2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　（1）對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

　?。?）傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上的價值（直接或最終折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價值，要把預測的在未來發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預測該項目2015年8月15日開發(fā)完成后的房價（含地價）為5000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000萬元折現(xiàn)到2008年8月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：

　　[5000/（1+10%）3]=3756.57（萬元）

　?。?）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

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