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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:成本法估價的條件
成本法估價需要具備的條件
運用成本法估價要注意的是,現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格,直接取決于其效用而非花費的成本,成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講,房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值,花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的,并且需要具備以下兩個條件:一是自由競爭(即可以自由進退的市場),二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下:
首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤,并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡,然后假設(shè)有某個因素(例如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求,則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán):房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價格下降……。
顯而易見,如果不是在長時期內(nèi),或者沒有自由競爭,又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn),上述循環(huán)就不能成立,價格就不會等于成本加平均利潤。實際上,即使具備這些條件,價格等于成本加平均利潤也是偶然的,價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動,趨向于“成本加平均利潤”。當求大于供時,房地產(chǎn)價格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本;當供大于求時,房地產(chǎn)價格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高,并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低,也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比,才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題,從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題,甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看,短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的,海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理,但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價,而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題:
?。?)是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本??蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本,是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費??陀^成本也稱為正常成本,是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。
?。?)是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整?,F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn),極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本,但該商場也不會有那么高的價值。
?。?)是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時,應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值;當供小于求時,應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。
成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。
成本法測算出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值,在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。
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