[江西]南昌：“三破”難題百姓宜居忘憂

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自2013年開始，江西省南昌市開展了新一輪大規(guī)模的城市老樓危房改造，2014年完成改造任務(wù)26451戶，有效改善了困難群眾住房條件，消除了隱患，受到群眾的歡迎。

破題融資難

推進(jìn)老樓危房改造，最大的難題就是資金問題。按照2013年 2017年南昌市舊城改造計(jì)劃，全市總的資金投入量約為1778億元，其中僅四個(gè)中心城區(qū)就需要1300億元，資金缺口達(dá)300億元。以前，南昌市老樓危房改造項(xiàng)目自求平衡，各老樓危房改造項(xiàng)目資金主要由各項(xiàng)目責(zé)任單位自行籌集，主要來源為老樓危房拆除土地出讓收益。而中心城區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)狀多為容積率高、房屋密度大，單個(gè)項(xiàng)目的土地出讓收益難以彌補(bǔ)改造成本。

為此，南昌市提出了通過“局部平衡與整體平衡相結(jié)合，靜態(tài)平衡與動(dòng)態(tài)平衡相結(jié)合，近期平衡與遠(yuǎn)期平衡相結(jié)合，內(nèi)部平衡與外部平衡相結(jié)合”的思路。在這一思路的指導(dǎo)下，南昌市創(chuàng)新性地提出了“1+6+X”資金運(yùn)作模式。

“1”即由南昌市土地儲(chǔ)備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的老樓危房改造項(xiàng)目。南昌市按照“市級(jí)統(tǒng)籌、封閉運(yùn)行、分區(qū)分戶、綜合平衡”的原則，在市土地儲(chǔ)備中心設(shè)立市級(jí)專戶，市級(jí)專戶下按區(qū)設(shè)立分戶，實(shí)行“專戶管理、分區(qū)核算”。老樓危房改造地塊的土地凈收益全額進(jìn)入市土地儲(chǔ)備中心，封閉運(yùn)行，統(tǒng)一支付用于棚改，力求各區(qū)自主平衡。對(duì)于不能資金平衡又確需實(shí)施改造的項(xiàng)目，改造資金由市土地儲(chǔ)備中心“兜底”。“6”即由6家市屬國(guó)有平臺(tái)籌措資金負(fù)責(zé)的棚改項(xiàng)目。南昌市政公用投資控股（集團(tuán)）有限公司、南昌城市建設(shè)投資集團(tuán)等6家市屬融資平臺(tái)，充分吸收政府性投入和社會(huì)資本，并結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)和職能，參與老樓危房改造。“X”即社會(huì)資本參與的老樓危房改造項(xiàng)目。對(duì)已確定改造范圍且改造資金能夠平衡的項(xiàng)目，在確保改造地塊控規(guī)的前提下，通過保障預(yù)選投資商的合理利潤(rùn)和投資成本，引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)優(yōu)、有棚改經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)或大型企業(yè)參與棚改。

破解征收難

南昌市在城市老樓危房征收拆遷過程中，圍繞“和諧有序”這個(gè)中心，堅(jiān)持“不與民爭(zhēng)利、陽光動(dòng)遷、用做群眾工作的方法做動(dòng)遷工作”三個(gè)原則，采取“按政策就地就近安置、鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償、優(yōu)惠實(shí)施異地安置”三種方式做好補(bǔ)償工作，取得了良好的社會(huì)效益。

就近就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按照“征1還1，就近靠檔”原則進(jìn)行安置。其中，對(duì)被征收房屋建筑面積小于36平方米的無償補(bǔ)齊36平方米。

鼓勵(lì)選擇貨幣補(bǔ)償方式。在實(shí)施棚改過程中，南昌市鼓勵(lì)選擇貨幣補(bǔ)償方式，制定了一系列優(yōu)惠政策，大力推進(jìn)貨幣補(bǔ)償。為最大限度讓利于民，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模o予被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償外，另給予被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20%的補(bǔ)助。同時(shí)，在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，再給予被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)最高20%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。此外，南昌市還提供裝修補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、提前簽約獎(jiǎng)、整棟提前搬遷獎(jiǎng)等各種補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，極大地調(diào)動(dòng)了被征收戶選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆e極性。比如西湖區(qū)象山南路項(xiàng)目，總征收戶數(shù)為5890戶，其中包括住宅5559戶，住宅住戶中選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臑?297戶，達(dá)到了95%。

異地集中產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)在人口導(dǎo)出地段（撫河以東、洪城路解放路以北、二七路至女子職業(yè)學(xué)校鐵路沿線圍合區(qū)域）的被征遷戶，按照“用地段區(qū)位換面積”的辦法進(jìn)行優(yōu)惠安置。其中，選擇紅谷灘新城安置小區(qū)、鳳凰家園的增加40%安置面積，選擇朝陽洲安置小區(qū)的增加30%安置面積。

同時(shí)，南昌市結(jié)合保障性住房政策，被征收人安置后住房建筑面積仍低于戶人均15平方米的，不需輪候，優(yōu)先給予保障性住房安置。

破除城中村

南昌市東湖區(qū)長(zhǎng)巷村新貨自然村位于南昌市中心地段，緊鄰的鐵路西貨場(chǎng)曾為沿線區(qū)域帶來人氣和繁華。但隨著時(shí)代的變遷，新貨自然村成了隨處可見連片低矮破舊平房、被高樓包圍的城中村。“如廁難”、“出行難”已經(jīng)成為村民最大的“心病”。

今年64歲的吳全生已經(jīng)在新貨自然村生活了36年，一家十幾口人居住在兩層磚混農(nóng)房里。房屋年久失修，內(nèi)外墻的水泥出現(xiàn)了不同程度的剝落，屋內(nèi)的一些水管和電線雜亂無章，上樓的樓梯狹窄，僅容一人通過，十分不便。“這房子有40多年歷史了，到處都是破破爛爛的，電線也是亂七八糟的，很怕著火，我最大的愿望就是能住上新房。”他說。

去年以來，東湖區(qū)實(shí)施了城中村老樓危房改造，首輪集體土地上老樓危房改造涉及集體土地面積約621.44畝，征收農(nóng)房面積約50.3萬平方米、農(nóng)房1076棟。新貨自然村就是其中之一。得知這里要進(jìn)行城中村老樓危房改造，吳全生一家人樂開了花，二話不說便簽約交房。“城中村的老樓危房改造響應(yīng)民意，而且村干部帶頭搬遷，在村里開了好頭，村民搬遷的熱情高漲。不少人還沒簽約，就已經(jīng)搬空了房子。”鐵線湖地塊農(nóng)房征收辦公室主任李學(xué)武告訴記者，鐵線湖地塊共涉及農(nóng)房180棟、922戶村民。經(jīng)過1個(gè)多月的時(shí)間，農(nóng)房征收簽約兌付率超九成。

東湖區(qū)在房屋征收過程中，把民生問題放在第一位，以群眾的需求為第一導(dǎo)向，真心實(shí)意為老百姓著想，贏得了老百姓的支持和理解。

記者來到位于二七北路賢湖農(nóng)民公寓，嶄新的兩層房屋映入眼簾，這里一共有70套過渡房，鄧菊根老人簽約交房后就居住在此。房屋面積22平方米，廁所、廚房、空調(diào)、有線電視、床、衣柜等一應(yīng)俱全。“本來我還為去哪兒租房糾結(jié)不已，沒想到給我安排了這么好的房子，真是太貼心了。”老人高興地說。“今年，整個(gè)東湖區(qū)建了6個(gè)臨時(shí)過渡房，可以接納400余戶年事已高或者行動(dòng)不便的老人，過渡房里設(shè)施完備，可拎包入住。”賢湖村村委會(huì)副主任魏建平說。

南昌市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)劉建洋說：“南昌市將盡快完善配套基礎(chǔ)設(shè)施，通過危舊房改造改善城市形象，提升城市品位，為人民群眾打造一個(gè)優(yōu)美宜居的人居環(huán)境。”