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二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)

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  【學(xué)員問題】:二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)。

  【解答】 二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)1994年7月18日公布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》(以下簡稱《房改決定》)對(duì)住房產(chǎn)權(quán)下的定義是:“住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和。依據(jù)我國法律規(guī)定,產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。”完整的住房產(chǎn)權(quán)包括完全的土地產(chǎn)權(quán)和完全的房屋產(chǎn)權(quán)兩個(gè)大的部分。由于在我國土地是國家所有,所有權(quán)不能買賣,只能對(duì)使用權(quán)進(jìn)行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權(quán)概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權(quán),是指土地使用權(quán),而完整的房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán),也稱房屋產(chǎn)權(quán),主要包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。其中,國家出讓出來的土地使用權(quán)是有年限規(guī)定的,一般住房用地的使用權(quán)出讓年限為70年。在使用年限內(nèi),房屋的土地使用權(quán)可以在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中還涉及到他項(xiàng)權(quán)。其中又主要包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)和典當(dāng)權(quán)。抵押權(quán)是指,房屋的有償使用權(quán)及有償出讓的國有土地使用權(quán)可以用以抵押。抵押開始,抵押權(quán)人(債權(quán)人)即取得房屋或土地的抵押權(quán),抵押人(產(chǎn)權(quán)人)和抵押權(quán)人要訂立抵押契約,規(guī)定還款期限及利息。到期不還清債務(wù)的,抵押權(quán)即喪失。抵押人破產(chǎn)的,抵押權(quán)人享有以抵押物作價(jià)或從拍賣房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。

  1.地役權(quán):我國《民法通則》對(duì)相鄰或相隔的土地或房屋(不動(dòng)產(chǎn))的通行、取水和排水等權(quán)利,用相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權(quán)利稱為地役權(quán)。一般認(rèn)為,相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的,不必經(jīng)相鄰各方約定而對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制。同時(shí),為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權(quán)利,要向他人交納一定的費(fèi)用。

  2.租賃權(quán):經(jīng)出讓的國有土地使用權(quán)可以出租,承租人對(duì)所承租的土地有租賃權(quán),這是我國的一種較特殊的土地他項(xiàng)權(quán)。

  3.典當(dāng)權(quán):簡稱典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人以商定的典價(jià)給承典人,承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。在典期內(nèi),承典人不收付出典價(jià)的利息,而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。超過典期,出典的人如果不贖回或者無力贖回,承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍權(quán)。此外,房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利還包括相鄰采光通風(fēng)權(quán)、相鄰安全權(quán)、借用權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)和地上權(quán)等。

  以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成,供參考,如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。

責(zé)任編輯:工程管理軟件
發(fā)布:2007-04-30 09:55    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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