房價下跌的觸發(fā)點日漸臨近

　　房價下跌引起的次貸危機催生了席卷全球的金融“海嘯”。進入2008年以來，受金融危機的影響，國外樓市泡沫和商品市場泡沫相繼破裂，金融市場進一步受到沉重打擊，股市大幅下跌，原先高高在上的一些衍生金融品價值幾乎一夜間消失殆盡！

　　受國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形勢的影響，中國股市也發(fā)生了深度調(diào)整，其調(diào)整之深已到了非救市不足以恢復(fù)市場信心的地步，而同樣處于風(fēng)口浪尖上的樓市，卻表現(xiàn)出另外一番風(fēng)景：雖然交易量大幅萎縮，個別地區(qū)房價雖有所下跌，卻幅度有限，總體仍呈高位盤整的格局。

　　調(diào)整預(yù)熱階段即將結(jié)束

　　經(jīng)濟學(xué)的常識告訴我們，作為投資品，價格變動和成交量變動之間存在著多種對應(yīng)關(guān)系。量價齊跌是市場調(diào)整到較高階段、調(diào)整基本到位的表現(xiàn)。從量價關(guān)系上看，價格由上漲轉(zhuǎn)為下跌一般要經(jīng)歷價穩(wěn)量縮、價跌量縮的過渡階段，然后才會進入價格快速下跌而成交量稀少的普跌速降階段。當前房價“巋然不動”，但交易量明顯下降的現(xiàn)象，說明當前樓市已處于價穩(wěn)量縮的階段，一輪逐漸加速的調(diào)整過程或即將展開。日前公布的中國社科院2009年《經(jīng)濟藍皮書》對于中國房產(chǎn)價格的預(yù)測也說明了這一點：他們認為，2009年中國的房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，在供需雙方作用下，房價將面臨進一步回調(diào)。

　　盡管專家及消費者的理性預(yù)期早已作出了中國房價將整體下降的判斷，但目前中國大多數(shù)城市的房價仍基本不動，或僅有少量下調(diào)和局部下降。筆者認為：盡管目前中國房價下跌趨勢已經(jīng)確立，但促使房價整體上大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)機制還未啟動，仍處預(yù)熱階段。種種現(xiàn)象表明，推動中國房價調(diào)整過程進行的觸發(fā)機制已逐漸變得成熟，觸發(fā)機制啟動日漸臨近。

　　觸發(fā)點一：通貨緊縮風(fēng)險

　　中國輸入性流動性的膨脹，不但引起了股市的泡沫，也引起了房地產(chǎn)市場的暴漲。2008年以來，西方愈演愈烈的金融危機引發(fā)了金融領(lǐng)域的“去杠桿化”運動，信貸體系收縮，流動性不斷下降。美國聯(lián)邦基金利率和美元計價LIBOR利率（貨幣市場利率）間擴大的趨勢，說明了美國市場上的流動性正在不斷消失。而在救市方案實施的初期，主要發(fā)達國家市場上的流動性仍會進一步下降，有從全球各地撤回資金自救的可能。

　　國際金融的流動性下降，已經(jīng)導(dǎo)致了國際大宗交易商品的價格下降，并且明年極有可能仍處于低位運行的態(tài)勢。因此，我國輸入性流動性膨脹明年極有可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)，通貨緊縮的風(fēng)險空前擴大。一個全球資產(chǎn)價格普遍下跌的環(huán)境，通過流動性影響和市場的比較、示范作用，會成為我國樓市加快調(diào)整的觸發(fā)點。

　　觸發(fā)點二：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型推進

　　中國經(jīng)濟發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型之變，原先依靠消耗資源的方式必須改變，中長期看中國經(jīng)濟的主要問題不是速度而是結(jié)構(gòu)。原先經(jīng)濟增長方式持續(xù)不下去了，制造業(yè)中的許多資金都撤了出來，其中有很大部分轉(zhuǎn)而流向了房地產(chǎn)市場，從而助推了中國房價的暴漲，這種制造業(yè)中轉(zhuǎn)移出來的投資資金投向分布也導(dǎo)致了中國房價漲幅分布不均：即大戶型等高檔商品房價格漲勢猛烈，而中小戶型漲幅相對較小。

　　面對國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形勢的變化，我國加快了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推進速度，十七屆三中全會在統(tǒng)籌土地和勞動力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等方面取得的進展，更是為制造業(yè)重新獲得生機帶來了曙光。從短期看，在“保增長”的宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想下，將會陸續(xù)出臺相應(yīng)刺激增長措施，如出口退稅、政府引導(dǎo)投資等，推動各路資金重新回流制造業(yè)等實體經(jīng)濟運行領(lǐng)域。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推進，亦會成為房市加快調(diào)整的觸發(fā)機制。從宏觀經(jīng)濟運行看，這一觸發(fā)點正日漸啟動。

　　觸發(fā)點三：股市投資價值重現(xiàn)

　　無論從市盈率還是市凈率的角度，當前股市平均市盈率和平均市凈率都已調(diào)整到了歷史上較低的區(qū)域，繼續(xù)下跌的空間和時間都有限。從股價絕對水平變動情況看，股市泡沫破裂后，當前股價水平已接近歷史低點，按此推論指數(shù)也應(yīng)該已處于底部區(qū)間。

　　雖然股市弱勢整理仍將是大概率事件，但相對于幾乎沒什么調(diào)整、風(fēng)險未得到釋放的房地產(chǎn)市場而言，當前的股市顯然要比樓市更具有投資價值。當股市投資價值開始體現(xiàn)，市場信心得到恢復(fù)時，房價大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)點也就被啟動。

　　觸發(fā)點四：供求結(jié)構(gòu)真正改變

　　無論是從國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)角度，還是以當前國內(nèi)一些地區(qū)“土地”財政的性質(zhì)，以及吸納就業(yè)、保障民生的角度來看，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，對中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行和民生問題的解決，其意義和重要性都是不言而喻。當前商品房市場房價居高不下、交易量下降的局面，已嚴重影響到了一些地區(qū)財政和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。所以，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也成為了中國當前保增長的一個重要方面。

　　但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并不等于穩(wěn)定高房價。在維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長和解決民生、建設(shè)和諧社會的雙重目標體制下，經(jīng)濟適用房、安居房等非商品性住房開發(fā)力度加大，保障性住房供應(yīng)增加。保障性住房供應(yīng)增加，使商品性住房市場上的剛性需求進一步下降。在全球資產(chǎn)泡沫相繼破裂的宏觀環(huán)境下，房價下跌的壓力進一步增大。隨著保障性住房建設(shè)體系的加速推進，這一推動房價調(diào)整的觸發(fā)點啟動進程也在加速。

　　中國社科院2009年《經(jīng)濟藍皮書》預(yù)測，2009年中國房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，房價將面臨進一步回調(diào)。

　　對此，作者認為，盡管目前中國大多數(shù)城市的房價總體仍在高位縮量盤整，但中國房價大規(guī)模調(diào)整的預(yù)熱階段即將結(jié)束，而引發(fā)房價進入快速下降階段的幾個觸發(fā)點，也已在不同程度上啟動。中國產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道

本文來源：中國行業(yè)研究網(wǎng) 責任編輯：CY11 關(guān)鍵字：房價

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