共有產(chǎn)權房給公租房注入新活力

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2014年的樓市風風雨雨。給樓市“松綁” 取消限購，無疑成為全年的主旋律之一。截至目前，還在堅持限購政策的只剩下北上廣深這幾個城市了。

其實，“松綁”的不應僅僅是限購政策，住房種類也應該松綁，其中首當其沖的就是“共有產(chǎn)權房”。同經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等老大哥相比，“共有產(chǎn)權房”屬于后來者，卻有著強大的生命力和令人艷羨的發(fā)展前景。

所謂“共有產(chǎn)權房”，即政府（或投資人）與市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權。中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權，而當市民有購買能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產(chǎn)權，變“共有產(chǎn)權”為“自有產(chǎn)權”。

共有產(chǎn)權房符合中國國情

中國老百姓心中有根深蒂固的家文化傳統(tǒng)，有了房子才有歸屬感。從執(zhí)政角度看，政府也認為“有恒產(chǎn)者有恒心”，而共有產(chǎn)權房正好迎合了人們的這種傳統(tǒng)心理，哪怕是一部分產(chǎn)權，好歹也是自己的，算自己的產(chǎn)業(yè)，在一定程度上增強了歸屬感。

據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設部在住房保障制度改革方面，眼下正著力推進兩項具體工作：一項是對廉租住房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產(chǎn)權保障房的探索。

住房城鄉(xiāng)建設部原總經(jīng)濟師馮俊表示，共有產(chǎn)權住房有兩個作用，一是解決“夾心層”住房困難。二是遏制購置型保障房的牟利空間?！肮灿挟a(chǎn)權房”是保障房的補充形式，購房人與政府或投資人共享產(chǎn)權，形成產(chǎn)權主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購房者的壓力。

記者了解到，共有產(chǎn)權房在商品房、棚改房、經(jīng)濟適用房、公租房等領域都有試行先例，而且陸續(xù)在全國推廣。共有產(chǎn)權房的優(yōu)勢：一是有利于社會穩(wěn)定和促進和諧。二是有利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定。如果租賃文化和相應的配套制度不能有效建立，租賃市場再發(fā)達，公共租賃房推得再多，也只能延緩而不能根本上化解中間收入家庭（“夾心層”）龐大的購房剛性需求，在未來仍然會給住房市場帶來持續(xù)性的巨大壓力。而共有產(chǎn)權房在解決“夾心層”的購房剛需方面更徹底一些。三是對項目資金形成的壓力更小。公共租賃房的投資壓力大，投資回收周期長，而共有產(chǎn)權房所需資金少，投資回收快，短期內(nèi)就能形成較大供應量。

業(yè)內(nèi)人士表示，共有產(chǎn)權住房相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā)，具有嚴格限制尋租、防止牟利者鉆制度的空子、有助于住房保障項目的退出、有助于更多夾心層居民享受住房的保值增值等優(yōu)勢。

6個城市率先試點

今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部召集了部分城市，在北京召開了一場“共有產(chǎn)權”住房試點城市座談會。在座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權住房試點城市。

記者了解到，“共有產(chǎn)權房”的概念并不是今年首次提出，早在2007年起就已經(jīng)在江蘇省淮安市進行試點，目前這一模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。

隨后，在2012年1月，上海也降低“共有產(chǎn)權房”的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請。而在2013年10月末，上海共有產(chǎn)權保障房開始搖號選房，2013年共籌集約3萬套房源，解決了部分中低收入家庭住房難的問題。據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥要求，北京等6個試點城市要進一步完善試點方案，特別強調(diào)要確保公平公正，并在此基礎上，探索建立符合國情的保障性住房供應體系。

目前，“共有產(chǎn)權住房”納入到保障房體系管理，屬于保障房范疇，但業(yè)內(nèi)一些專家認為，共有產(chǎn)權房應“自成體系”，全國政協(xié)委員、住建部原副部長仇保興也曾在政協(xié)小組會后表示，未來應該會單獨歸類進行管理。

民營資本參與共有產(chǎn)權房建設困難不少

2014年李克強總理的政府工作報告指出：“創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持。”

我國為加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，鼓勵民營資本參與保障性安居工程建設，為政府建設保障房分擔責任和壓力。為此政府出臺了一系列政策措施，例如《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》（建保 2012-91號）就多種方式引導民間資本參與保障性安居工程建設、落實民間資本參與保障性安居工程建設的支持政策、營造民間資本參與保障性安居工程建設的良好環(huán)境等方面提出了具體措施。

湖南省衡陽市人民政府早在2011年就頒發(fā)了《衡陽市人民政府關于鼓勵社會資本投資建設公共租賃住房的意見》，衡陽市恒通置業(yè)有限公司是該市第一家大規(guī)模建設公租房的民營開發(fā)公司。2013年開工的恒通·壽岳公租房項目占2013年全市公租房指標的27%，而且是拿出公司位于衡州大道邊的一塊商住出讓地用于保障房建設。

記者了解到，國家對公租房政策在民營企業(yè)投資項目的落實到位還有一個過程，致使民營企業(yè)投資公租房在全國都不多見，衡陽市恒通置業(yè)有限公司的公租房投資行為因而引起了業(yè)內(nèi)外廣泛高度關注。

作為衡陽市唯一投資公租房的民營企業(yè)，如果干出成績，干出效益，可持續(xù)發(fā)展，對該市其他開發(fā)公司投資建設公租房會起到示范和引導作用。然而現(xiàn)實情況絕非想象中那么簡單。近日，該公司董事長譚永勝在接受記者采訪時面帶苦澀，他說，目前，因各項政策的落實難，該公司的公租房之路的可持續(xù)性存在一些問題，值得相關政府部門深入探討和切實解決。

譚永勝首先談到了信貸支持問題。他說，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目幾乎沒有不需要項目貸款支持可完成的?！昂阃ā墼拦夥宽椖俊币黄诠こ炭偼顿Y約3.1億元。除利用自有籌集資金和補助資金共1.3億元之外，需要項目貸款1.8億元左右，項目建完后資產(chǎn)價值至少在5億元以上，土地又是出讓土地，但是項目貸款在幾家銀行都難以準入。

究其原因，一是銀根緊縮，房地產(chǎn)調(diào)控所致，以至于對公租房等保障性住房的信貸支持政策難以落實。

譚永勝說，各大銀行在2014年根據(jù)國務院和人民銀行政策都頒發(fā)了相應的保障房信貸政策文件，“恒通公租房項目”完全符合其中規(guī)定的準入細則和風險控制要求，銀行不準入大致理由是：從沒做過民營企業(yè)公租房貸款；將公租房項目認為是房地產(chǎn)開發(fā)項目；認為公租房不能做抵押；認為資金回收期太長。衡陽市規(guī)定民營企業(yè)投資建設公租房十年后方可出售?！笆“簿油丁笔潜Ｕ戏咳谫Y平臺，但不接受民營企業(yè)入門。

此外，譚永勝還特別提到了關于民企享受劃撥土地建設公租房的問題。他說，恒通公租房項目成本過高，其中一個重要原因是使用摘牌的出讓土地建公租房。按現(xiàn)行的政策，公租房是享受使用劃撥土地待遇的?！蛾P于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保 2010 87號）是公租房建設的綱領性文件，文件指出公租房建設政府組織、社會參與，建設用地實行劃撥供應。《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā) 2011-45號）也指出確保用地供應，在年度土地利用計劃中優(yōu)先安排、單列指標、做到應保盡保?！蛾P于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》（建保 2012-91號）指出用地上適用國家規(guī)定的保障性安居工程土地供應和開發(fā)利用政策。

關于試行民企公租房共有產(chǎn)權改革試點的問題，譚永勝認為，“共有產(chǎn)權房”是保障房的補充形式，購房人與政府或投資人共享產(chǎn)權，形成產(chǎn)權主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購房者的壓力。

共有產(chǎn)權房在商品房、棚改房、經(jīng)適房、公租房等領域都有試行先例，而且在全國推廣。廉租房和公租房已經(jīng)并軌，并有其他城市成為全國共有產(chǎn)權房試點城市的形勢下，衡陽市應該總結過去廉租住房共有產(chǎn)權試點的經(jīng)驗教訓，積極引導民營企業(yè)投資建設公租房，試行民企公租房共有產(chǎn)權，重新打造在全省具有示范意義的“衡陽模式”。這可成為衡陽市保障房領域的一個改革亮點和特色，也可促使民企保障房建設的可持續(xù)發(fā)展。

譚永勝建議，可由金融辦牽頭投資保障房建設民企探索發(fā)行保障房基金、公租房企業(yè)債券以及公租房項目貸款擔保辦法。地方政府可按相關政策出臺對公租房建設的貼息支持辦法，甚至可以探索政府對民企投資建設的公租房的回購辦法。充分發(fā)揮衡陽市重點社會民生項目建設推進辦公室對民企公租房建設的推進作用，縮短行政審批時間、優(yōu)化投資環(huán)境，促使其能可持續(xù)、快速發(fā)展。