2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　?。?）對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值（直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2008年8月15日的價(jià)值，要把預(yù)測(cè)的在未來(lái)發(fā)生的各項(xiàng)收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預(yù)測(cè)該項(xiàng)目2015年8月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)（含地價(jià)）為5000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000萬(wàn)元折現(xiàn)到2008年8月15日，即在2008年8月15日來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為：

　　[5000/（1+10%）3]=3756.57（萬(wàn)元）

　?。?）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

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