2015年“兩會(huì)”報(bào)告中所透露出的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

1、總理在代表國(guó)務(wù)院做政府工作報(bào)告稱，加強(qiáng)和改善宏觀審慎管理，靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。

具體到對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，比如房貸是否會(huì)有松動(dòng)？政策紅利會(huì)出現(xiàn)嗎？房企的資金壓力是否會(huì)緩解？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“寬貨幣，緊信貸”將是2015年房地產(chǎn)行業(yè)貨幣政策特征。從寬貨幣的角度來說，在深化經(jīng)濟(jì)改革階段，經(jīng)濟(jì)增速降低，通縮壓力加大，此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有明顯好轉(zhuǎn)，大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力，這一定程度上加劇了經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力。從經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的角度來講，市場(chǎng)需要降低融資成本、釋放流動(dòng)性刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。因此，盡管當(dāng)前已經(jīng)有兩次降息一次降準(zhǔn)，但是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)仍然具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。

從緊信貸的角度來說，在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主旋律的市場(chǎng)背景下，對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來講，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于樓市的“風(fēng)險(xiǎn)控制”是必要的。筆者認(rèn)為，2015年，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。而這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。

從個(gè)人按揭貸款的角度來看，降息會(huì)導(dǎo)致房貸利率繼續(xù)下降，這是毫無疑問的，但是，隨著存款利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得資金的成本仍然較高，從市場(chǎng)的角度來看，房貸利率不太可能出現(xiàn)大幅下降的空間，但是，小幅下降是值得期待的，比如房貸利率回歸至九折左右的水平。

綜上所述，貨幣政策方面的政策紅利盡管會(huì)出現(xiàn)，但是，并不意味著2015年沒有任何市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也并不意味著房企的資金面會(huì)得到明顯改善，“寬貨幣，緊信貸”的貨幣政策特征將繼續(xù)影響2015年樓市。

2、穩(wěn)定住房消費(fèi)；堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

分類指導(dǎo)會(huì)以什么為原則？一二線城市今年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)往哪個(gè)方向，三四線城市的基本面是否會(huì)有改善？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，分類指導(dǎo)會(huì)以“去庫存”是否較大為原則，庫存較大城市可出臺(tái)刺激性措施，反之則沒有必要。

在兩次降息一次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫存?？傮w來看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

如果后續(xù)央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，那么，降準(zhǔn)降息之后，2015年樓市將呈現(xiàn)出哪些特征？很明顯，樓市基本面將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出；大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場(chǎng)基本面將表現(xiàn)趨于合理，房?jī)r(jià)將步入穩(wěn)步上漲的通道，但不排除仍然有少數(shù)城市有去庫存的壓力；對(duì)于三四線城市而言，因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫存。

3、繼續(xù)推進(jìn)科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險(xiǎn)、事業(yè)單位、住房公積金等領(lǐng)域改革。

政策紅利會(huì)出現(xiàn)嗎？之前部分省市異地公積金互用的做法會(huì)在全國(guó)推廣嗎？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前，各地住房公積金利率下降、貸款額度的增加與商貸利率下降可以降低購房者成本，在短期內(nèi)可以有效刺激這些需求入市。但對(duì)于住房公積金來講，依靠利率下降、貸款額度增加等措施來刺激樓市需求具有不可持續(xù)性。主要是因?yàn)楦鞯刈》抗e金貸款額度相對(duì)緊張，甚至很多人都搶不到公積金貸款額度，因此，公積金貸款降息、貸款額度增加對(duì)于樓市成交的刺激有限。

從去年新出臺(tái)的住房公積金異地互貸的城市或地區(qū)來看，已經(jīng)有部分省份開始在省內(nèi)展開，比如，據(jù)安徽省各市公積金中心消息，目前阜陽、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出臺(tái)了落地細(xì)則，明確這些城市與省內(nèi)其他城市之間公積金貸款異地買房互通互貸，并且從2014年9月1日起，安徽省公積金貸款異地買房制度正式開始執(zhí)行。

此外，最近幾年來，部分城市和地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行住房公積金異地互貸業(yè)務(wù)。比如，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市增加到了9個(gè)。此外，長(zhǎng)株潭、沈陽8市、北京和秦皇島、武漢等城市已經(jīng)加入到公積金異地互貸的行列。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，其中提出：今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。這給各省市住房公積金異地互貸展開提供了政策面的支持，也有利于盤活住房公積金存量資金。從這個(gè)角度來說，未來會(huì)有更多的省份或地區(qū)在住房公積金政策層面會(huì)進(jìn)行“微調(diào)”，以“刺激剛需”入市。

4、今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。

這是否會(huì)是房企的又一個(gè)新突破點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于品牌房企而言，隨著一線城市、部分二線城市新增建設(shè)用地規(guī)模減少，如何盤活存量、維持企業(yè)所在城市持續(xù)增長(zhǎng)成為業(yè)內(nèi)外關(guān)心的話題，而“棚改”則是盤活存量的非常重要的渠道，一些品牌房企已經(jīng)開始布局這樣的市場(chǎng)。比如華僑城收購佳兆業(yè)之后，不僅僅強(qiáng)化了其在珠三角地區(qū)舊改領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，還可以將這些優(yōu)勢(shì)復(fù)制到北京、上海其他一線城市，甚至部分二線城市。再比如萬科、恒大等知名房企也涉及其中。

5、住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

這是否會(huì)是房企消化庫存的一個(gè)渠道，以此來解決資金壓力

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2015年樓市千方百計(jì)“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律。

首先，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，讓得到貨幣補(bǔ)貼的群體去購買商品房，而對(duì)于保障性住房來講，不再新建那么多，這樣，新建的量少了，原有的庫存進(jìn)一步去化，確實(shí)有助于去庫存。

其次，當(dāng)前把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房的做法，同樣也有助于去庫存，對(duì)于房企來講，也可以借助保障房緩解去庫存的壓力，有助于企業(yè)規(guī)?；鲩L(zhǎng)。

但是，政策批發(fā)商品房，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房的做法，會(huì)影響房企的利潤(rùn)率，房企需要在規(guī)模與利率之間做出平衡。而對(duì)于貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物保障，哪一個(gè)更為劃算，也是政府部門與保障群體應(yīng)該權(quán)衡的問題。