2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成本法適用的對(duì)象

　　成本法適用的估價(jià)對(duì)象

　　新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于那些很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運(yùn)用；又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價(jià)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重新建造的辦法來(lái)解決。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。

　　成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，例如評(píng)估某幢住宅樓中的某套住宅的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓平均每單位面積的價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價(jià)格，然后推算到“幢”的平均價(jià)格，再推算到“層”或“套”的平均價(jià)格。采用成本法評(píng)估開(kāi)發(fā)區(qū)中某塊土地的價(jià)值，通常也與此類似。

　　成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測(cè)算那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊。如果一個(gè)建筑物已很破舊，基本上沒(méi)有了使用價(jià)值，這時(shí)采用成本法估價(jià)就無(wú)多大意義了。這種情況下，對(duì)于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來(lái)估價(jià)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法根據(jù)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)估價(jià)。因此，成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評(píng)估建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。

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