2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別

　　成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　　（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)適用的估價(jià)對(duì)象包括可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的房地產(chǎn)用地）、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途舊房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）對(duì)于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

　　（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)適用的條件：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。假設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的是為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)據(jù)：①測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。②測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。③測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。

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