[湖北]武漢：徐東將再建摩天商住大樓

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徐東將再建摩天商住大樓
萬(wàn)噸冷庫(kù)地塊底價(jià)成交，聯(lián)投置業(yè)34.7億元奪標(biāo)

昨日，武漢網(wǎng)上掛牌出讓27宗地塊，其中5宗地塊因故撤牌，實(shí)際掛牌22宗地塊，總起拍價(jià)近64億元。備受市場(chǎng)關(guān)注的徐東萬(wàn)噸冷庫(kù)地塊被武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司以底價(jià)34.696億元摘得。

該地塊位于武昌區(qū)徐東大街與友誼大道交匯處，凈用地面積約8萬(wàn)平方米，容積率（建筑總面積與建筑用地面積的比）達(dá)6.27，建筑面積近57萬(wàn)平方米，為商住用地，其中，商住面積比例為8：2。

容積率6.27是否偏高？對(duì)開(kāi)發(fā)商后期的土地開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？“容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異，因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是微觀上影響地價(jià)的重要因素。”湖北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑罡嬖V記者，從建筑類型上來(lái)看，容積率若在6以上，則未來(lái)可建成的參考物業(yè)是摩天大樓項(xiàng)目，通常是市中心的舊改項(xiàng)目。

據(jù)招商信息顯示，該地塊擬建設(shè)成為輻射華中地區(qū)，集高檔商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、居住、休閑、旅游為一體的城市綜合體。

“容積率高達(dá)6.27，總建面65.6萬(wàn)平方米，其中商住配比為8:2，即商業(yè)建面52.48萬(wàn)平方米、住宅建面13.12萬(wàn)平方米。商業(yè)占八成，說(shuō)明大部分體量是商業(yè)，未來(lái)形態(tài)將是大型商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓，并且是超高層寫(xiě)字樓和公寓的組合。”楊麗宇表示，地塊處于徐東商圈核心位置，商業(yè)價(jià)值顯著，為充分利用土地價(jià)值，這樣的容積率尚可接受。

不過(guò)，對(duì)于居住用地而言，容積率是一把雙刃劍：一邊是額外增加的銷售利潤(rùn)，一邊是亟需改善的居住品質(zhì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。

有業(yè)內(nèi)人士提出，容積率對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)乎著采光通風(fēng)、居住體驗(yàn)、住戶隱私、安防系數(shù)等多方面。隨著中心城區(qū)的超容積率開(kāi)發(fā)，可能導(dǎo)致“超強(qiáng)度”的開(kāi)發(fā)后果，進(jìn)而影響城市空間的提升。雖然，目前其重要性還難以顯現(xiàn)，但在不久的未來(lái)，它必將成為重要的規(guī)劃指標(biāo)。

武漢住宅容積率現(xiàn)狀

武漢住宅項(xiàng)目的容積率基本呈現(xiàn)從內(nèi)環(huán)到三環(huán)外逐漸降低的態(tài)勢(shì)。以漢口為例，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目容積率普遍偏高，容積率基本保持在4.0以上。如融科天城項(xiàng)目，占地面積13萬(wàn)平方米，但其容積率達(dá)4.21，所以其實(shí)際建面達(dá)到45萬(wàn)平方米。還有如中御公館，占地3.5萬(wàn)平方米，容積率達(dá)4.42，建面高達(dá)18.5萬(wàn)平方米。包括福星惠譽(yù)福星城、萬(wàn)科城等容積率都在4.5以上。過(guò)了三環(huán)，樓盤(pán)容積率皆有所降低。如位于東西湖的華星融城容積率為2.6，還有如臥龍麗景灣等有別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目容積率則都在2.0以下。