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商業(yè)地產管理系統

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房地產估價師《理論與方法》第八章考試內容

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  考試目的

  本部分的考試目的是測試應考人員對成本法,包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

  考試要求

  第一節(jié) 成本法概述

  一、成本法的含義

  二、成本法的理論依據——生產費用價值論

  三、成本法適用的估價對象和條件*

 ?。ㄒ唬┏杀痉ㄟm用的估價對象

 ?。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件

  四、成本法估價的操作步驟

  第二節(jié) 房地產價格構成*(7個項目,按照順序準確記憶)

  一、土地取得成本

  (一)市場購買下的土地取得成本

 ?。ǘ┱魇占w土地的土地取得成本

  (三)征收國有土地上房屋的土地取得成本

  二、開發(fā)成本

  三、管理費用

  四、銷售費用

  五、投資利息

 ?。ㄒ唬┩顿Y利息的含義

 ?。ǘ┩顿Y利息的計算

  1.應計息項目

  2.計息周期

  3.計息期

  4.計息方式

  5.利率

  六、銷售稅費

  七、開發(fā)利潤

  第三節(jié) 成本法的基本公式

  一、成本法最基本的公式*

  房地產價值=重新構建價格-折舊

  二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式

 ?。ㄒ唬┻m用于新開發(fā)的房地的基本公式

 ?。ǘ┻m用于新建成的建筑物的基本公式

  (三)適用于新開發(fā)的土地的基本公式*

  三、適用于舊的房地產的基本公式

 ?。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式

 ?。ǘ┻m用于舊的建筑物的基本公式

  第四節(jié) 重新購建價格的求取

  一、重新購建價格的含義*P287

  是估價時點的價格,是客觀價格、建筑物是在全新狀況下的價值,土地是在估價時點是的價格

  二、重新購建價格的求取思路*

 ?。ㄒ唬┓康刂匦沦徑▋r格的求取思路

  分開求取,再加總;房地合一求取

 ?。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r格的求取思路

  市場法、基準地價修正法

  (三)建筑物重新購建價格的求取思路

  假設開發(fā)法

  三、建筑物重新購建價格的求取方式

  重建價格(復制)和重置價格(替換)的區(qū)別*

  重置價格低于重建價格

  比如古舊建筑物,修舊如舊,為重建,比較難,成本高,如果可以采用新材料,這成本較低

  四、建筑物重新購建價格的求取方法(重點,要會計算)

  建筑物重新構建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

 ?。ㄒ唬﹩挝槐容^法

  (二)分部分項法*

 ?。ㄈ┕ち蠝y量法

 ?。ㄋ模┲笖嫡{整法

  第五節(jié) 建筑物折舊的求取

  一、建筑物折舊的含義和原因

 ?。ㄒ唬┙ㄖ镎叟f的含義

 ?。ǘ┙ㄖ镎叟f的原因

  1.物質折舊

  2.功能折舊*了解含義及計算

  功能缺乏、功能落后及功能過剩

  3.外部折舊*了解含義及計算

  建筑物以外的其他經濟因素引起的折舊

  二、建筑物折舊的求取方法

 ?。ㄒ唬┠晗薹?/p>

  1.年限法和有關年限的含義

  有效年齡,實際年齡、自然壽命、經濟壽命、剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

  2.直線法

  3.成新折扣法*

  (二)市場提取法

 ?。ㄈ┓纸夥?/p>

  1.物質折舊的求取方法

  2.功能折舊的求取方法*

  3.外部折舊的求取方法*

  三、求取建筑物折舊應注意的問題

  (一)估價上的折舊與會計上的折舊的本質區(qū)別

 ?。ǘ┩恋厥褂闷谙迣ㄖ锝洕鷫勖挠绊?

  土地使用權晚于建筑物經濟壽命時,對折舊沒有影響

  土地使用權早于建筑物經濟壽命的,區(qū)分是否可以展期,以及是否對地上建筑物補償,可以展期,或者補償,則按照經濟壽命計算折舊;如果不可展期,政府無償收回土地,則折舊年限為土地使用權到期日對應的年限。

  第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關規(guī)定

  一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定

  二、房屋折舊的有關規(guī)定

  第七節(jié) 成本法總結和運用舉例

 泛普軟件-工程項目管理系統整理

責任編輯:無為

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發(fā)布:2007-07-11 11:32    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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