[寧夏]《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》向社會(huì)征集意見(jiàn)

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擬規(guī)定停車(chē)位收益70%納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金

去年7月1日開(kāi)始，銀川市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局將物業(yè)管理部分職能下放至三區(qū)政府的相關(guān)職能部門(mén)。近日，銀川市供熱物業(yè)辦出臺(tái)的《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》已通過(guò)初審，進(jìn)入向社會(huì)公示征集意見(jiàn)階段。

除了數(shù)量由六十六變?yōu)榘耸l，本次修訂草案將我市監(jiān)管主體由市物業(yè)辦修改為轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)，更明確了街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)中的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)：具體操作有章可循

參照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，本次修改對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和履職等內(nèi)容做了細(xì)化，就召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的程序、籌備組的人員組成、產(chǎn)生方式、履行職責(zé)、召開(kāi)時(shí)間等做了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面，針對(duì)現(xiàn)實(shí)中存在的業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作或者委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的情形，規(guī)定由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，新增加了一個(gè)規(guī)定：可從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，不足部分可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

無(wú)物業(yè)老舊小區(qū)：成立物業(yè)管理臨時(shí)委員會(huì)

對(duì)于無(wú)物業(yè)的老舊小區(qū)，草案增加條例：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理臨時(shí)委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，以解決無(wú)物業(yè)管理的問(wèn)題。

物業(yè)費(fèi)用不足：可配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房

按照自治區(qū)條例的規(guī)定在原第二十六條增加了前期物業(yè)合同的期限，一般不得超過(guò)兩年。

考慮到目前集中建設(shè)的保障房、安置區(qū)、改造的老舊小區(qū)存在物業(yè)費(fèi)用不足的情形，增加內(nèi)容：要求上述住宅小區(qū)還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。

停車(chē)位分配：承租期限不得超兩年

針對(duì)停車(chē)位的問(wèn)題，草案列出停車(chē)位的分配方式：擬出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)定期通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買(mǎi)或者未受贈(zèng)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)，每次承租的期限最長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)兩年。

在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

物業(yè)公司：未盡防范義務(wù)要賠償

草案對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為也進(jìn)一步規(guī)范，增加了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的水、電、氣、暖、有線(xiàn)電視等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，不得由業(yè)主分擔(dān)”的內(nèi)容。

同時(shí)，增加“業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到合同約定的安全防范義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主損失先行賠付。”

針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立前后，物業(yè)企業(yè)的解聘、續(xù)聘、選聘以及新舊物業(yè)企業(yè)的交接等做了詳細(xì)的程序性規(guī)定。

停車(chē)位收益：70%納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金

關(guān)于停車(chē)位收益，草案規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

保修金：建筑總造價(jià)的百分之二

新增內(nèi)容規(guī)定：保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，向市物業(yè)主管部門(mén)繳納物業(yè)保修金，物業(yè)在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市物業(yè)主管部門(mén)提出物業(yè)保修金使用申請(qǐng)，由其委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用從物業(yè)保修金中墊支。

保修期屆滿(mǎn)后，保修金剩余部分退回給建設(shè)單位。