2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：非市場(chǎng)價(jià)值相關(guān)概念

　　不論何種類(lèi)型的評(píng)估價(jià)值均是假定估價(jià)對(duì)象在一定的條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。價(jià)值類(lèi)型可分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值。

　　非市場(chǎng)價(jià)值

　　在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)目的要求評(píng)估的是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱(chēng)呼。主要有快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。它們與市場(chǎng)價(jià)值是六種基本價(jià)值類(lèi)型，它們是一組按照價(jià)值前提或者說(shuō)評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的價(jià)值。

　　1、快速變現(xiàn)價(jià)值

　　快速變現(xiàn)價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。由于房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)，如果交易時(shí)間較短（如銷(xiāo)售期短于正?；蚝侠淼匿N(xiāo)售期）， 則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　2、謹(jǐn)慎價(jià)值

　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見(jiàn)本書(shū)第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值。

　　3、在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。現(xiàn)狀利用包括目前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。

　　4、殘余價(jià)值

　　殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)利用條件下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，某種針對(duì)特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會(huì)增加該餐廳的價(jià)值，反而會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。但在征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋的情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。

　　5、投資價(jià)值

　　指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的技資者）的角度來(lái)衡量的價(jià)值，主要是基于個(gè)人的需要和意愿。與此相比，市場(chǎng)價(jià)值是指對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

　　同一房地產(chǎn)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

　　評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的，所不同的主要是參數(shù)取值；投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易） 能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)c取得土地者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。

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