2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地

　　選取的具體要求（八方面要求）

　　一面臨街

　　地地形狀為矩形

　　臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

　　臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

　　臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當(dāng)

　　用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途

　　容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率

　　其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性

　　調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

　　路線價(jià)

　　是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格

　　求取方法

　　可以運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法分別求取各宗的價(jià)格

　　然后采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個(gè)路線價(jià)

　　路線價(jià)的表示方法

　　可以為土地單價(jià)，也可以為樓面地價(jià)

　　可以用貨幣表示，也可以用相對(duì)數(shù)表示

　　制作價(jià)格修正率表

　　價(jià)格修正率表（兩類）

　　臨街深度價(jià)格修正率表

　　其他價(jià)格修正率表

　　原理

　?。ㄍ瑯用娣e的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也越小

　　四三二一法則

　　將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份

　　距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%

　　第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%

　　第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%

　　第四個(gè)（距離街道最遠(yuǎn)的）25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%

　　超過(guò)100英尺的部分，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，即超過(guò)100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值9%、8%、7%、6%

　　制作價(jià)格修正率表

　　同一嘗試范圍內(nèi)三種類型值的關(guān)系

　　累計(jì)深度修正率越來(lái)越大，單獨(dú)深度和平均深度修正率越來(lái)越小

　　平均深度與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系

　　平均深價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷所給臨街深度

　　制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)

　　設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

　　將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

　　制作單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均價(jià)格修正率

　　制作特殊形狀土地的價(jià)值，還需要制作相應(yīng)的價(jià)格修正率表

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