2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》：房屋拆遷補償

　　2. 城市房屋拆遷補償與安置

　　2.1 拆遷補償對象

　　2.2 拆遷補償方式

　　2.3 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

　　2.4 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價的結(jié)算

　　2.5 拆遷安置

　　2.6 安置房屋的質(zhì)量要求

　　2.7 特殊情況的拆遷補償與安置

　　2.1 拆遷補償對象

　　拆遷補償?shù)膶ο笫欠课莸乃腥?，而不是使用?/p>

　　所有人既包括公民，也包括法人

　　2.2 拆遷補償方式

　　貨幣補償

　　拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人

　　貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格來確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按被拆遷房屋的評估價與調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為

　　拆遷非公益 事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，必須進行貨幣補償

　　2.3 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

　　補償?shù)幕驹瓌t：等價有償

　　具體辦法：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定

　　對于拆遷補償款，免征個人所得稅

　　以往的補償標(biāo)準(zhǔn)的缺陷

　　以人為標(biāo)準(zhǔn)：使拆遷人承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的社會保障責(zé)任，違背了民法的一般原則

　　以重置價結(jié)合成新原則確定價值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價值，未真實反映價值量

　　【重點】

　　拆遷房屋用途的確定

　　指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途

　　所有權(quán)證書未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)

　　產(chǎn)權(quán)檔案未記錄的，以實際用途為準(zhǔn)

　　實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

　　拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商認(rèn)可的房屋性質(zhì)進行評估

　　裝修的補償標(biāo)準(zhǔn)

　　主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定

　　評估時要實物、權(quán)益、區(qū)位以及附屬設(shè)施綜合考慮

　　【2006年真題】

　　城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補償金額（）

　　【答案】√

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