2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　總體思路

　　先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測出的各個(gè)組成部分連接起來

　　具體估算方法

　　一是根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需的正常時(shí)間來直接估算建設(shè)期

　　二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后兩者相減

　　開發(fā)完成后的價(jià)值

　　開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況）

　　不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值

　　有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)的價(jià)值

　　開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（市場狀況）

　　開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是一開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況

　　一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

　　預(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

　　需要延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

　　開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法

　　銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)

　　出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值

　　注：假設(shè)開發(fā)法中，不能用成本法求取開發(fā)完成后的價(jià)值

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　后續(xù)必要支出項(xiàng)目

　　估算方法與成本法中相同

　　與成本法中估算的區(qū)別

　　它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值

　　它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤

　　投資利息和開發(fā)利潤

　　只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

　　應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目（銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

　　計(jì)息期

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中

　　利潤與成本法中的利潤相同

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