2015年西安房企發(fā)展需強(qiáng)練內(nèi)功“去庫存”

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“2014年樓市全面收官，各城市分化加劇，房價(jià)難以大幅反彈，供大于求進(jìn)一步加劇。目前，西安可售商品房存量已達(dá)3818萬㎡，如果按去年商品房銷售123萬㎡/月測算，消化周期增至31個(gè)月，其中，截止2014年12月，西安市商品住宅存量高達(dá)2273萬㎡，按照現(xiàn)有的去化水平看，需要21個(gè)月才能消化完……”，近期，在易道顧問公布的一系列數(shù)據(jù)中，樓市庫存高企的窘境頗受關(guān)注，去庫存顯然成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”的一個(gè)主要特征。

而究竟如何才能快速去庫存？進(jìn)入2015年，這一難題更受業(yè)內(nèi)關(guān)注，據(jù)悉，住建部正在為樓市如何去庫存支新招，如1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》。此外各大地產(chǎn)商也在積極尋求突變，或“以價(jià)換量”，或“多元化轉(zhuǎn)型”，或“全民營銷”，或“互聯(lián)網(wǎng)思維”，亦或“強(qiáng)練內(nèi)功、提升服務(wù)品質(zhì)”……總之，2015 年市場常態(tài)依然是去庫存。

“去庫存”將是市場主旋律

2014年全年樓市發(fā)展?fàn)顩r而言，“低迷”是最為明顯的一個(gè)表象，庫存量逐年攀升。西安也是供需關(guān)系持續(xù)倒掛，據(jù)易道顧問最新數(shù)據(jù)分析，目前西安市可售商品房存量3818萬平方米，按2014年全市商品房月均去化123萬平方米來計(jì)算，消化現(xiàn)有存量需31個(gè)月，在當(dāng)前較為疲軟的市場下，西安市場庫存壓力明顯過大。此外，辦公物業(yè)庫存風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于住宅，從存量情況來看，截至2014年底，西安市辦公物業(yè)存量面積達(dá)344萬平方米，存量繼續(xù)攀升，按照近一年平均去化水平計(jì)算，當(dāng)前存量去化周期超過40個(gè)月，高于住宅類物業(yè)去化周期，市場風(fēng)險(xiǎn)較高。

對于樓市庫存高企的這一窘境，不管是政府還是開發(fā)商，又或是相關(guān)行業(yè)都在盼望著樓市回暖。因此，2014年下半年政府采取“微刺激”的手段、各項(xiàng)樓市政策相繼出臺(tái)，市場、房企多方角度積極庫存去化，在利好政策作用下，年末樓市銷售呈現(xiàn)翹尾行情，但仍難改總體下行的大勢，庫存壓力依然是壓在開發(fā)商頭上的一座大山。

進(jìn)入2015，房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入了全面盤整的“新常態(tài)”，也基本宣告了房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的結(jié)束，去庫存顯然成為了當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”的一個(gè)主要特征。陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長寧高偉預(yù)測，承接2014年的發(fā)展趨勢，西安樓市庫存壓力大的情況仍將繼續(xù)蔓延到2015年，“去庫存”在2015年依然會(huì)是樓市“主旋律”，并且，一些中小房企或因庫存而面臨較大壓力。

西安房地產(chǎn)專家咨詢委員會(huì)秘書長、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵也分析，面對高企的庫存，開發(fā)商開發(fā)新樓盤的速度將下降，今年市場的主流將是“賣存貨”。

樓盤銷售需在轉(zhuǎn)型中求突破

在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對高庫存壓力，如何才能快速去庫存是擺在各大房企面前比較棘手的難題。

有專家分析稱，2015年仍處于樓市拐點(diǎn)期，政策方面，將延續(xù)“分類調(diào)控”的思路，地方政府繼續(xù)采取“微刺激”的手段，各項(xiàng)樓市政策有望相繼出臺(tái)，對于今年有可能出臺(tái)的樓市新政，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在第六屆地產(chǎn)中國論壇上預(yù)測，房地產(chǎn)基金、住房個(gè)貸證券化、城市群規(guī)劃、降準(zhǔn)、降息等方面政策都有可能提出。

“開發(fā)商應(yīng)積極創(chuàng)新營銷手段，特別是在供求矛盾較大的城市，加緊去庫存仍是王道。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高庫存的壓力勢必會(huì)使大部分房企在2015年上半年要積極推動(dòng)低價(jià)入市，以價(jià)換量的營銷方式來消化現(xiàn)有的庫存。“全民營銷”、“企業(yè)轉(zhuǎn)型”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”等也是2015年房地產(chǎn)營銷轉(zhuǎn)變的方向，在當(dāng)今市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的拓客渠道逐漸難以支撐項(xiàng)目熱銷所需客戶，因此，以APP平臺(tái)注冊經(jīng)紀(jì)人、同行轉(zhuǎn)介、老帶新、一二手房聯(lián)動(dòng)為主德全民營銷將通過廣撒網(wǎng)、多布局、重渠道，借助互聯(lián)網(wǎng)之勢，帶來更多的客戶源，從而最大限度的搶奪市場，加強(qiáng)庫存去化。另外一個(gè)重要的方向是，隨著房企回歸客戶屬性，房地產(chǎn)開始進(jìn)入服務(wù)時(shí)代，那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質(zhì)房企，將更注重提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)練“內(nèi)功”。

此外，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高，房地產(chǎn)銷售規(guī)模逐步觸頂，主動(dòng)退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，行業(yè)洗牌加速，越來越多的房企走上轉(zhuǎn)型道路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多元化轉(zhuǎn)型還要依托自身優(yōu)勢，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈橫向共生或縱向延伸轉(zhuǎn)型，才更容易取得成功。

在庫存高企的現(xiàn)狀下，對于購房者來說卻是難得的購房時(shí)機(jī)。專家認(rèn)為，西安的房子目前“性價(jià)比最高”，一方面開發(fā)商要去庫存跑量，優(yōu)惠措施比較多，市民置業(yè)得到的實(shí)惠相對多一些；另一方面，充足的庫存可以充分滿足市民置業(yè)的多方位選擇，所以有置業(yè)需求和想法的市民應(yīng)當(dāng)該出手時(shí)就出手。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)也表示，趁著樓市的調(diào)整期，各方面的政策和條件都比較優(yōu)惠和適宜，有置業(yè)需求的市民最好早做選擇，因?yàn)檎l也無法準(zhǔn)確計(jì)算樓市接下來的發(fā)展變化。