主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”不僅是今年“兩會(huì)”代表們熱議的詞匯之一，而且也逐漸成為各方面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)階段性特征的共識(shí)。新常態(tài)意味著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚傧蛑懈咚贀Q擋，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力正在發(fā)生根本性變化?？梢哉f，原有的行業(yè)運(yùn)行狀態(tài)和成長(zhǎng)邏輯面臨著一系列挑戰(zhàn)。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9.5萬億元，累計(jì)同比增速10.5%，增速甚至比受國(guó)際金融危機(jī)影響的2009年還低5.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全國(guó)商品房銷售為12.1億平方米，累計(jì)同比下降7.6%，銷售面積增速和房地產(chǎn)價(jià)格回落，部分城市和開發(fā)企業(yè)去庫存壓力較大。

以新常態(tài)的眼光來看，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，人口結(jié)構(gòu)不斷變化，以及房地產(chǎn)從供不應(yīng)求向供求基本平衡逐步轉(zhuǎn)變，超高速的房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)階段已經(jīng)基本結(jié)束，過去那種只要拿地就掙錢的所謂“黃金時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)增速出現(xiàn)持續(xù)下滑是城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的客觀反映，是對(duì)前一階段產(chǎn)業(yè)粗放式擴(kuò)張的修復(fù)，是對(duì)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)的一種自動(dòng)減壓過程。

同時(shí)，面對(duì)當(dāng)前去庫存、去杠桿的種種壓力與挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)的基礎(chǔ)條件。第一，雖然我國(guó)住房存量出現(xiàn)區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性問題，但供求關(guān)系總體上尚處于基本平衡狀態(tài)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心測(cè)算，目前我國(guó)人均套戶比剛剛達(dá)到1.0左右，即按照城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)，每個(gè)城鎮(zhèn)家庭擁有1套住房，從許多先行工業(yè)化國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)住房存量仍有擴(kuò)大的空間，住房供求關(guān)系仍處于相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展時(shí)期。第二，改善性住房需求規(guī)模較為龐大。產(chǎn)業(yè)研究表明：在滿足基本住房需求以后，廣大居民對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境都將提出更高要求。例如，從戶均1套房到人均1間房，從基本居住功能到更加完善、健康的人居環(huán)境等等。在我國(guó)住房存量資源中，由于各種歷史原因，在老城區(qū)、城鄉(xiāng)接合部，甚至墾區(qū)林區(qū)還有相當(dāng)比例的住房質(zhì)量相對(duì)簡(jiǎn)陋，住房成套率有待提高，這些改善性需求都將為下一階段行業(yè)發(fā)展提供基本面的支撐。第三，“四化同步”發(fā)展將進(jìn)一步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)藩籬，人口、資本、土地等要素資源得到更加優(yōu)化配置，特別是隨著相關(guān)領(lǐng)域的體制機(jī)制改革推進(jìn)，新型城鎮(zhèn)化將釋放出更大的需求潛力，新增城鎮(zhèn)常住人口不斷增加，并逐步融入城市經(jīng)濟(jì)體系，將為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供有力的需求支持。因此，新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著一系列嚴(yán)峻形勢(shì)，也面臨著提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量、創(chuàng)新發(fā)展模式提供的戰(zhàn)略性機(jī)遇，具備實(shí)現(xiàn)軟著陸、保持相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的基本條件。

為主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)的公共政策要重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)問題：

一是要強(qiáng)調(diào)住房的民生功能。住房是居民基本生活和生產(chǎn)資料，又是具有投資價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。但總的來說，住房公共政策的核心仍然是促進(jìn)廣大居民實(shí)現(xiàn)“居住權(quán)”，實(shí)現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)的中國(guó)夢(mèng)。其中，解決好中低收入家庭的住房困難問題尤為重要，這是一項(xiàng)重要的民生工程和民心工程，既關(guān)系到中低收入家庭的切身利益，又關(guān)系到整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定健康發(fā)展。下一步完善我國(guó)住房保障政策的重點(diǎn)是要建立一個(gè)多元化、多層次的城鄉(xiāng)住房保障體系，理順租賃型保障和產(chǎn)權(quán)型保障的關(guān)系，確保保障性安居工程建設(shè)任務(wù)順利完成。在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的框架下，要將外來務(wù)工人員也納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房保障體系全覆蓋和應(yīng)保盡保。

二是要建立促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展的體制機(jī)制。一方面，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期性和階段性波動(dòng)，應(yīng)分類調(diào)控，分層施策，但要警惕出臺(tái)不當(dāng)政策加大房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度，誘發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)甚至是市場(chǎng)泡沫。另一方面，宜盡快建立和完善促進(jìn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的政策體系。包括制定和落實(shí)差別化信貸政策，支持住房基本需求和改善性信貸需求，運(yùn)用多種工具和資金渠道，降低首套置業(yè)和改善性置業(yè)的融資成本。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，合理調(diào)整和降低二手房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，提高存量住房資源配置效率。建立中性金融工具，即實(shí)現(xiàn)家庭住房支付能力的相對(duì)平穩(wěn)。充分發(fā)揮土地政策預(yù)調(diào)功能，根據(jù)區(qū)域住房市場(chǎng)供求的實(shí)際情況，因地制宜地控制土地供給節(jié)奏。

三是房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。要主動(dòng)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的客觀要求，從新階段的行業(yè)特點(diǎn)和區(qū)域供求出發(fā)，更加有效配置和調(diào)整產(chǎn)業(yè)資源。以全新的產(chǎn)業(yè)理念看待行業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)商業(yè)模式和管理模式創(chuàng)新。圍繞新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)需求，抓住城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的步伐，積極探索商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)等非傳統(tǒng)住宅類的發(fā)展模式，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、培育新興消費(fèi)熱點(diǎn)提供平臺(tái)服務(wù)。加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)化，通過建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化、結(jié)構(gòu)裝修一體化、過程管理信息化等措施，為廣大消費(fèi)者提供節(jié)地節(jié)能、環(huán)保綠色、健康舒適的產(chǎn)品。