān)理商等服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)符合國(guó)家要求的帶底商的住宅樓。

公司成立后決定與萬(wàn)通集團(tuán)合作拍下位于東四十條的一處地塊，但最終因?yàn)橐恍┏鲑Y人不愿意追加資金而沒(méi)能拍到地塊。后來(lái)幾次找項(xiàng)目拍地，都因?yàn)楦鞣N原因落空。

總結(jié)沒(méi)能成功的原因，于凌罡認(rèn)為合作者之間太缺乏信任，總是有人擔(dān)心自己的利益受損失，不肯出錢，而要拍地建房，缺乏資金是萬(wàn)萬(wàn)不行的。

現(xiàn)在，對(duì)于與政府合作建房的設(shè)想仍然還縈繞在于凌罡的腦海里，但他也承認(rèn)，讓大家齊心合力建房難度不小。

“以前有比喻房地產(chǎn)市場(chǎng)面粉(土地)比面包(房屋)貴，但政府現(xiàn)在免費(fèi)拿出土地來(lái)給中低收入人群建房，開(kāi)發(fā)商只掙很微薄的利潤(rùn)，購(gòu)房者能得到一個(gè)長(zhǎng)期居住權(quán)，是一個(gè)三方共贏的事情。”在郭毅看來(lái)，目前北京市的公租房屋每月的租金一般在2000元左右，購(gòu)房家庭一年的支出就是2.4萬(wàn)元，如果是70年就是140多萬(wàn)元，但按照現(xiàn)在試點(diǎn)合作型保障房的測(cè)算價(jià)格計(jì)算，購(gòu)房家庭只要出30萬(wàn)元左右，大大降低了成本。

張學(xué)兵曾提出有關(guān)《北京市城鎮(zhèn)居民基本住房保障條例》的立法建議案，在他看來(lái)，以前“經(jīng)適房”、“兩限房”這樣的保障房本質(zhì)上是受到限制的商品房。“雖然有期限等一系列條件限制，但最后還是可以上市交易，而合作型保障房取消了商品的屬性，這是它們之間最大的差異。”

張學(xué)兵指出，現(xiàn)在《草案修改稿》里提出的合作型商品房，最大的特點(diǎn)是讓房屋在封閉循環(huán)的體系內(nèi)使用，沒(méi)有產(chǎn)生尋租空間的可能。但合作建房的模式畢竟是政府第一次嘗試，民眾的反響究竟怎么樣，還有待觀察。