2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（51）

　　（二）市場法估價測算過程

　　1.可比實例的選取

　　估價人員通過市場調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A．B．C三個可比實例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。

　　項目 實例A 實例B 實例C 估價對象

　　坐落 ×路×號 ×路×號 ×路×號 ×路×號

　　用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓

　　交易情況 協(xié)議 拍賣 招標 協(xié)議

　　交易日期 06.12.10 06.2.10 06.4.10 06.10.10

　　成交價格 6300元/㎡ 6750元/㎡ 6760元/㎡

　　地上建筑層數(shù) 26 28 30 30

　　個別因素 一般 一般 一般 一般

　　付款方式 一次性 一次性 一次性

　　2.比較修正過程

　?。?）交易情況修正

　　由于實例B．C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，分別偏高2％和1％，故實例A．B．C的交易情況的修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101.

　?。?）交易日期修正

　　根據(jù)調(diào)查得知，該類房地產(chǎn)的價格自2005年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A．B．C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100.

　　（3）區(qū)域因素修正

　　估價人員經(jīng)過認真調(diào)查分析，實例A．B．C的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99，100/101，100/100.

　?。?）個別因素修正

　　估價人員經(jīng)過逐項認真調(diào)查分析，確定實例A 、B．C的個別因素狀況比估價對象分別差2％、好1％、差1％（具體分析判斷過程略），故：

　　實例A．B．C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99.▲…

　　3．求取比準價格

　　實例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（ 100/98） =6818（元/㎡）

　　實例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（ 100/101）=6747（元/㎡）

　　實例c：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963（元/㎡）

　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的單位比準價格：

　　單位比準價格=（6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/㎡）

　　故運用市場法的估價結(jié)果為：

　　比準價格=6843×30 000 =20529.00（萬元）

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