[湖北]武漢：徐東將再建摩天商住大樓

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徐東將再建摩天商住大樓
萬噸冷庫地塊底價成交，聯(lián)投置業(yè)34.7億元奪標

昨日，武漢網(wǎng)上掛牌出讓27宗地塊，其中5宗地塊因故撤牌，實際掛牌22宗地塊，總起拍價近64億元。備受市場關(guān)注的徐東萬噸冷庫地塊被武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司以底價34.696億元摘得。

該地塊位于武昌區(qū)徐東大街與友誼大道交匯處，凈用地面積約8萬平方米，容積率（建筑總面積與建筑用地面積的比）達6.27，建筑面積近57萬平方米，為商住用地，其中，商住面積比例為8：2。

容積率6.27是否偏高？對開發(fā)商后期的土地開發(fā)會帶來怎樣的影響？“容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異，因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是微觀上影響地價的重要因素。”湖北中原研究中心經(jīng)理楊麗宇告訴記者，從建筑類型上來看，容積率若在6以上，則未來可建成的參考物業(yè)是摩天大樓項目，通常是市中心的舊改項目。

據(jù)招商信息顯示，該地塊擬建設成為輻射華中地區(qū)，集高檔商業(yè)、寫字樓、酒店、居住、休閑、旅游為一體的城市綜合體。

“容積率高達6.27，總建面65.6萬平方米，其中商住配比為8:2，即商業(yè)建面52.48萬平方米、住宅建面13.12萬平方米。商業(yè)占八成，說明大部分體量是商業(yè)，未來形態(tài)將是大型商業(yè)、寫字樓、公寓，并且是超高層寫字樓和公寓的組合。”楊麗宇表示，地塊處于徐東商圈核心位置，商業(yè)價值顯著，為充分利用土地價值，這樣的容積率尚可接受。

不過，對于居住用地而言，容積率是一把雙刃劍：一邊是額外增加的銷售利潤，一邊是亟需改善的居住品質(zhì)。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。

有業(yè)內(nèi)人士提出，容積率對于購房者而言，關(guān)乎著采光通風、居住體驗、住戶隱私、安防系數(shù)等多方面。隨著中心城區(qū)的超容積率開發(fā)，可能導致“超強度”的開發(fā)后果，進而影響城市空間的提升。雖然，目前其重要性還難以顯現(xiàn)，但在不久的未來，它必將成為重要的規(guī)劃指標。

武漢住宅容積率現(xiàn)狀

武漢住宅項目的容積率基本呈現(xiàn)從內(nèi)環(huán)到三環(huán)外逐漸降低的態(tài)勢。以漢口為例，三環(huán)內(nèi)項目容積率普遍偏高，容積率基本保持在4.0以上。如融科天城項目，占地面積13萬平方米，但其容積率達4.21，所以其實際建面達到45萬平方米。還有如中御公館，占地3.5萬平方米，容積率達4.42，建面高達18.5萬平方米。包括福星惠譽福星城、萬科城等容積率都在4.5以上。過了三環(huán)，樓盤容積率皆有所降低。如位于東西湖的華星融城容積率為2.6，還有如臥龍麗景灣等有別墅產(chǎn)品的項目容積率則都在2.0以下。