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淺談房地產(chǎn)集團(tuán)多項(xiàng)目管理模式與管理效率
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目前的房地產(chǎn)行業(yè)中,不少企業(yè)無(wú)論從品牌實(shí)力、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和知名度等方面都已具備了較強(qiáng)實(shí)力,逐步從單項(xiàng)目運(yùn)作模式轉(zhuǎn)為多項(xiàng)目運(yùn)作模式。從企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看,發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、前景樂(lè)觀。然而由于地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,企業(yè)規(guī)模的變化,致使企業(yè)在管理和市場(chǎng)應(yīng)對(duì)方面顯得不如以往發(fā)展順暢。這使得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人工作量大幅增加、疲憊不堪、企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)速度減慢、管理成本加大,于是有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人茫然不知所措。以往的企業(yè)資金少,人員經(jīng)驗(yàn)不足,但項(xiàng)目卻運(yùn)作的相當(dāng)不錯(cuò)。如今各方面條件成熟,發(fā)展的速度卻大不如從前。到底是什么原因造成了這樣的現(xiàn)狀?幾乎令所有已經(jīng)發(fā)展起來(lái)的大公司無(wú)一幸免地出現(xiàn)了民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的“多項(xiàng)目發(fā)展綜合癥”。筆者作為管理咨詢顧問(wèn),在很多企業(yè)都遇到過(guò)上述問(wèn)題,現(xiàn)就這個(gè)問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人看法,僅供大家參考。
一、問(wèn)題剖析
筆者認(rèn)為主要問(wèn)題在于,房地產(chǎn)業(yè)以往都是單個(gè)企業(yè)老板同時(shí)擁有決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)。這樣雙權(quán)合一的結(jié)果便是工作效率高、對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變能力強(qiáng)、發(fā)展速度快。于是企業(yè)在創(chuàng)業(yè)階段業(yè)績(jī)不錯(cuò),積累了大量的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。如今企業(yè)發(fā)展壯大后,企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大,多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)行。但是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的工作慣性致使企業(yè)規(guī)模變了,但管理模式、管理方法卻仍沒(méi)有改變。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人仍舊沿用單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式,凡事事必躬親,這樣做的結(jié)果經(jīng)常是工作量大、時(shí)間緊、整個(gè)團(tuán)隊(duì)發(fā)揮不足。更有甚者,致使集團(tuán)的高管人員無(wú)所適從。公司表面是集團(tuán)管理模式,實(shí)際上卻仍舊是單一的項(xiàng)目運(yùn)作模式。如果不打破這種模式,有可能帶來(lái)危機(jī)甚至對(duì)企業(yè)發(fā)展造成非常不利的影響。
二、地產(chǎn)企業(yè)的三種管理模式
現(xiàn)階段,中國(guó)房地產(chǎn)公司的的運(yùn)作模式可以概括為三種:
(一)項(xiàng)目公司管理運(yùn)作模式
在這種模式下,每個(gè)項(xiàng)目公司相對(duì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng),保持企業(yè)原有的運(yùn)作模式。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)將集團(tuán)下的單個(gè)項(xiàng)目委托給以項(xiàng)目經(jīng)理為首的經(jīng)營(yíng)班子,只在資金、定位等關(guān)鍵方面進(jìn)行控制性管理。整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主要靠項(xiàng)目公司來(lái)完成。這種方法使企業(yè)仍保持原來(lái)的發(fā)展速度,工作效率高、管理成本低。但是這種方法存在一定弊端,因?yàn)轫?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)班子,尤其是項(xiàng)目經(jīng)理的綜合素質(zhì)、個(gè)人品質(zhì)及忠誠(chéng)度直接影響企業(yè)效益,于是問(wèn)題便集中在項(xiàng)目總經(jīng)理的選拔和運(yùn)用上。人才的合理運(yùn)用是一門科學(xué)的藝術(shù)。因每個(gè)人工作方式的不同,可能與領(lǐng)導(dǎo)的習(xí)慣不符,此時(shí)就要相互理解、留有空間、發(fā)揮最大的能動(dòng)性。最終我們要看的是效果。此模式最避諱的便是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)建立起這種管理模式卻仍舊使用原來(lái)的模式去干涉,使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)班子無(wú)所適從,給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)阻力。采用這種管理運(yùn)作模式的典型例子當(dāng)屬萬(wàn)通、順弛和富力集團(tuán)。
?。ǘ┘瘓F(tuán)運(yùn)營(yíng)管理模式
這種模式有點(diǎn)像傳統(tǒng)工業(yè)管理模式。企業(yè)集團(tuán)形成系統(tǒng)管理體系,把每一個(gè)項(xiàng)目納入系統(tǒng)流程管理。對(duì)具體管理部門來(lái)講,每一個(gè)部門會(huì)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目,而對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式基本相同。例如項(xiàng)目拿到以后,由集團(tuán)進(jìn)行前期定位、策劃、制定各方面的工作,然后由項(xiàng)目公司實(shí)施。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)項(xiàng)目控制性強(qiáng)。缺點(diǎn)是管理成本高、運(yùn)作速度慢、項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)適應(yīng)能力差,這可能影響單個(gè)項(xiàng)目的收益率。一般來(lái)說(shuō),這種運(yùn)作模式對(duì)特大型的地產(chǎn)集團(tuán)比較適用。采用這種管理運(yùn)作模式的公司有萬(wàn)科、陽(yáng)光100。
?。ㄈ┗旌鲜竭\(yùn)營(yíng)管理模式
把前兩種模式加以綜合運(yùn)用,就是我們說(shuō)的第三種管理模式。針對(duì)不同的地區(qū)、人文環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn),分別采用不同的模式。如有符合獨(dú)當(dāng)一面的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和團(tuán)隊(duì)時(shí),單個(gè)項(xiàng)目采用獨(dú)立運(yùn)營(yíng)模式。因某些項(xiàng)目不具備這些條件時(shí),采用集團(tuán)模式
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