農(nóng)村房屋能抵押貸款嗎？

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摘要：農(nóng)民黃某從事種植業(yè)，到了播種時(shí)節(jié)，黃某的資金上出現(xiàn)了一些問(wèn)題，他想通過(guò)貸款救急。于是黃某與某銀行簽訂了《借款合同》，但是到期后，由于收成不好，黃某未能還上，銀行要執(zhí)行《借款合同》，現(xiàn)在就農(nóng)村房屋抵押是否有效問(wèn)題引出了爭(zhēng)議，看下文分解


【案情】

　　農(nóng)民黃某從事種植業(yè)，到了播種時(shí)節(jié)，黃某的資金上出現(xiàn)了一些問(wèn)題，他想通過(guò)貸款救急。于是黃某與某銀行簽訂了《借款合同》，合同約定：某農(nóng)村商業(yè)銀行借款給黃某8萬(wàn)元，借期1年，免利息，借款用途為周轉(zhuǎn)，借款種類為抵押貸款。雙方還約定，借款人不按期歸還貸款本金又未獲準(zhǔn)展期，從逾期之日起需交罰息。由于借款銀行要求提供擔(dān)保，于是黃某找其兄弟黃某某提供擔(dān)保，黃某某同意以其農(nóng)村集體所有土地上的房屋對(duì)上述貸款提供抵押擔(dān)保，兩人遂與該銀行簽訂了《最高抵押合同》并辦理了抵押登記。

　　后因農(nóng)作物收成不好，借款到期后黃某無(wú)力償還銀行借款，該銀行起訴至法院，要求黃某償還所欠借款及逾期罰息，并要求對(duì)黃某某提供的抵押物拍賣、變賣或折價(jià)處理所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

【爭(zhēng)議】

　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于黃某某提供的房屋抵押是否有效?對(duì)此存在兩種不同意見(jiàn)。

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，黃某某以其所有的房產(chǎn)為黃某借款提供抵押，簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，抵押行為合法有效。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案房屋的抵押無(wú)效。這是因?yàn)槲覈?guó)《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)、《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)均明確規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。而根據(jù)“地隨房走”的原則，本案合同中房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也必將隨之被抵押，這直接違反了上述法律規(guī)定。同時(shí)，《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。住房是人們生活中不可缺少的棲身場(chǎng)所，如果農(nóng)民把自己所有的房屋用于抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，就不得再申請(qǐng)宅基地建房，抵押人將會(huì)居無(wú)定所，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

　　筆者同意第一種意見(jiàn)，主要理由如下：

　　一、從目前法律規(guī)定來(lái)看，沒(méi)有關(guān)于禁止農(nóng)村房屋抵押的規(guī)定?！稉?dān)保法》第43條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。”而根據(jù)司法部頒布的《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》第3條規(guī)定，位于農(nóng)村的個(gè)人私有房產(chǎn)屬于《擔(dān)保法》第43條規(guī)定的“其他財(cái)產(chǎn)”。同時(shí)，《擔(dān)保法》第34條規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押，《物權(quán)法》第180條也規(guī)定“建筑物和其他土地附著物”可用于抵押。綜上，盡管我國(guó)法律沒(méi)有直接明確地規(guī)定農(nóng)村房屋可以抵押，但是從相關(guān)的法律規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)是允許抵押的。

　　二、擔(dān)保法》和《物權(quán)法》均禁止宅基地使用權(quán)抵押，其目的在于防止農(nóng)民失去住房及宅基地而流離失所，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但如憑此就理解為農(nóng)村房屋所有權(quán)亦不得抵押，則對(duì)農(nóng)村私有房屋的流轉(zhuǎn)限制過(guò)于嚴(yán)苛，其限制程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了《土地管理法》等法律的規(guī)定，不符合農(nóng)民以私有房屋抵押進(jìn)行融資的現(xiàn)實(shí)需要。根據(jù)《土地管理法》第62條第4款的規(guī)定，農(nóng)村村民可以出賣住房，即實(shí)現(xiàn)私有房屋的所有權(quán)在不同所有者之間的轉(zhuǎn)讓。而所謂抵押，依據(jù)《擔(dān)保法》第33條和《物權(quán)法》第179條的規(guī)定，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。不難看出，抵押權(quán)最終不外乎通過(guò)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)、拍賣、變賣三種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，其和買賣沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。