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南京:開發(fā)商想“偷面積”難了
“偷面積”
藍色面積為贈送面積
黃色面積為贈送面積
“買兩居室送一個書房”,“戶型房間n+1”,“買套洋房加送一層”。在新房“偷面積”大行其道的當(dāng)下,過去7-8成的主流得房率早成了老黃歷,得房率100%才有賣點。然而隨著7月1日南京新版建筑面積計算規(guī)則的實施,這樣的“實惠”可能不會再有了。不過業(yè)內(nèi)人士卻看好該規(guī)則對房地產(chǎn)發(fā)展的正面作用,認為開發(fā)商與其研究怎么偷面積,不如在房價上給予實在的優(yōu)惠。 揚子晚報記者 張遙
新舊版《建筑面積計算規(guī)則》對比
2010版
2014版
挑廊、檐廊層高在2.2米以下計算一半面積,高于2.2米算全面積
挑廊和檐廊在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外進深超過1.8米,公共建筑超過2.4米的,要按照投影面積計算全面積,與其相連的外部構(gòu)件也要一并計算面積。
設(shè)備平臺、空調(diào)外機隔板等不計入面積計算
戶內(nèi)分散的空調(diào)機板單個平臺面積不得超過1.5平方米,集中放置設(shè)備的平臺數(shù)量不得超過2個,面積不超過4平方米
飄窗高于30公分、進深小于90公分則不計面積
飄窗高于45公分、進深小于60公分才能不計面積,大于標準按1/2計面積,窗臺面至飄窗頂板大于2.1米等同落地窗,按全面積計算
陽臺進深小于2.4米計算1/2面積,超過計算全面積
陽臺進深小于1.8米計算1/2面積,超過計算全面積
多年以來
“偷面積”盛行,得房率能到100%
曾幾何時,買房送面積已成了南京新房市場的常態(tài)。送面積的尺度也越來越大,相關(guān)宣傳也越來越露骨。從最初的送露臺、送陽臺,慢慢發(fā)展到送房間,送一層樓。偷面積的房型屢屢大熱,這些“偷來”的面積并不能計入房產(chǎn)證,但卻增加了實際使用面積,因此受到諸多購房者的青睞。用南京某樓盤開發(fā)商的話說,現(xiàn)在競爭這么激烈,偷面積的戶型才是好戶型,不偷面積根本賣不出去。
南京市面上的偷面積高手很多,而且“偷”得最好的多是品牌開發(fā)商。像萬科、保利、金地、五礦、新城、長發(fā)等,不論外地或江蘇本地品牌開發(fā)商大都善于此道。
近期“偷面積”最強的要數(shù)雨花臺區(qū)的長發(fā)諸公,該盤宣傳口號為“馬上有面積,100%得房率+附送200㎡”。這么恐怖的送面積是怎么做到的呢?該盤銷售代理的人員解讀道,他們不像其他別墅偷面積都是邊邊角角的,而是直接偷整個房間。除了正常的挑高客廳,下疊戶型設(shè)計了6米的挑高地下室,光這就可以全部改造成兩層樓;上疊戶型中有一個閣樓在未來交付后也會幫購房者增高,等于多了一個50-60平米的房間。
類似“高大上”送面積的項目還有江心洲的銀城長島觀瀾、江寧的五礦九璽臺和景楓法蘭谷等。而在售的河西五礦崇文金城與已交付的江寧銀城千花溪、奧南金地自在城,則采用躍層房源分割挑高客廳等方式來增加使用面積。
此外,江北的新城香溢紫郡和仙林湖的金地湖城藝境也算得上“送面積神盤”,兩家樓盤都做到了80平方米左右的戶型做成三房兩廳,90多平方米的戶型能做成四房兩廳。這面積、這戶型,光是聽聽都叫人流口水。奧南板橋的宋都南郡國際也把67平方米戶型做成兩室兩廳,把87平方米做成三室兩廳,而且客廳臥室還都朝南。一位業(yè)內(nèi)人士直言,這不過是偷面積熱銷樓盤較突出較成功的幾個代表而已,可以說目前南京樓市基本上是“全民偷面積”。
從此以后
新規(guī)更嚴格,飄窗、陽臺等不能隨便送了
仔細看看這些“神偷項目”的宣傳單頁就能發(fā)現(xiàn),這些附贈面積都是來源于對原本設(shè)計中的設(shè)備平臺、大尺寸陽臺、花池、露臺和飄窗等部位的后期改造。而已經(jīng)正式實施的南京建筑面積計算新規(guī)則中,多處改動便是針對于此。7月1日,南京市規(guī)劃局的官方微博“南京規(guī)劃”發(fā)布了一則公告,“為規(guī)范我市建筑工程建筑面積計算,依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準,結(jié)合我市實際,市規(guī)劃局制定了《南京市建筑工程建筑面積計算規(guī)則》,該規(guī)則自2014年7月1日起施行?!彪S后記者在南京市規(guī)劃局官方網(wǎng)站上找到了該《規(guī)則》的詳細內(nèi)容。
與2010舊版的《面積計算規(guī)則》相比,新規(guī)則中對墻梁柱板、花池、裝飾性陽臺等外部構(gòu)件,挑廊和檐廊、陽臺露臺挑臺、設(shè)備平臺、飄窗等建筑部位的面積計算標準都做出了提高。例如舊版的挑廊只要層高在2.2米以下都只計算一半面積,對進深(前后寬度)則沒有規(guī)定。而新規(guī)則中,在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外進深超過1.8米,公共建筑超過2.4米的挑廊和檐廊,要按照投影面積計算全面積,與其相連的設(shè)備平臺、花池等外部構(gòu)件也要一并計算面積。再比如,舊版對設(shè)備平臺、空調(diào)外機隔板等不計入面積計算;而新版中明文規(guī)定戶內(nèi)分散的空調(diào)機板單個平臺面積不得超過1.5平方米,集中放置設(shè)備的平臺數(shù)量不得超過2個,面積不超過4平方米。而對于原來飄窗高于30公分、進深小于90公分不計面積的標準,新規(guī)則分別改為高于45公分和小于60公分,增加了飄窗改為屋內(nèi)面積的難度。此外,陽臺只計算一半面積的最大進深尺度也從2.4米縮小到1.8米,超過了都要算全面積。
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華教授直言,這些設(shè)計規(guī)定就是針對“偷面積”產(chǎn)品而量身定制的,對偷面積開發(fā)商會產(chǎn)生緊箍咒的作用,減少開發(fā)商鉆空子的可能。
焦點釋疑
“偷面積”多實惠,有啥不好?
偷了面積單價就會上去,購房者得到的實惠沒那么多
不論開發(fā)商此前是否鉆了規(guī)則的空子,“偷面積”的產(chǎn)品非常受歡迎都是不可否認的。上文記者舉例的幾家樓盤,幾乎盤盤熱銷,開發(fā)商賺得盆滿缽滿,購房者也樂得比房產(chǎn)證上大得多的空間。
這樣兩全其美的事情即將因新規(guī)則受到影響,規(guī)劃局的工作豈非兩頭不討好?針對這一點,揚子晚報記者昨天采訪了南京市規(guī)劃局詳細規(guī)劃與城市設(shè)計處處長邢佳林。邢處長對記者表示,表面上看購房者似乎沒這么實惠的房子選了,但實際上羊毛出在羊身上,開發(fā)商既然偷了面積,自然在單價上也會有所提高,購房者還是沒真正得到實惠。此外,為了“偷更多面積”,開發(fā)商會將設(shè)備平臺、飄窗、陽臺在原有樓體結(jié)構(gòu)上盡量做到最大尺寸,這不可避免會影響到室內(nèi)、樓下或左右鄰居的采光及通風(fēng),這不符合促進建造更好住宅品質(zhì)的建筑發(fā)展理念。此外,部分開發(fā)商不負責(zé)驗收后的改擴建工作,而是留給了購房者自己進行,這會給建筑結(jié)構(gòu)、景觀立面帶來安全隱患,還可能增加鄰里之間矛盾。
此外邢處長還表示,開發(fā)商通過“偷面積”、提高單價而獲得的面積外折算盈利,也會逃過相應(yīng)的稅收,是在國家標準層面上被禁止的。這次南京出臺新規(guī)則,其實也是針對國家規(guī)定標準來補課。對此吳翔華教授也表示認同,他認為,“偷面積”本身是把雙刃劍,有利于銷售的同時,也會帶來產(chǎn)權(quán)面積不清、二手房交易不公平等現(xiàn)象出現(xiàn)。新規(guī)則更有利于市場價格系統(tǒng)的維護。開發(fā)商要想優(yōu)惠購房者,直接在價格上給優(yōu)惠最直接也最實在。
新政對南京樓市有什么影響?
短期內(nèi)高贈送戶型可能會“火”,長期看房價會更合理
2014版《南京市建筑工程建筑面積計算規(guī)則》的出臺實施會對南京樓市產(chǎn)生哪些影響呢?南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝認為,雖然這個規(guī)則的方向是正確的,而且長期來看可能會讓開發(fā)商更專注與產(chǎn)品品質(zhì)本身的打造,也讓實際建筑面積單價回歸合理;但短期內(nèi)卻有可能讓目前市場中高贈送戶型變得緊俏起來。不排除某些面積“神偷盤”會以此奇貨可居。
對于開發(fā)商而言,眼下有高贈送戶型的樓盤可能憑空多了短期“利好”,但長遠來看卻缺少了一個價格調(diào)節(jié)的手段。江北一樓盤開發(fā)商代表就對記者舉例表示,眼下房價下行壓力增大,部分區(qū)域樓盤在醞釀降價,但已經(jīng)降的幾乎都遭遇了老業(yè)主“維權(quán)”。如果能通過“偷面積”在價格不降的前提下提高“附加值”,就可以避免這種尷尬。不過以后偷面積更難了,這種手段也就不那么好用了。
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