地產行業(yè)再迎狂歡

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    房地產企業(yè)改頭換面、轉危為安，再度玩起了捂盤、漲價、追逐地王等游戲。從寒冬的哀號到盛夏的狂歡，這一切是怎樣發(fā)生的？背后又隱藏著哪些致命的風險？

    短短半年間，房地產行業(yè)上演了一場驚心動魄的絕地大逆轉。

    2009年1月上旬的某天，在廣州富力地產(2777.HK)總部，一場氣氛緊張且壓抑的會議正在進行。在嚴峻的形勢下，壓縮開工面積、合理安排資金、勒緊腰帶過苦日子，是這次會議的主題。這是一場事關富力能否安然度過災荒之年的動員大會，包括富力地產董事長李思廉在內的公司的“一到五把手”全部參加了這次會議。

    2008年12月初，富力的股價已經跌到歷史最低點的2.29港元，富力地產大幅度裁員引發(fā)員工不滿。由于前兩年的高價拿地，以及大量資金沉淀在商業(yè)物業(yè)上，加之國內住宅商品房銷售回款的劇減，富力已經成為業(yè)界公認的資金鏈最緊張的房地產公司之一。截至2008年底，富力地產的負債率已經高達123.8%，成為各大基金拋售的對象。

    但是僅僅三個月之后，情況開始發(fā)生改變。一季度富力銷售額達61.5億元，較去年同期增長80%，并創(chuàng)下歷史最佳季度銷售業(yè)績。“4月份我們又在總部開了一次會，只有各地公司的一、二把手參會，這次會議基調輕松多了。”富力地產執(zhí)行董事、華東區(qū)總經理呂勁說，“‘小陽春’的回款情況出乎意料，一些在1月會議上決定停下來的項目在這次會議上又決定動工。”

    又過了三個月，局面好得完全超出富力的預期。截至2009年6月底，富力的銷售額已經達到128.3億元，2008年富力的銷售總額不過160.2億。有上百億的銷售回款在手，危險似乎已經成為過去式。6月底，富力的股價重新回到17港元的高位，幾乎是7個月前股價的8倍。有了底氣的富力開始在土地市場上有所行動。5月22日，富力以10.22億元的價格拍得了北京廣渠門10號地，樓面價高達1.6萬/平方米，與底價溢價近200%，成為2009年北京的首個“地王”。

    短短數月，富力完成了從資金鏈緊張的風聲鶴唳到全身而退、轉危為安、轉守為攻的跨越。

    富力的轉變是大多數房企這半年來的一個縮影。一季度并非只有富力取得了不錯的業(yè)績，大大小小的開發(fā)商都有斬獲。根據國家統(tǒng)計局的數據，一季度樓市成交金額和成交面積同比增加23.1%和8.2%。連續(xù)數月成交量萎縮的狀況正在改變,但還沒有人敢對樓市作出已經“回暖”的樂觀判斷。但是到了6月，業(yè)界關于樓市“回暖”的判斷已經很堅定。北京、上海、深圳等一線城市的房價均價比5月份上漲了千元以上，但成交量仍舊維持在高位，樓市呈現價量齊升的局面。開發(fā)商的開發(fā)投資意愿也陡然升高，土地市場再度升溫，“地王”現象再度出現。

    “今年的樓市只要有東西都能賣，好東西不夠賣。”呂勁說。

    “經過2009年上半年，資金鏈緊張的開發(fā)商基本上都解套了。現在很少聽說誰的資金鏈有問題了。”深圳蘭江地產總經理楊大谷說。

    2009年上半年，已經有8家銷售額突破100億，銷售額超過60億的房地產企業(yè)已經有19家。

這樣的銷售業(yè)績，連樓市最瘋狂的2007年也相形失色（2007年全年也只有12家企業(yè)銷售額過百億）。狂歡的時代似乎又到來了——不僅僅是因為脆弱的資金鏈得到了救贖，而且在流動性過剩的局面下，樓市似乎面臨新一輪機遇。

    5月中旬，東莞某玩具廠董事長張先生一口氣買下廣州核心區(qū)域、珠江新城領峰W公寓項目19套酒店式公寓，他的工廠已經停工數月。該項目戶均面積80平米，年初均價為1.8萬/平方米，他購買時價格已經漲到2.8萬/平方米。“制造業(yè)現在很難做。如果把這些錢存進銀行，只有不到3%的收益，但是這些房子的出租回報率在5%以上。加上各國都在印鈔票救經濟，通貨膨脹是遲早的事，現在買房子應該是資產保值最好的辦法了。”張先生說。此外，當經濟恢復時，這些房子也可以作為抵押從銀行貸款。像張先生這樣打算的購房者，在二季度明顯增加。隨著寬松貨幣政策帶來的通貨膨脹預期，樓市已經成為許多資金的避風港。