餐飲物業(yè)要求

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一、連鎖快餐店餐飲物業(yè)要求

    連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務業(yè)態(tài)，設有中央廚房，其商品銷售流程、銷售技巧與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：
    連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售
    其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售
    傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售

    1、商圈選擇
    客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。

    2、立店障礙
    連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審，離污染源10米之內不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會形成立店障礙。2002年起我國部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內立店。

    3、建筑要求
    框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。

    4、面積要求
    200—500平方米。

    5、租金承受
    大眾化快餐店：2—4元（平方米/天），消費型快餐店：6—10元（平方米/天）。

    6、租期
    一般不少于5年。

二、普通餐廳餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    普通餐廳分為商務型和大眾型兩種餐廳類型。商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。

    2、立店障礙
    開設餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審后，方可頒照經(jīng)營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源10米以上，對較大餐廳，消防部門會提出設置疏散通道要求。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。

    3、建筑要求
    因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應的停車場。餐飲還應具備廚房污水排放的生化處理裝置、隔油池以及油煙氣排放的通道。

    4、面積要求
    大眾型餐廳80—200平方米，商務型餐廳500—10000平方米均可。

    5、租金承受
    低層為1.50元/（平方米天）以上，視地段、商圈確定租價。樓上餐廳租金略低。

    6、租期
    一般不少于3年。

三、火鍋店餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    火鍋店是以大眾消費為主的餐飲業(yè)態(tài)形式，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。

    2、立店障礙
    與餐廳相同。

    3、建筑要求
    框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。

    4、面積要求
    120—500平方米。

    5、租金承受
    視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/（平方米天）。

    6、租期
    5年以上。

四、面館餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。

    2、建筑要求：同普通餐廳餐飲物業(yè)要求中-2

    3.面積租期要求
    80—200平方米，租期2年以上。

五、咖啡、茶坊、酒吧餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇：
    消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)。

    2、建筑要求
    茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術化要求，但對建筑結構形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應。如與居民相鄰，最好設置隔音層。

    3、面積、租期要求
    50—400平方米，租期2年以上。

六、西點、面包房餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    各種商圈均可開設。品牌企業(yè)往往開設在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。

    2、立店障礙
    同種業(yè)態(tài)，立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準，方可經(jīng)營。

    3、建筑要求
    框架式結構，層高不低于2.8米，門面寬度6米以上，櫥窗開闊，離開污染源10米以上。

    4、面積要求
    60—120平方米。

    5、租金承受
    知名企業(yè)可以承受10元/（平方米/天）以下租金，一般企業(yè)可以承受3—5元/（平方米/天）的租金。

    6、租期2年以上。
    餐廳選址無非樓鋪和底鋪，通常都選擇在人流多的地方開設，通常樓鋪自主性較差，底鋪（獨立鋪）自主性較強，而從經(jīng)營來說，一般樓鋪重質，價格較高，地鋪重量，價格宜大眾化，以量取勝。同時，樓鋪經(jīng)營租金（包括管理費）宜控制在100元/平方米/月，因商場鋪通常的實用率只有6成多，攤分下來價格也不低；而地鋪租金承受范圍在200-250元/平方米/月，高了也是白做?，F(xiàn)在有些商場是采用分成的方式，這是最好的，最容易控制成本，經(jīng)營風險相對較小。對于開餐廳，最為頭疼的必屬辦證！巨額花費不用說，手續(xù)繁復、時間沒有幾個月——甭想！什么環(huán)評報告、三級油池、煙管、油煙分離器等等缺一不可！有些商場在招租時宣稱可以做飲食，但實際只有飲品的功能，沒有油、煙設備，特別需要在簽合同時注意！通常辦證流程是：場地租賃合同——繳納交易稅——工商預登記——消防——環(huán)保（包括環(huán)評報告、三級油池建造、油煙分離器、油煙抽排管到頂，沒有環(huán)保受理單是辦不了衛(wèi)生許可證的）——衛(wèi)生許可（整個廚房設施功能必須按要求設計，生熟分離、污潔分離、消毒設備等等一一符合要求才行）——消防驗收——環(huán)保出證——衛(wèi)生許可出證——工商執(zhí)照——稅務登記，所有這些做完才叫證照齊全，所有手續(xù)辦齊起碼三個月以上，期間還要與城管、街道、派出所等等相關部門打交道，從業(yè)人員還必須辦理健康證，外地人員需要暫住證等等。

七、休閑餐飲物業(yè)要求

    做休閑餐飲（KFC等）快餐店，對商業(yè)建筑一般有以下要求：

    1、供水：供水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域，并需滿足：日供水指標不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm，乙方在乙方租賃區(qū)域內自設總閘門和計量水表，總閘門以后的管路由乙方維修，總閘門以前的管路由甲方維修。

    2、供電：由甲方無償提供供電量250KW至該房產(chǎn)供乙方使用，電纜選用YJ V4185195，一路入戶，接至乙方租賃區(qū)域內乙方指定位置（租賃區(qū)域的一層規(guī)劃廚房區(qū)）；主進開關整定值400A乙方在乙方租賃區(qū)域內自設配電室和峰谷平計量電表，配電箱內總閘以后的線路由乙方維修，總閘以前的線路由甲方維修。

    3、結構：甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板結構承重：設計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2；如不能達到此要求，甲方同意乙方對原結構進行加固；甲方同意乙方按需新設樓梯及貨梯并同意乙方進行由此引起的原結構改造；乙方在屋面安放設備時，如該屋面不能滿足設備承載要求，甲方同意乙方對屋面進行加固。所有結構改造、加固等施工由甲方負責協(xié)調全面關系及協(xié)助與原設計單位溝通。

    4、空調：甲方同意乙方自設空調系統(tǒng)。甲方無償提供乙方空調室外機組的安放位置，甲方保證能隨時進入該區(qū)域對空調室外機進行保養(yǎng)及維修，并保證該位置將不導致爭議或影響鄰里關系。新風、排風：甲方無償提供乙方的新風、排風口位置：每個風口尺寸400×600MM。

    5、衛(wèi)生間及其污水排放：在乙方租賃區(qū)域內自設衛(wèi)生間供乙方單獨使用。污水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域下方并保證管線暢通，管徑不小于DN150MM。

    6、隔油池及廚房廢水排放：甲方無償提供位置供乙方設置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大廈地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM。

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