2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：收益法

　　收益法的含義

　　概念

　　也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

　　將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類(lèi)似于根據(jù)利息倒推本金，稱(chēng)為資本化

　　分類(lèi)

　　直接資本化法

　　報(bào)酬資本化法

　　本質(zhì)

　　以房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為收益價(jià)格

　　收益法的理論依據(jù)

　　理論基礎(chǔ)

　　預(yù)期原理-決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益

　　基本思路

　　將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格

　　收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）

　　未來(lái)凈收益的大小

　　獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　獲得凈收益的可靠性

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象

　　收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)

　　它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可

　　收益法估價(jià)需要具備的條件

　　條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）

　　收益法的操作步驟

　　搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料

　　預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（凈收益）

　　求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格

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