微信導(dǎo)航：北京二手房個稅的三種征收方式

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　　微信導(dǎo)航：北京二手房個稅的三種征收方式

　　1、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　2、房屋原值明確，票據(jù)齊全的情況下，轉(zhuǎn)讓住房個稅=(轉(zhuǎn)讓價-房屋原值-繳納稅金-合理費用)×20%

　　3、不能準(zhǔn)確估算房產(chǎn)原值，票據(jù)不夠完整，地方政府按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%來征收。

　　PS：記者向北京市住建委了解到，北京是從2006年開始實行網(wǎng)簽制度的，因此在2006年后購買的房屋一般都可以查到房屋的原值。而2006年前購買的房屋，市住建委近年來陸續(xù)開始錄入。原來價格特別低的房子，可能查詢不到房屋原值，只有這類房子有可能按照總房款的1-3%來征收個人所得稅。

　　【房屋原值如何核算】

　　【商品房】：購置房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　　【自建住房】：實際建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時交納的相關(guān)稅費。

　　【經(jīng)濟適用房】(含集資合作建房和安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　【已購公有住房】：公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算房價款，再加上公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定交納的所得收益及相關(guān)稅費為房屋原值。

　　【城鎮(zhèn)拆遷安置住房】：針對不同情況分別作出具體規(guī)定。

　　【繳納稅金(相關(guān)稅費)是什么】

　　納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　【合理費用是什么】

　　“合理費用”包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用。

　　【扣除裝修費需要提供的材料】

　　稅務(wù)部門明確，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。房主如果出售一套“原值”為200萬元的商品房，按照10%計算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，最多可扣除20萬元的裝修費。

　　【以下情況不能扣除裝修費】

　　如果“納稅人原購房為裝修房”，即合同注明房價款中含有裝修費的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費用。如果賣房人提供的發(fā)票不能滿足條件，也不可以扣除裝修費用。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費用：裝修費用憑證不是有效發(fā)票;發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的;發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。

　　【例：600萬豪宅需繳103萬稅】

　　購買不滿5年的豪宅(非普通住房)，將對房屋收取5.5%的全額營業(yè)稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個人所得稅。

　　以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年，房主以總價300萬元的價格全款購買了此房，如今再以600萬元的價格出售。減去原總價10%、即30萬元的裝修款，再減去大約10萬元的購房稅款，購房人出售這套房屋的所得，就是600萬元的總價，減去300萬元的購房款，再減去30萬元裝修款和10萬元稅款，相當(dāng)于260萬元。而其所繳納的稅款，應(yīng)該為260萬元的20%，即52萬元。

　　這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營業(yè)稅、全額契稅、個人所得稅3項相加，交易方應(yīng)該繳納103萬元的稅款。

　　【例：200萬普宅需繳21.6萬稅】

　　如果購房人出于改善的目的，購買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房產(chǎn)，又應(yīng)該怎么納稅呢?首先這套房將免除5.5%的營業(yè)稅，但契稅需要按照3%繳納，同時房主也要繳納所得的20%作為個人所得稅。

　　這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬元全款購買的普通住房，目前售價為200萬元，交易方應(yīng)該繳納的契稅就為6萬元。而個人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購房款，再乘以20%，即15.6萬元。整套房應(yīng)繳納的款項即為21.6萬元。

　　注：以上內(nèi)容來自騰訊房產(chǎn)觀巢項目，4月3日最新消息：http://52tianma.cn/document/14530/