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房地產估價師《理論與方法》第八章考試內容
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對成本法,包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試要求
第一節(jié) 成本法概述
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據——生產費用價值論
三、成本法適用的估價對象和條件*
?。ㄒ唬┏杀痉ㄟm用的估價對象
?。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件
四、成本法估價的操作步驟
第二節(jié) 房地產價格構成*(7個項目,按照順序準確記憶)
一、土地取得成本
(一)市場購買下的土地取得成本
?。ǘ┱魇占w土地的土地取得成本
(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本
二、開發(fā)成本
三、管理費用
四、銷售費用
五、投資利息
?。ㄒ唬┩顿Y利息的含義
?。ǘ┩顿Y利息的計算
1.應計息項目
2.計息周期
3.計息期
4.計息方式
5.利率
六、銷售稅費
七、開發(fā)利潤
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式*
房地產價值=重新構建價格-折舊
二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式
?。ㄒ唬┻m用于新開發(fā)的房地的基本公式
?。ǘ┻m用于新建成的建筑物的基本公式
(三)適用于新開發(fā)的土地的基本公式*
三、適用于舊的房地產的基本公式
?。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式
?。ǘ┻m用于舊的建筑物的基本公式
第四節(jié) 重新購建價格的求取
一、重新購建價格的含義*P287
是估價時點的價格,是客觀價格、建筑物是在全新狀況下的價值,土地是在估價時點是的價格
二、重新購建價格的求取思路*
?。ㄒ唬┓康刂匦沦徑▋r格的求取思路
分開求取,再加總;房地合一求取
?。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r格的求取思路
市場法、基準地價修正法
(三)建筑物重新購建價格的求取思路
假設開發(fā)法
三、建筑物重新購建價格的求取方式
重建價格(復制)和重置價格(替換)的區(qū)別*
重置價格低于重建價格
比如古舊建筑物,修舊如舊,為重建,比較難,成本高,如果可以采用新材料,這成本較低
四、建筑物重新購建價格的求取方法(重點,要會計算)
建筑物重新構建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
?。ㄒ唬﹩挝槐容^法
(二)分部分項法*
?。ㄈ┕ち蠝y量法
?。ㄋ模┲笖嫡{整法
第五節(jié) 建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
?。ㄒ唬┙ㄖ镎叟f的含義
?。ǘ┙ㄖ镎叟f的原因
1.物質折舊
2.功能折舊*了解含義及計算
功能缺乏、功能落后及功能過剩
3.外部折舊*了解含義及計算
建筑物以外的其他經濟因素引起的折舊
二、建筑物折舊的求取方法
?。ㄒ唬┠晗薹?/p>
1.年限法和有關年限的含義
有效年齡,實際年齡、自然壽命、經濟壽命、剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡
2.直線法
3.成新折扣法*
(二)市場提取法
?。ㄈ┓纸夥?/p>
1.物質折舊的求取方法
2.功能折舊的求取方法*
3.外部折舊的求取方法*
三、求取建筑物折舊應注意的問題
(一)估價上的折舊與會計上的折舊的本質區(qū)別
?。ǘ┩恋厥褂闷谙迣ㄖ锝洕鷫勖挠绊?
土地使用權晚于建筑物經濟壽命時,對折舊沒有影響
土地使用權早于建筑物經濟壽命的,區(qū)分是否可以展期,以及是否對地上建筑物補償,可以展期,或者補償,則按照經濟壽命計算折舊;如果不可展期,政府無償收回土地,則折舊年限為土地使用權到期日對應的年限。
第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關規(guī)定
一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定
二、房屋折舊的有關規(guī)定
第七節(jié) 成本法總結和運用舉例
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