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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:開發(fā)完成后的價(jià)值
開發(fā)完成后的價(jià)值
預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值,要弄清以下3個(gè)問題:①要弄清該價(jià)值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值;②要弄清該價(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間上的價(jià)值;③要弄清預(yù)測該價(jià)值的方法有哪些。
?。ㄒ唬╅_發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況
開發(fā)完成后的價(jià)值,是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值之前,需要弄清開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對象為商品房在建工程為例,如果預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的商品房為毛坯房的,則預(yù)測的應(yīng)是毛坯房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的,則預(yù)測的應(yīng)是粗裝修房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的商品房為精裝修房的,則預(yù)測的應(yīng)是精裝修房的價(jià)值。
還需要注意的是,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn),除了房地產(chǎn),還可能包含著房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類收益性房地產(chǎn)的,其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”,包含著建筑物內(nèi)的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。在這種情形下,預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
?。ǘ╅_發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間
開發(fā)完成后的價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間,不一定是開發(fā)完成之時(shí),可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間,也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值之前,還需要弄清是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在哪個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的,則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的,則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。
?。ㄈ╅_發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法
在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí),一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值,通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢,或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第十章),即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。例如,假設(shè)現(xiàn)在是2009年6月,有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地,用途為興建商品住宅,預(yù)測建設(shè)期為1.5年(或18個(gè)月),如果要推測該商品住宅在2015年12月建成時(shí)的價(jià)值,則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。
對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn),例如寫字樓、商店、旅館、餐館等,預(yù)測其開發(fā)完成后的價(jià)值,可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益,再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。在這種情況下,收益法就不是一種獨(dú)立的估價(jià)方法,而被包含在假設(shè)開發(fā)法之中,成了假設(shè)開發(fā)法的一個(gè)部分。
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