劉志峰：房地產業(yè)須注入新的活力

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過去的20多年里，制度創(chuàng)新和市場化改革，激發(fā)了住房發(fā)展和房地產市場的活力，極大改善了群眾居住條件、推進了實現(xiàn)住有所居，同時對拉動經濟增長、改變城鎮(zhèn)面貌、促進相關產業(yè)發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。不久前召開的國務院常務會議提出了要穩(wěn)定住房消費，表明在穩(wěn)增長當中，住房消費需求規(guī)模巨大，和民生的關系也最直接。

我們也必須看到，我國房地產業(yè)論發(fā)展規(guī)模全球第一，但大而不強；論發(fā)展速度世界領先，但快而不優(yōu)；論發(fā)展質量遠遠低于發(fā)達國家，資源能源消耗更比發(fā)達國家要高得多。房地產行業(yè)主要依靠土地、資金等要素投入推動規(guī)模擴張，建造能耗高、資源浪費嚴重、建筑材料不循環(huán)利用、建筑垃圾產生率高，只注重經濟效益、不注重社會效益和環(huán)境質量，依賴大量勞動力，工業(yè)化水平較低。這是不可持續(xù)的。

房地產業(yè)的發(fā)展面臨三個變化。

首先是住房需求和供給關系發(fā)生了變化。正在從住房嚴重短缺轉向供需逐步平衡，有些城市出現(xiàn)了階段性的供大于求。以往由供方壟斷市場、有了房子不愁賣的時代已經過去。以往跑馬圈地、依靠坐地升值快速開發(fā)的時代已經過去。雖然從建設小康社會的總目標看，我們的住房不足還會在相當長的時期內存在，仍處在總量不足、局部過剩的階段，但房地產業(yè)已經由以量取勝，轉向了以質取勝的競爭時代。

其次是住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化。我們正處于新的經濟社會發(fā)展階段，人民群眾對全面小康社會翹首以待。居住文明成為我國建成小康社會的重要組成部分。隨著居民收入的提高，群眾對住房質量和品質的要求進一步提高，人們更注重舒適、安全、健康、性能、環(huán)境和好的空氣質量；更注重項目周邊的學校、醫(yī)院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務。住房，不僅僅是由混凝土堆砌起來的“殼”，還融入了文化元素，如天津泰達建設集團以中式文化為設計靈感，打造出了名字叫“格調”的住宅系列產品，寄托了人們對美好生活的向往。

最后是房地產業(yè)的發(fā)展內涵發(fā)生了變化。房地產業(yè)從過去只做投資開發(fā)的載體，演變成整合各種資源的平臺；從過去的一個項目單元，演變成綜合服務的整體；從過去的住宅發(fā)展商，演變成城市配套服務商和社區(qū)服務商?！伴_發(fā)商”這個名字脫胎換骨后，能讓我們找準定位，更名副其實、名正言順地發(fā)展自己。

轉變經濟發(fā)展方式，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，新興產業(yè)興起、新技術應用、互聯(lián)網經濟崛起，對房地產行業(yè)發(fā)展提出了新的要求，是一次新的大考！

今天，我們再次面臨革故鼎新，需要再注活力。新的生產力正如大浪淘沙，作為市場主體的企業(yè)，要有鳳凰涅槃的精神，不變革則被淘汰；變革而重生。

——謀求新的發(fā)展，就必須將新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化的理念植入房地產業(yè)的發(fā)展。住房建設必須走新型工業(yè)化道路，逐步以現(xiàn)代工廠化生產取代勞動密集型的生產方式，像造汽車那樣造房子，達到工業(yè)化的標準、工業(yè)化的效率、工業(yè)化的精細、工業(yè)化的質量。現(xiàn)在不是想不想改變傳統(tǒng)的生產方式，而是現(xiàn)代工業(yè)化浪潮已經把我們推到了由建造變?yōu)橹圃斓那把?。信息化發(fā)展打破了房地產業(yè)的傳統(tǒng)分工，帶來了資源重新分配，也改變了人交流認知事物的方式。互聯(lián)網經濟、電子商務、移動支付服務已經滲透到我們周圍，蘋果、微軟、谷歌三大互聯(lián)網巨頭進入了中國住宅的“客廳智能系統(tǒng)”，改變了信息傳輸、供需契合的方式；改變了住房設計、空間布局、功能配置的理念。我們要利用好大數(shù)據(jù)、電子商務，幫助供需雙方促進交易，降低成本，提高質量。新型城鎮(zhèn)化給房地產企業(yè)參與城鄉(xiāng)建設和服務創(chuàng)造了條件，今后項目開發(fā)要更注重以人為本、宜居宜業(yè)。如華夏幸?；鶚I(yè)采取“以產促城、以城帶產、產城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展”的模式，取得了比較好的經濟和社會效益。農業(yè)現(xiàn)代化打破了幾千年形成的舊的居住觀念，城鄉(xiāng)的融合，人的融合，公共服務的均等化，都給小城鎮(zhèn)、新農村建設提出了更高要求。新農村建設不僅僅是蓋幾間新房，換個廚房和水龍頭，而是要讓住上新房的人提升幸福指數(shù)，增加他們對美麗家鄉(xiāng)的熱愛和依戀！

——謀求新的發(fā)展，就是要確立節(jié)約型、集約式、可循環(huán)的先進理念，放棄粗放式的落后模式，從資源浪費型向節(jié)約型轉型。房地產行業(yè)和受其關聯(lián)的上下游產業(yè)是資源能源消耗大戶，綠色環(huán)保做好了，就能為“兩型”社會建功立業(yè)；節(jié)能減排和性能質量做砸了，就有可能成為歷史的罪人！因此，不僅要在項目設計開發(fā)中降低資源能源消耗，還要在小區(qū)建設、物業(yè)管理、上下游產業(yè)整合中，實現(xiàn)“五節(jié)一環(huán)?！薄Ｈ绱筮B大有開發(fā)的小區(qū)，將生活污水經過中水處理后有效轉化為景觀用水，實現(xiàn)了地下水、生活用水、生活污水三水聯(lián)動循環(huán)；將生活垃圾分為干濕、有害無害、可回收和不可直接回收三類，實現(xiàn)了生活污水和生活垃圾的零排放。

——謀求新的發(fā)展，就是要適應經濟社會發(fā)展，設計開發(fā)滿足社會需要的住宅產品，從傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新業(yè)態(tài)轉型。前些年，由于短缺，有了房子不愁賣，一些地方、一些企業(yè)心態(tài)浮躁，注重眼前利益，規(guī)劃、設計拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕細琢，簡單滿足居住功能而較少考慮社會生活的綜合功能。例如養(yǎng)老問題。當前65歲以上老人家庭戶數(shù)約8800萬戶，占全部家庭戶數(shù)的比例超過20%。我們距離老年人口達到3個億的2025年，只剩11年時間，肯定要提倡居家養(yǎng)老為主，如果今后的設計開發(fā)不考慮適老化設施和配套服務，很難稱得上適用性能好，也難以滿足老齡化社會的需要。我們必須看到養(yǎng)老設施、養(yǎng)老服務、大健康產業(yè)迅猛崛起的現(xiàn)實和潛在需求。這方面，保利地產已經走在前列，他們發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老三位一體的養(yǎng)老模式，滿足老齡社會的全方位需求。今后我們要加大產業(yè)的引導，及時改革住宅產品設計研發(fā)體系，在新業(yè)態(tài)中謀求新發(fā)展。

——謀求新的發(fā)展，就是要建立以消費者需求為主導的服務理念，從單一產品、局部功能向綜合配套服務轉型。過去一段時間，我們開發(fā)項目，經典傳世的少，建筑產品“有數(shù)量缺質量，有高原沒高峰”。而且都比較注重三個“大”：面積大、規(guī)模大、批量大，動不動造新城、開園區(qū)，一圈地，就是幾十萬平方米的住宅。現(xiàn)在，老百姓買房，不一定考慮如何大，還要考慮三個“近”：醫(yī)院近不近，學校近不近，地鐵、公交近不近；還有三個“快”：快遞能不能送得到，快餐能不能送得進，快銷品能不能買得到，也就是看周圍有沒有超市、服務業(yè)配套設施。如果具備這三個“近”、三個“快”，房子的銷售就比較好。這就要求我們改變過去一味貪大、圖快的傳統(tǒng)理念，發(fā)現(xiàn)捕捉到消費者的所想、所需、所求、所用，設計和開發(fā)適銷對路的住宅產品。如萬科由開發(fā)商轉向城市配套服務商，開始注重社區(qū)和街區(qū)服務，延伸樓宇經濟和物業(yè)管理的價值鏈。

未來，我國房地產業(yè)仍有三個發(fā)展動力：第一個是新型城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展動力；第二個是服務業(yè)的發(fā)展動力；第三個是信息化的發(fā)展動力。因此，要借助這三大動力，圍繞消費者實際需求，生產出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子。在新型城鎮(zhèn)化帶動下，2020年前，我國城鄉(xiāng)每年新增房屋建筑面積將達到17億-20億平方米，這是住宅產業(yè)現(xiàn)代化的良好舞臺，是房地產業(yè)謀求新發(fā)展的良好舞臺。

發(fā)展靠創(chuàng)新，創(chuàng)新促轉型。理念創(chuàng)新啟發(fā)思想是先機，模式探索是實踐的基礎。房地產行業(yè)新的發(fā)展模式，要將單一的投資建房，走向上下游產業(yè)關聯(lián)、互動，如億達集團提供軟件園配套服務，滿足入園企業(yè)在教育、衛(wèi)生、醫(yī)療方面的需求，讓科技人員在園內生活無憂，全身心地投入研發(fā)和技術創(chuàng)新。要將住房建設與產業(yè)發(fā)展結合起來，將就業(yè)與居住互為融合；要將提供居住功能服務與提供社會綜合服務結合起來；要將新技術、新產品的研發(fā)與應用結合起來，如朗詩由開發(fā)商轉向房地產科技公司，接受客戶的技術委托蓋醫(yī)院、建綠色住區(qū)，提高了住宅產品的附加值。要將綠色、環(huán)保、低排放、低消耗融入房地產的生產全過程。只有我們的生產方式改變了，經營理念轉換了，服務品質上去了，我們才能謀求更大發(fā)展，才能繼續(xù)站在時代前沿。

房地產行業(yè)再也不能依靠政策吃飯了?，F(xiàn)在看，除了做好“服務活”、端住“質量碗”外，房地產行業(yè)還應該吃“技術飯”。怎么吃“技術飯”？有五項新技術需要掌握應用。

一是住宅產業(yè)化。我國住宅產業(yè)化的大部分單項技術和產品研發(fā)已經比較成熟，初步建立了住宅產業(yè)化技術創(chuàng)新和保障體系。下一步，要在行業(yè)內部完善標準體系的同時，搞好技術集成，以國家住宅產業(yè)化基地為龍頭，發(fā)揮產業(yè)集聚作用，帶動高校和科研院所、設計單位、開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)參與產業(yè)化的全鏈工作。要擴大產業(yè)化市場份額，讓群眾享受產業(yè)化成果。現(xiàn)在有不少能夠提高住房品質的產業(yè)化技術用不上，關鍵是理念跟不上，怕增加成本。其實不然，有些企業(yè)用產業(yè)化手段蓋的房子，盡管成本有所上升，但如果以住房全壽命周期來衡量居住成本，以住房質量、性能的改善來衡量投入產出，以規(guī)?；纳a來衡量效率效能，住宅質量上去了，性價比高了，即使成本增加一點，老百姓也是能夠接受的。如上海綠地和中國建筑標準設計院共同研發(fā)的“百年住宅”示范項目，在設計、結構、施工、運維方面，加了部分產業(yè)化技術，市場認可度比普通住宅要提高一個檔次。產業(yè)化技術既能讓老百姓住上好一點的房子，也能給企業(yè)帶來市場，對雙方都是有好處的。

二是綠色低碳技術。綠色低碳是生態(tài)文明的重要組成部分。但它不是簡單地在小區(qū)里多種幾棵樹，在項目里建個花園、搭個景觀，而是指建筑的建造和使用的全壽命周期內，盡量少用不可再生的礦物質能源，盡可能多地利用太陽能、淺層地能、生物質能等可再生能源，最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)時，保護環(huán)境和減少污染。這幾年，霧霾天氣范圍擴大，受影響時間增多，嚴重影響了人們的生產生活。因此，用好綠色低碳技術不僅能推進建筑節(jié)能減排降碳，還能避免施工揚塵加重霧霾天氣?，F(xiàn)在，我們并不缺綠色低碳技術，缺少的是把這些技術捏合在一起，形成一個比較完整的集成體系。

三是節(jié)能環(huán)保技術。節(jié)能環(huán)保技術很多，但比較有代表性的是被動式建筑。被動式建筑顧名思義，就是不需要主動提供能量就能滿足室內熱舒適度要求的建筑。我國到2030年能耗將達到58億噸標準煤，以集中供暖為例，我國一次性能耗的煤要高出歐洲的1倍。建筑物與環(huán)境爭資源的問題已經非常突出。被動式建筑只依靠建筑本身的構造設計，就能滿足冬暖夏涼的要求，不需要單獨和另外安裝供暖設備。這種建筑比普通住宅節(jié)省70% 80%能耗，每年每平方米只消耗30度電。目前，秦皇島的水立方、哈爾濱庭院的被動式建筑已經建成使用。

四是信息技術。隨著房地產行業(yè)打破了傳統(tǒng)分工，拓展了上下游產業(yè)，數(shù)據(jù)收集、整理、分析、管理和決策比過去更重要。如果沒有信息化，分析海量數(shù)據(jù)不可想象。本屆論壇我們重點要講信息化領域的BIM技術。BIM技術翻譯成中文，就是建筑信息模型。目前，全球幾十個國家都不同程度地在房地產領域應用。我國BIM技術應用已經能為房地產開發(fā)提供新理念、組合新模式、提供新技術。現(xiàn)在，借助三維可視化模型、數(shù)據(jù)協(xié)同、信息挖掘等BIM技術，可將土建、產品、造價、管理信息等加載到數(shù)字化建筑模型中，再利用大數(shù)據(jù)，結合物聯(lián)網、互聯(lián)網等技術，使房地產開發(fā)逐步走向決策科學化、施工高效化、管理精細化、資源集約化、資金分配合理化、經濟社會效益最大化?，F(xiàn)在，中建總公司、上海建工集團都能夠比較好地利用BIM技術，在房地產規(guī)劃、設計、施工到運維管理的全生命期發(fā)揮作用，提升了房地產的綜合開發(fā)能力。希望在座的房地產領軍企業(yè)加深認識，推動BIM在整個產業(yè)鏈應用推廣。

五是新材料、新部品技術。房地產行業(yè)是強調產業(yè)鏈相互支持的行業(yè)，特別是部品部件更是產業(yè)化的重要組成部分。上面提到的被動式建筑，朗詩的田明董事長說，就是小小的密封條，由于國內采購不到，只好到德國買。其實，小小的一個部件，就能反映一個國家的工業(yè)生產和建造水平。今天要在大會發(fā)言的青海西旺實業(yè)集團，經過十多年艱苦努力，研發(fā)出一種無毒、無放射、無異味、無甲醛、可循環(huán)利用的新材料，部分替代傳統(tǒng)的陶瓷產品，能耗大大降低。他們提出的企業(yè)理念是“從搖籃到搖籃”，讓建材和部品盡可能的循環(huán)利用。這樣，既利國利民，又能為企業(yè)創(chuàng)造價值。這些都是我們要提倡和鼓勵的！

形勢追趕我們變革，市場催促我們創(chuàng)新，幾千家會員單位和更多企業(yè)期待闖出一條新路，讓我們站在新起點，在挑戰(zhàn)中尋找機遇，在轉型中奮發(fā)有為，為謀求房地產業(yè)明天的發(fā)展作出新的更大貢獻！

（本文摘編于作者在2014年10月30日第六屆中國房地產科學發(fā)展論壇上的主題演講，原題《邁向新發(fā)展》）

■劉志峰/文