2015年房地產估價師《理論與方法》：開發(fā)成本

　　開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：

　?。?）勘察設計和前期工程費，例如市場調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。要注意場地平整等費用與前面的土地取得成本的銜接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除費（拆除房屋和清運渣土等費用）或者取得的房地產開發(fā)用地是“七通一平”等場地平整的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費用。

　　（2）建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。

　　（3）基礎設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設施的建設費用。如果取得的房地產開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎設施建設費或者沒有基礎設施建設費。

　?。?）公共配套設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心）、社區(qū)服務（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設施的建設費用。

　?。?）其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

　?。?）開發(fā)期間稅費，包括有關稅收和地方政府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。

　　有時需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發(fā)成本；公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設成本中。

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